表面利回りだけで不動産投資をすると危険？実質利回りとの違いを現役大家が解説
- MIRAIU
- 7月28日
- 読了時間: 3分
「利回り10％の優良物件です。」
不動産投資サイトを見ると、このような物件をよく見かけます。
数字だけを見ると、とても魅力的に感じますよね。
しかし、私は表面利回りだけを見て購入を判断することはありません。
なぜなら、表面利回りには多くの支出が含まれていないからです。
実際に運営を始めると、
「思っていたほど利益が残らない。」
そんなケースは少なくありません。
今回は、表面利回りと実質利回りの違い、そして私が購入前に確認しているポイントをご紹介します。
地方不動産投資の基本については、まずこちらの記事をご覧ください。
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▪️この記事で分かること
・表面利回りとは
・実質利回りとの違い
・数字だけでは判断できない理由
・利益が残る物件の見分け方
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▪️表面利回りとは？
表面利回りとは、
年間家賃収入を購入価格で割って計算する数字です。
計算が簡単なため、不動産会社の広告でもよく使われています。
しかし、この数字には多くの支出が含まれていません。
そのため、表面利回りだけでは本当の収益性は分かりません。
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▪️実質利回りを見ることが重要
実質利回りでは、
・固定資産税
・火災保険
・管理費
・修繕費
・共用部の維持費
なども考慮します。
私は物件を見るとき、実際に毎月いくら利益が残るのかを必ず計算しています。
キャッシュフローについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。
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▪️利回りが高い理由を考える
利回りが高い物件には理由があります。
例えば、
・築年数が古い
・空室率が高い
・修繕費がかかる
・人口減少エリア
このような背景があることも少なくありません。
「高利回りだから買う」のではなく、「なぜ高利回りなのか」を考えることが大切です。
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▪️数字だけでは見えないこともある
利回りが同じ10％でも、
建物の状態。
入居状況。
修繕履歴。
管理会社。
これらによって将来の利益は大きく変わります。
購入前には現地確認や資料確認を徹底しましょう。
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▪️現役大家として考えていること
私は、
利回りよりも、
「利益が残る仕組み」
を重視しています。
少し利回りが低くても、
長く安定して家賃収入が続く物件の方が、結果的に資産を増やしやすいと考えています。
数字に惑わされず、物件全体を判断することが重要です。
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▪️まとめ
表面利回りは参考になる数字ですが、それだけで物件を判断するのは危険です。
購入前には、
・実質利回り
・キャッシュフロー
・修繕費
・管理費
・地域需要
まで確認しましょう。
数字の見た目ではなく、長く利益が残る物件を選ぶことが、不動産投資成功への近道です。
地方不動産投資や空き家活用について詳しく知りたい方は、こちらもぜひご覧ください。
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