土地が売れないのは価格が高いから？値下げするタイミングと後悔しない判断ポイント
- MIRAIU
- 8月9日
- 読了時間: 11分
▪️土地が売れない…値下げすれば本当に売れる？
土地を売りに出した。
しかし、なかなか買い手が見つからない。
不動産会社から、
「少し価格を下げてみませんか？」
と言われた。
そんなとき、
「本当に値下げしていいの？」
と迷う方も多いでしょう。
確かに、土地が売れない原因のひとつに価格があります。
しかし、
売れない＝価格が高い
とは限りません。
土地そのものの条件。
広告の見せ方。
不動産会社との相性。
境界や道路。
古家の存在。
そもそもの需要。
さまざまな原因が考えられます。
原因を確認せず値下げすると、
本来もっと高く売れた土地を安く手放してしまう
可能性もあります。
今回は、土地が売れないときに値下げするべきタイミングと、価格を変更する前に確認したいポイントを解説します。
▪️結論｜値下げする前に「どこで買主が離れているか」を確認する
土地が売れないときは、いきなり価格を変更するのではなく、
買主候補がどの段階で離れているのか
を確認しましょう。
例えば、
物件ページ自体を見られていない
のであれば、広告や不動産会社の販売方法に問題がある可能性があります。
一方、
閲覧されているのに問い合わせがない
のであれば、価格や土地条件が比較対象に負けている可能性があります。
さらに、
問い合わせはあるのに契約にならない
のであれば、現地を見て分かる問題があるかもしれません。
同じ「売れない土地」でも原因は違います。
👉 土地を売りに出したのに問い合わせが来ない原因はこちら
まず原因を確認してから、値下げするか判断しましょう。
▪️値下げを考えたいケース① 周辺の土地より明らかに高い
最初に確認したいのが周辺相場です。
例えば同じ地域で、
同程度の面積。
似た道路条件。
似た立地。
の土地が800万円前後で販売されているのに、
自分の土地だけ1,200万円。
この状態なら、買主から比較されたときに選ばれにくくなる可能性があります。
土地を所有している人には、
「昔はもっと高かった」
「親から受け継いだ大切な土地」
「できれば1,000万円以上で売りたい」
など、それぞれ事情があります。
しかし買主が比較するのは、
現在販売されている他の土地
です。
売主の希望価格だけではなく、
現在の市場でどの程度なら検討されるのか
を見る必要があります。
▪️値下げを考えたいケース② 問い合わせがほとんどない
一定期間販売しているのに、
問い合わせがほとんどない。
この場合も、価格を見直すタイミングのひとつです。
ただし、
問い合わせゼロ＝即値下げ
ではありません。
まず不動産会社へ、
「物件ページはどの程度見られていますか？」
「お気に入り登録などはありますか？」
「問い合わせは何件ありましたか？」
「競合する土地はいくらですか？」
と確認してみましょう。
閲覧自体が少ないなら、価格以前に、
買主へ土地情報が届いていない
可能性があります。
▪️値下げを考えたいケース③ 売却期限が決まっている
土地を売却する理由によっても判断は変わります。
例えば、
相続した土地を早く整理したい。
遠方なので管理を続けたくない。
固定資産税などの負担を減らしたい。
空き家と土地を早く手放したい。
このような場合、
最高価格を狙うことより、一定期間で売却すること
を優先した方がいい場合があります。
例えば、
1,000万円で2年間売れない土地。
900万円なら早く売れる可能性がある土地。
どちらが得なのかは、
100万円の価格差だけでは判断できません。
その2年間に、
税金。
草刈り。
建物管理。
現地確認。
などが必要なら、それも売却コストだからです。
👉 売れない土地を相続した場合の維持費・処分費はこちら
▪️逆に「値下げしない方がいい」ケースもある
土地が売れないと、
「とにかく価格を下げればいい」
と思いがちです。
しかし値下げしても意味がないケースがあります。
例えば、
そもそも広告が十分に出ていない。
土地情報が分かりにくい。
不動産会社が積極的に販売していない。
買主が不安に感じる問題が整理されていない。
こうした状態なら、
価格を100万円下げても状況がほとんど変わらない可能性があります。
値段を変える前に、
売り方を変えられないか
を確認しましょう。
▪️土地の「見せ方」で反応が変わることもある
土地は建物と違い、買主が完成後を想像しにくい不動産です。
