築古アパートは本当に儲かる？現役大家が購入前に必ず確認する8つのポイント
- MIRAIU
- 7月28日
- 読了時間: 3分
「築35年ですが、利回り12％です。」
こんな物件を見ると、「これはお得かもしれない。」と思う方も多いのではないでしょうか。
実際、私も築古物件を購入しています。
しかし、築年数だけで判断して買うことはありません。
築古だから安い。
築古だから高利回り。
その裏には必ず理由があります。
その理由を見抜けるかどうかで、不動産投資の結果は大きく変わります。
今回は、私が築古アパートを購入するときに必ず確認している8つのポイントをご紹介します。
まずは地方不動産投資の全体像を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
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▪️この記事で分かること
・築古アパートのメリット
・購入前に確認するポイント
・買ってはいけない築古物件
・長く利益を残す考え方
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▪️① 建物より土地を見る
私は建物より先に土地を見ます。
土地の価値があるエリアなら、万が一建物を建て替えることになっても選択肢があります。
逆に土地の需要がない場所では、売却も難しくなる可能性があります。
出口戦略についてはこちらの記事をご覧ください。
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▪️② 修繕履歴を確認する
築年数よりも重要なのが修繕履歴です。
・屋根
・外壁
・給排水管
・防水
・給湯器
これらが適切に修繕されているかで、購入後の費用は大きく変わります。
修繕費についてはこちらの記事も参考になります。
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▪️③ 入居状況を確認する
満室だから安心とは限りません。
家賃が相場より高すぎないか。
入居期間に偏りはないか。
退去リスクまで確認することが重要です。
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▪️④ 利回りだけで判断しない
築古物件は高利回りに見えることがあります。
しかし、
修繕費や空室を考えると、利益がほとんど残らないケースもあります。
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▪️⑤ 周辺環境を見る
スーパー。
病院。
駅。
学校。
生活しやすい環境かどうかは、入居率に大きく影響します。
現地へ足を運び、自分の目で確認することをおすすめします。
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▪️⑥ 管理会社を確認する
管理会社の募集力や対応力によって、空室期間は大きく変わります。
管理体制まで含めて物件を評価することが大切です。
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▪️⑦ キャッシュフローを計算する
私は購入前に、
「毎月いくら残るのか」
を必ず計算します。
家賃収入だけで判断することはありません。
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▪️⑧ ストレステストを行う
・空室になったら。
・金利が上がったら。
・修繕費が増えたら。
このような状況でも利益が残るかを確認してから購入しています。
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▪️現役大家として考えていること
私は築古だから買うのではありません。
利益が残るから買います。
築古物件でも、
・立地
・修繕状況
・家賃
・土地
これらが良ければ十分投資対象になります。
逆に、新築でも利益が残らないなら購入しません。
築年数だけではなく、総合的に判断することが長く成功する秘訣です。
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▪️まとめ
築古アパートは高利回りという魅力があります。
しかし、
・土地
・修繕履歴
・入居状況
・管理会社
・キャッシュフロー
これらを確認しなければ、大きな失敗につながることもあります。
数字だけに惑わされず、長く利益を残せる物件を選びましょう。
地方不動産投資や空き家活用について詳しく知りたい方は、こちらもぜひご覧ください。
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