長期修繕計画は信用できる？不動産投資で購入前に必ず確認したいポイント
- MIRAIU
- 7月28日
- 読了時間: 3分
「長期修繕計画があるので安心です。」
中古の収益物件を検討していると、このような説明を受けることがあります。
確かに長期修繕計画は重要な資料です。
しかし、私はその数字をそのまま信用することはありません。
なぜなら、数年前に作成された修繕計画は、現在の建築費や人件費を反映していない可能性があるからです。
近年は資材価格の上昇や職人不足により、工事費が以前より高くなるケースも珍しくありません。
だからこそ、不動産投資では「修繕計画があるか」だけではなく、「今の相場で本当に足りるのか」を確認することが大切です。
この記事では、現役大家として購入前に必ず確認しているポイントを紹介します。
地方不動産投資の基本はこちらの記事をご覧ください。
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▪️この記事で分かること
・長期修繕計画を見るポイント
・修繕積立金だけでは安心できない理由
・購入前に確認したい修繕履歴
・失敗しない物件選び
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▪️長期修繕計画は「予定」でしかない
長期修繕計画は将来の工事予定をまとめた資料です。
しかし、
実際の工事費は、
・資材価格
・人件費
・施工内容
によって変動します。
5年前の計画だからといって、現在も同じ金額で工事できるとは限りません。
そのため、計画書だけではなく現在の相場も確認することが重要です。
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▪️修繕履歴を確認する
私は計画書以上に、
実際の修繕履歴を重視しています。
例えば、
・屋上防水
・外壁塗装
・給排水管
・給湯器
・共用部設備
などが、いつ工事されたのかを確認します。
最近大規模修繕が終わっている物件は、今後しばらく大きな支出が発生しにくい可能性があります。
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▪️修繕積立金だけでは判断しない
修繕積立金が十分にあるように見えても、
今後予定される工事費を考えると不足するケースもあります。
積立金の金額だけを見るのではなく、
「今後必要になる工事」と比較して判断することが大切です。
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▪️現地を見ることも重要
資料だけでは分からないこともあります。
私は購入前に、
・外壁のひび割れ
・屋根
・共用部
・駐車場
・雨どい
などを必ず確認します。
現地を見ることで、将来的な修繕リスクを把握しやすくなります。
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▪️キャッシュフローに組み込む
修繕費は突然発生するものではありません。
私は毎月の収支を考えるとき、
将来必要になる修繕費も含めて計算しています。
毎月少しずつ積み立てておけば、大規模修繕にも慌てず対応できます。
収支についてはこちらの記事も参考になります。
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▪️現役大家として考えていること
私は、
「修繕計画があるから安心」
とは考えていません。
本当に安心できるのは、
・建物の状態
・修繕履歴
・今後の工事予定
・現在の工事相場
これらを総合的に確認したうえで購入することです。
購入後に大きな修繕費が発生すると、数年分の利益がなくなることもあります。
だからこそ、修繕については慎重に判断しています。
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▪️まとめ
長期修繕計画は重要な資料ですが、それだけで安心することはできません。
購入前には、
・修繕履歴
・積立金
・現在の工事費相場
・建物の状態
まで確認することが重要です。
将来の修繕費まで見据えた投資判断が、長く利益を残すためのポイントになります。
地方不動産投資や空き家活用について詳しく知りたい方は、こちらの総合ガイドもぜひご覧ください。
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