例えば、
「土地60坪」
だけでは、
どんな家が建つのか。
駐車場は何台取れるのか。
庭は作れるのか。
買主には分かりません。
そのため、
・土地寸法
・道路状況
・間口
・周辺施設
・建築イメージ
・土地の特徴
などが分かりやすい広告の方が、購入後を想像しやすくなります。
価格を下げる前に、土地の魅力が十分伝わっているか
も確認してみましょう。
▪️問い合わせはあるのに売れないなら価格以外を疑う
問い合わせは来る。
現地も見てもらえる。
それなのに決まらない。
この場合は、
価格だけが問題ではない可能性
があります。
例えば現地を見た買主が、
「思ったより道路が狭い」
「高低差が大きい」
「隣との境界が分かりにくい」
「造成費がかかりそう」
「古家の状態が想像以上に悪い」
と感じているかもしれません。
不動産会社へ、
「見学した人が買わなかった理由を聞いていますか？」
と確認してみましょう。
ここには非常に重要なヒントがあります。
▪️境界が原因なら値下げだけでは解決しない
土地売却で買主が気にするポイントのひとつが境界です。
特に、
・境界標が見つからない
・隣地との境界が分かりにくい
・相続したため詳細が分からない
・昔から測量されていない
などの場合、買主が不安を感じる可能性があります。
この状態で、
1,000万円から900万円。
さらに800万円。
と値下げしても、
買主の不安そのものは消えていません。
だからこそ、
値下げする前に、
「価格なのか、土地条件なのか」
を切り分けることが重要です。
▪️ただし売却前に高額な費用をかけるのも待つ
境界が分からない。
古家がある。
雑草が伸びている。
そうなると、
「測量しよう」
「建物を解体しよう」
「造成して綺麗にしよう」
と思うかもしれません。
しかし、
売れるか分からない状態で先に大きなお金を使う
のは慎重に判断したいところです。
例えば、
土地価格100万円。
解体費200万円。
なら、解体して100万円で土地が売れても大きな持ち出しになります。
まず現状で査定。
そのうえで必要な工事を判断する。
この順番がおすすめです。
👉 空き家を解体する前に査定するべき理由
▪️不動産会社の査定価格が「売れる価格」とは限らない
ここも重要です。
不動産会社から、
「1,500万円くらいですね」
と言われた。
だから1,500万円で売り出した。
しかし半年経っても売れない。
この場合、
査定価格そのものを再確認する
必要があります。
査定価格は、
必ずその金額で売れることを保証するものではありません。
なぜその価格になったのか。
どんな取引事例と比較したのか。
現在の競合物件はいくらなのか。
根拠まで確認しましょう。
▪️別の不動産会社にも査定してもらう
現在依頼している不動産会社だけで判断する必要もありません。
会社によって、
土地売却が得意。
戸建が得意。
マンションが得意。
地方物件が得意。
訳あり不動産が得意。
など違いがあります。
そのため、
複数の視点で土地価格を確認する
ことも有効です。
特に現在の会社から、
「値下げするしかありません」
と言われているなら、
本当にそうなのか別の会社にも確認してから決める
のも一つの方法です。
▪️不動産会社に断られた土地でも売れる可能性はある
さらに、
「この土地は扱えません」
「買い手はいないと思います」
と言われる土地もあります。
しかし、一社の判断だけで、
土地の価値が0円になったわけではありません。
別の不動産会社。
専門買取業者。
隣地所有者。
土地活用を考える事業者。
など、買主候補を変えることで売却できる可能性があります。
👉 不動産会社に断られた土地の対処法はこちら
▪️値下げする前に「専門買取価格」も確認する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
長期間土地が売れない場合は、
一般仲介だけでなく、
専門買取
も比較してみましょう。
特に、
・地方の土地
・古家付き土地
・相続した不要な土地
・長期間売れない土地
・一般の不動産会社に断られた不動産
などです。
例えば、
仲介で1,000万円から800万円へ値下げするか迷っている。
その状態で専門買取へ査定したら、
750万円で購入できる。
となれば、
50万円の差で売却期間を短縮できる可能性
があります。
反対に買取価格が500万円なら、
「もう少し仲介で売ってみよう」
という判断もできます。
