オートロック付きなら家賃を上げられる？不動産投資で設備プレミアムを買う前の5確認
- MIRAIU
- 41 分前
- 読了時間: 14分
不動産投資の物件を探していると、
「オートロック付きの方が入居者に選ばれやすい。」
「単身向けならオートロックは欲しい。」
と言われることがあります。
確かに、
同じようなマンション。
同じような1K。
なら、
オートロックがあることは募集時の条件の一つになります。
そこで気になるのが、
「オートロック付きなら家賃を高く取れる？」
ということです。
さらに投資物件を買う側なら、
「オートロック付きだから300万円高い。でも、その分の価値ある？」
まで考える必要があります。
結論からいうと、
オートロックがある＝家賃を上げられる。
とは限りません。
重要なのは、
オートロックによって、
家賃。
空室期間。
入居者層。
競争力。
が実際にどれだけ変わるのか。
そして、
そのメリットを得るために物件価格をいくら多く払うのか。
です。
この記事では、
「オートロック付きなら投資物件として買っていい？」
という疑問だけに絞って整理します。
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※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜オートロックではなく「設備にいくら払うか」を見る
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オートロックは、
賃貸物件を検索するときの条件として使われる設備です。
つまり、
「オートロックあり」で探している人の候補に入りやすくなる。
という意味はあります。
でも、
候補に入ること。
と、
高い家賃で契約されること。
は別です。
入居者はその後、
家賃。
駅距離。
広さ。
築年数。
間取り。
水回り。
その他設備。
などを比較します。
だから投資家が見るのは、
オートロックがあるか。
だけではありません。
オートロックがあることで、収益が何円増えるのか。
です。
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▪️共用玄関のオートロックとスマートロックは分けて考える
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ここは最初に整理します。
一般に賃貸マンションで、
「オートロック付き」
という場合は、
共用玄関。
エントランス。
の電気錠を指すことが多くあります。
一方、
スマートフォン。
暗証番号。
カード。
などで各住戸の玄関を開閉する設備は、
スマートロックなどと呼ばれます。
似ていますが、
投資判断では別設備として考えます。
共用オートロックは建物全体。
スマートロックは各住戸。
に関係するため、
導入費。
管理方法。
故障時対応。
も違います。
スマートロック自体の空室対策はこちらに分けています。
今回は、
共用玄関にオートロックが付いている収益物件を買う価値があるか。
に絞ります。
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▪️確認①｜周辺で本当に家賃差があるか
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まず確認したいのは、
オートロック付き。
だから、
家賃プラス5,000円。
と決めることではありません。
購入予定物件の周辺で、
条件の近い募集物件を比較します。
例えば、
駅徒歩。
築年数。
専有面積。
間取り。
階数。
設備。
が近い物件で、
オートロックあり。
オートロックなし。
を見ます。
説明用として、
オートロックなし。
家賃6万5,000円。
オートロックあり。
家賃6万8,000円。
なら、
募集家賃差は3,000円です。
一方、
両方とも6万8,000円。
なら、
その地域ではオートロックだけで明確な家賃差が出ていない可能性があります。
重要なのは、
「人気設備だから上げられるはず」ではなく、実際の競合家賃を見ること。
です。
ただし、
募集家賃は成約家賃ではありません。
複数物件を比較し、
現地の仲介会社にも確認します。
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▪️家賃が同じでも「候補に入りやすい」価値はある
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例えば、
A物件。
家賃6万5,000円。
オートロックなし。
B物件。
家賃6万5,000円。
オートロックあり。
なら、
Bを選ぶ入居者がいる可能性があります。
つまりオートロックの価値は、
必ずしも、
家賃を5,000円上げる。
だけではありません。
同じ家賃なら、
物件を選ぶ理由の一つになる。
検索条件に残る。
競合との差を作る。
という形で現れることもあります。
だから設備投資の効果を見るときは、
家賃。
だけでなく、
空室期間や募集競争力まで見る。
ということです。
ただし、
オートロックがあれば必ず早く決まる。
とも言えません。
設備はあくまで比較条件の一つです。
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▪️確認②｜その入居者層がオートロックを重視するか
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例えば、
都市部。
単身向け。
駅徒歩5分。
1K。
という物件。
と、
地方。
ファミリー向け2LDK。
車移動中心。
駐車場2台。
という物件。
では、
設備の優先順位が同じとは限りません。
セキュリティ面を重視する単身者。
初めて一人暮らしをする人。
などでは、
オートロックが候補条件になる可能性があります。
一方、
地方ファミリー物件なら、
駐車場。
収納。
広さ。
学校。
勤務先へのアクセス。
などを先に見る人もいるでしょう。
だから、
オートロックは人気設備だから必要。
ではなく、
この物件を借りる人にとって優先順位は何番目か。
を考えます。
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▪️オートロックだけで「安全な物件」とは言えない
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ここも注意したいところです。
オートロックは、
共用玄関から自由に入れないようにする設備です。
防犯面を考える設備の一つではあります。
しかし、
オートロック付き＝犯罪が起きない。
