22㎡以上なら空室に強い？不動産投資で単身向けの「広さ」だけで買わない5つの確認ポイント
- MIRAIU
- 3 時間前
- 読了時間: 12分
不動産投資で単身向け物件を探していると、
「できれば22㎡以上を選んだ方がいい。」
「20㎡以下は狭いから空室になりやすい。」
と言われることがあります。
確かに、
18㎡。
22㎡。
25㎡。
30㎡。
では、室内の広さが違います。
でも、
22㎡を超えた瞬間に入居が決まりやすくなる。
という全国共通の境界線があるわけではありません。
大切なのは、
その5㎡に入居者がどれだけ価値を感じるのか。
そして、
その広さを取得するために投資家がいくら多く払うのか。
です。
22㎡でも、
家具を置きにくい。
収納がない。
洗濯機置場が外。
家賃が高い。
なら苦戦する可能性があります。
反対に20㎡でも、
立地。
間取り。
設備。
家賃。
が入居者層に合えば選ばれる場合があります。
この記事では、
「単身向け投資物件は22㎡以上なら買っていい？」
という疑問だけに絞って整理します。
空き家・相続・訳あり不動産まで含めたMIRAIUの総合入口はこちらです。
不動産投資全体はこちらです。
今回の「購入前スペック判定クラスター」はこちらからつながります。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜22㎡ではなく「広さにいくら払うか」を見る
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単身向け賃貸では、
広さ。
間取り。
収納。
水回り。
などが部屋選びに影響します。
だから、
広い部屋には価値があります。
しかし不動産投資では、
広い＝買い。
ではありません。
例えば、
20㎡。
家賃6万5,000円。
22㎡。
家賃6万7,000円。
25㎡。
家賃7万円。
という市場だったとします。
ここで25㎡の物件価格が20㎡より300万円高ければ、
家賃差だけでその価格差を回収できるのか。
まで考えます。
つまり、
広さそのものではなく、広さが生む家賃・稼働率・出口にいくら払うか。
これが投資判断です。
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▪️「22㎡以上」という全国共通の賃貸基準はない
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まず、
22㎡。
という数字そのものを絶対条件にしないことが重要です。
国の住生活基本計画には、
単身者について最低居住面積水準25㎡という考え方があります。
ただしこれは、
健康で文化的な住生活を営むための政策上の水準です。
25㎡未満を貸してはいけない。
25㎡なら入居が決まる。
22㎡なら投資に向かない。
という全国共通の賃貸経営ルールではありません。
さらに単身学生・単身赴任者など、比較的短期間の居住を前提とする場合などには例外的な考え方も示されています。
だから、
22㎡。
25㎡。
という数字を見て即判断するのではなく、
その地域で実際にどの広さが選ばれているか。
を確認します。
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▪️確認①｜20㎡・22㎡・25㎡で実際の家賃差を見る
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まず調べたいのは、
広さごとの募集家賃です。
例えば同じ駅。
同じような築年数。
同じ単身向け1K。
で、
20㎡前後。
22㎡前後。
25㎡前後。
を比較します。
ここで、
20㎡。
6万5,000円。
25㎡。
6万7,000円。
なら、
5㎡広くても家賃差は2,000円です。
一方、
20㎡。
6万5,000円。
25㎡。
7万5,000円。
なら差は大きくなります。
大事なのは、
「25㎡なら高く貸せるはず」
ではありません。
現在の競合募集を見て、
その地域で広さが何円の家賃差になっているか。
を確認することです。
ただし募集家賃は実際の成約家賃とは限りません。
複数の募集物件を比較し、可能なら地元仲介会社にも確認します。
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▪️確認②｜同じ22㎡でも「使える広さ」は違う
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例えば、
同じ22㎡。
でも、
物件A。
四角い居室。
収納あり。
室内洗濯機置場あり。
家具を置きやすい。
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物件B。
廊下が長い。
柱が出ている。
収納がほとんどない。
家具配置が難しい。
なら、
生活したときの使いやすさは違います。
入居者は、
専有面積の数字だけを見て生活するわけではありません。
ベッド。
テレビ。
机。
冷蔵庫。
洗濯機。
収納。
を置いたとき、
実際に暮らせるか。