つまり買取査定は、
売るためだけではなく、値下げ判断の比較材料
としても使えます。
▶ 他社で断られた土地・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️値下げするなら「少しずつ下げ続ける」より戦略を決める
例えば、
1,000万円。
↓
980万円。
↓
950万円。
↓
930万円。
↓
900万円。
と値下げを繰り返す。
一見すると慎重な方法に見えます。
しかし長期間売れ残っていることが分かると、
買主から、
「もっと下がるかもしれない」
と思われる可能性もあります。
値下げするなら、
周辺相場。
競合物件。
売却期限。
問い合わせ状況。
を確認して、
どの価格帯なら購入候補に入りやすいか
を考えましょう。
▪️「高く売る」と「早く売る」は分けて考える
土地売却では、
最高価格を狙うこと
と、
早く売ること
が必ずしも一致しません。
例えば、
仲介なら1,000万円を狙える可能性がある。
ただし売却時期は分からない。
買取なら850万円。
ただし早く売却できる可能性がある。
この場合、
単純に150万円だけを比較するのではなく、
・固定資産税など
・草刈り
・建物管理
・遠方なら交通費
・売却までの時間
まで含めて考えます。
特に、
もう土地を使う予定がない
のであれば、時間もコストとして考えた方がいいでしょう。
▪️それでも売れないなら「価格以外の出口」もある
価格を見直した。
不動産会社も変えた。
専門買取にも相談した。
それでも売れない。
そんな土地でも、
必ずしも永遠に所有し続けるしかないわけではありません。
土地によって、
・隣地への売却
・無償譲渡
・相続土地国庫帰属制度
・有料引き取り
などを検討できる可能性があります。
👉 売れない土地・処分に困る土地の総合ガイド
▪️土地を値下げする前のおすすめ順序
土地が売れないなら、
① 現在の問い合わせ状況を確認
↓
② 周辺相場・競合物件を確認
↓
③ 不動産会社に売れない理由を聞く
↓
④ 広告・土地情報を見直す
↓
⑤ 別会社にも査定してもらう
↓
⑥ 専門買取価格も確認
↓
⑦ それから値下げするか判断
という順番がおすすめです。
重要なのは、
「売れない＝値下げ」
と一直線に考えないことです。
▪️よくある質問
Q. 土地はどのくらい売れなければ値下げするべきですか？
期間だけでは判断できません。問い合わせ数や閲覧状況、周辺の競合物件、売却期限などを確認して判断しましょう。
Q. 100万円値下げすれば売れますか？
価格が原因なら効果が期待できますが、土地条件や広告などが原因なら値下げしても売れない可能性があります。
Q. 不動産会社から値下げを勧められています。従うべきですか？
値下げの根拠を確認しましょう。周辺相場や問い合わせ状況など、具体的な理由を聞いたうえで判断することが重要です。
Q. 古家を解体してから値下げした方が売れますか？
必ずしもそうとは限りません。解体費が売却価格に反映されない場合もあるため、先に現状査定することをおすすめします。
Q. 仲介で売れなければ買取にした方がいいですか？
売却価格と売却期間のどちらを優先するかによります。まず買取査定を取り、現在の仲介価格と比較すると判断しやすくなります。
▪️まとめ｜値下げは「売れない原因」を確認してから
土地が売れない。
だから値下げする。
一見すると正しいように思えます。
しかし、
価格が原因でなければ、値下げしても売れません。
まず確認するのは、
問い合わせはあるのか。
物件情報は見られているのか。
周辺相場と合っているのか。
現地を見た人はなぜ購入しなかったのか。
不動産会社は十分に販売活動をしているのか。
という部分です。
そのうえで価格が原因だと判断できれば、値下げを検討します。
反対に、
土地条件。
境界。
広告。
不動産会社。
などに原因があるなら、先にそこを見直します。
さらに、
大幅値下げする前に専門買取価格を確認する
ことも一つの方法です。
仲介価格。
買取価格。
今後の維持費。
売却までの時間。
これらを比較すれば、
「いくら値下げするか」ではなく「どう売るのが一番合理的か」
という視点で判断できます。
土地売却で大切なのは、
高く売り出すことではありません。
自分が納得できる条件で、
きちんと出口を作ること
です。
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