という意味ではありません。
例えば、
共用玄関以外の出入口。
駐輪場。
外廊下。
インターホン。
各住戸の玄関錠。
周囲からの見通し。
なども関係します。
だから広告でも、
「オートロックだから絶対安心」
のような伝え方は避けます。
投資家としても、
設備一つだけで建物全体の防犯性を判断しません。
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▪️確認③｜オートロック付き物件にいくら多く払うのか
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収益物件で最も重要なのはここです。
例えば説明用として、
物件A
オートロックなし。
購入価格2,500万円。
年間家賃300万円。
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物件B
オートロックあり。
購入価格2,800万円。
年間家賃312万円。
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Bの方が、
購入価格300万円高い。
年間家賃は12万円高い。
という状態です。
この家賃差だけで300万円を回収すると、
単純計算では25年です。
※空室、経費、税金、融資、売却価格などを考慮しない説明例です。
もちろん、
オートロック付きの方が、
空室期間が短い。
家賃を維持しやすい。
将来売却しやすい。
という結果になる可能性もあります。
だから、
25年だから買わない。
とも決められません。
大切なのは、
設備プレミアムとして払う300万円を、何で回収するのか。
を説明できることです。
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〖PR〗オートロック付き・なしの収益物件で迷う場合は、設備だけではなく、購入価格・想定家賃・融資・空室・出口まで同じ条件で比較すると判断しやすくなります。
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▪️確認④｜維持・修繕費も収支へ入れる
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オートロックは、
一度設置したら永久に費用がかからない設備ではありません。
例えば、
電気錠。
自動ドア。
インターホン。
カード・キーシステム。
など、建物によって構成が違います。
故障。
部品交換。
更新。
が必要になることもあります。
中古一棟物件を買うなら、
「オートロック付きです。」
だけで終わらず、
設備の年式。
過去の修繕。
現在の不具合。
更新予定。
を確認します。
特に築年数の古い建物では、
購入後すぐに設備更新が重なると、
せっかくの家賃プレミアムが修繕費で消える可能性があります。
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▪️区分マンションなら管理費・修繕積立金側も見る
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区分マンション投資の場合、
共用オートロックの管理を自分一人で行うわけではありません。
管理組合。
管理会社。
が共用設備を管理します。
そのため、
設備が豪華。
だから安心。
ではなく、
管理費。
修繕積立金。
長期修繕計画。
共用設備の更新状況。
まで確認します。
オートロック。
エレベーター。
機械式駐車場。
など共用設備が増えるほど、
管理・更新費用が関係します。
家賃だけでなく、
毎月所有者が負担する費用まで含めて収益を見る。
ということです。
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▪️確認⑤｜オートロックなしでも勝てる競合条件か
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例えば、
検討物件。
オートロックなし。
家賃6万円。
駅徒歩5分。
25㎡。
築浅。
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競合。
オートロックあり。
家賃6万8,000円。
駅徒歩12分。
20㎡。
という場合。
どちらが選ばれるかは、
入居者によります。
つまり、
設備一つだけで優劣は決まりません。
駅距離。
広さ。
家賃。
間取り。
築年数。
設備。
をまとめて比較します。
特に、
周辺の同家賃帯でオートロック付きが当たり前。
という地域。
と、
そもそも付いている物件が少ない地域。
では意味が違います。
競合の中で欠点になるのか。
あれば加点になるだけなのか。
ここを分けます。
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▪️「オートロックなし物件へ後から付ける」前提で買わない
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中古一棟物件を見て、
「オートロックがないけど、後から付ければいい。」
と思うことがあります。
もちろん改修できる建物はあります。
ただし、
玄関扉。
電気錠。
インターホン。
配線。
電源。
各住戸との接続。
共用部分。
などを確認する必要があります。
建物によっては、
簡単な設備交換だけでは済まないこともあります。
だから購入価格を判断するときに、
「後で安く付けられるやろ。」
と金額を決めつけません。
導入を前提にするなら、
物件購入前に改修可能性と概算費用を確認します。
〖PR〗中古アパート・マンションへオートロックなどの設備追加を考える場合は、購入後に想定外の工事費が出ないよう、共用玄関・配線・インターホン等を含めて事前に改修内容を確認する方法があります。
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▪️家賃アップだけで回収しようとしない
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例えば、
オートロック改修。
150万円。
家賃アップ。
1戸3,000円。
6戸。
なら、
満室時の家賃増加は月1万8,000円。
年間21万6,000円です。
単純計算なら、
150万円÷21万6,000円。
約6.9年です。
※空室、税金、修繕、工事後に本当に家賃を上げられるかなどを考慮しない説明例です。
ただし、
既存入居者の家賃を設備追加だけで自由に上げられる。
という意味ではありません。
新規募集時に、
周辺相場と比較して設定できる家賃を確認する必要があります。
さらに、
家賃アップが小さくても、
空室期間を短くできる。
競合との差を作れる。
という効果があるなら、別の見方もできます。
逆に、
家賃も変わらない。
反響も変わらない。
なら、設備投資として優先順位は下がります。
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▪️購入前に地元仲介会社へ聞くなら具体的に聞く
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仲介会社へ、
「オートロックって人気ですか？」
だけ聞くと、
人気です。
ある方がいいです。
で終わることがあります。
投資判断なら、
もう一段具体的に聞きます。
例えば、
「この1K、オートロックありなら家賃はいくらで決まりそうですか？」
「なしだと反響はどれくらい変わりますか？」
「このエリアの6万円台ではオートロックは必須条件ですか？」
「オートロックなしでも決まっている競合は何が強いですか？」
などです。
大事なのは、
設備の人気投票。
ではありません。
購入予定物件の収益へどう影響するか。
を聞くことです。
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▪️オートロック付き物件を買う前の5項目
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購入前に確認するのは、この5つです。
・オートロックあり・なしで周辺家賃に差があるか
・想定入居者がその設備を重視するか
・設備付き物件へ払う購入価格差を回収できるか
・故障や更新を含めた維持修繕費はいくらか
・同じ家賃帯の競合でオートロックがどれくらい普及しているか
この5つです。
その結果、
オートロックあり。
かつ、
家賃。
稼働率。
購入価格。
維持費。
競合。
まで合っている。
なら、設備は強みになります。
でも、
「オートロック付きだったから買った。」
だけでは購入判断として足りません。
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▪️融資・駅距離・広さ・設備を一つずつ分解する
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収益物件を見ると、
融資承認。
駅徒歩10分以内。
22㎡以上。
オートロック付き。
という条件が並ぶことがあります。
全部そろうと、
かなり良い物件に見えます。
しかし、
一つずつ分解します。
融資が出る。
だから買う。
ではない。
駅徒歩10分以内。
だから買う。
ではない。
22㎡以上。
だから買う。
ではない。
オートロック。
だから買う。
でもない。
それぞれの条件が、家賃・稼働率・手残り・出口へどうつながるか。
を見る。
これが今回のクラスター共通の考え方です。
融資についてはこちらです。
駅距離はこちらです。
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▪️よくある質問｜オートロックと不動産投資
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Q．オートロック付きなら家賃を高くできますか？
一律には言えません。
周辺の同程度の物件で、オートロックあり・なしの募集家賃を比較してください。
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Q．単身向けならオートロック必須ですか？
全国共通の必須条件ではありません。
入居者層、家賃帯、競合物件、地域によって重要度は変わります。
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Q．オートロック付きなら空室になりませんか？
オートロックは募集条件の一つですが、家賃、立地、広さ、間取り、築年数なども比較されます。
設備だけで空室を防げるとは限りません。
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Q．オートロックなしの中古アパートは買わない方がいいですか？
それだけでは判断できません。
物件価格が低く、家賃・需要・競合とのバランスが合えば投資として成立する可能性があります。
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Q．買ってからオートロックを追加できますか？
建物によります。
共用玄関、電気錠、インターホン、配線などの改修が必要になる場合があるため、購入前に施工会社へ確認します。
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Q．オートロック付きなら防犯面で絶対安心ですか？
絶対とは言えません。
オートロックは防犯を考える設備の一つですが、建物全体の出入口や各住戸の設備、管理状況なども関係します。
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▪️まとめ｜オートロックを買うのではなく、設備が生む収益を買う
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オートロック付き。
単身向け。
駅近。
築浅。
収益物件を見ると魅力的な条件です。
でも、
オートロック付き＝家賃を上げられる。
という全国共通の方程式はありません。
まず、
オートロックあり。
なし。
で周辺家賃に差があるか確認する。
次に、
その地域の入居者が、
本当に設備を重視するかを見る。
そして投資として重要なのが、
オートロック付き物件にいくら高く払うか。
です。
設備が付くことで、
購入価格300万円アップ。
でも、
年間家賃は12万円しか増えない。
なら、その300万円を何で回収するのか考えます。
家賃。
空室期間。
家賃維持。
売却価格。
まで含めて回収できるなら、
設備プレミアムを払う意味があります。
反対に、
家賃差はない。
競合にもほとんど付いていない。
購入価格だけ高い。
維持修繕費もかかる。
なら、
オートロックがあることだけを理由に高い物件を選ぶ必要はありません。
つまり、
オートロック付き物件を買うのではなく、オートロックによって生まれる収益を買う。
ということです。
これで、
融資。
駅距離。
広さ。
設備。
という分かりやすいスペックを、
「ある・なし」ではなく「何円の収益を生むか」
へ変換できます。
それが収益物件を購入するときの判断です。
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