を見ます。
だから22㎡あることより、
22㎡をどう使える間取りなのか。
を確認します。
国土交通省の住宅市場動向調査でも、民間賃貸住宅を選ぶ理由として、住宅の広さだけでなく、間取り・部屋数なども確認されています。
広さと間取りはセットで見る必要があります。
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▪️20㎡でも「生活上の弱点」が少なければ比較対象になる
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例えば、
20㎡。
でも、
室内洗濯機置場。
収納。
独立した浴室。
エアコン。
家具配置しやすい居室。
がある。
さらに、
駅や勤務先へ近い。
家賃も競合と合っている。
なら候補になる入居者はいます。
反対に25㎡あっても、
家賃が周辺より1万円高い。
収納がない。
使いにくい間取り。
なら、
「広いから決まる」
とは言えません。
だから、
狭い。
↓
買わない。
ではなく、
狭さによって何を失っているのか。
まで確認します。
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▪️確認③｜誰に貸す22㎡なのか決める
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単身向け。
と言っても一種類ではありません。
例えば、
学生。
新社会人。
単身赴任。
20代会社員。
長期で一人暮らしする社会人。
では、住まいに求めるものが違う可能性があります。
家賃を抑えたい学生なら、
少し狭くても立地と家賃を優先する場合があります。
在宅勤務が多い社会人なら、
デスクを置けるスペースを重視するかもしれません。
長期間住む人なら、
収納や水回りまで含めて広さを感じる可能性があります。
つまり、
22㎡が広いか狭いかではなく、誰にとって22㎡なのか。
です。
購入前には、
現在の入居者。
周辺募集物件。
地元仲介会社。
から、想定する入居者層を確認します。
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▪️確認④｜5㎡広い物件に300万円多く払って回収できるか
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ここが収益物件では重要です。
例えば説明用として、
物件A
20㎡。
購入価格2,000万円。
家賃6万5,000円。
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物件B
25㎡。
購入価格2,300万円。
家賃7万円。
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Bは5㎡広い。
購入価格は300万円高い。
家賃差は月5,000円。
年間なら6万円です。
この年間家賃差だけで300万円を回収すると、
単純計算では50年です。
※空室、経費、売却価格、家賃変動などを考慮しない説明例です。
もちろん25㎡の方が、
入居期間が長い。
空室期間が短い。
将来売却しやすい。
などの差が出る可能性もあります。
だから、
300万円高いから損。
とも決められません。
見るのは、
家賃差。
稼働率。
将来売却価格。
まで含めて、
広さへ払った価格差を回収できそうか。
です。
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〖PR〗20㎡・22㎡・25㎡の投資物件で迷う場合は、広さだけでなく、購入価格・想定家賃・融資・空室・出口まで同じ条件で比較すると判断しやすくなります。
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▪️確認⑤｜「広い部屋」と競合して勝てる家賃か
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例えば、
検討物件。
22㎡。
家賃7万円想定。
でも周辺に、
25㎡。
家賃7万円。
築年数も近い。
という募集が多ければ、
入居者は比較します。
反対に、
周辺の競合が18〜20㎡中心。
その中で22㎡。
家賃差も小さい。
なら、広さが選ばれる理由になる可能性があります。
つまり、
22㎡という絶対評価ではなく、周辺競合の中での相対評価。
です。
購入前には、
広さ。
家賃。
築年数。
駅距離。
設備。
初期費用。
が近い募集物件を確認します。
「22㎡ある。」
だけではなく、
22㎡でこの家賃なら、他の何㎡と戦うことになるのか。
まで見ます。
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▪️満室でも「22㎡だから安心」とは考えない
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中古の一棟物件やオーナーチェンジ物件では、
現在満室。
というケースがあります。
でも購入判断では、
現在の入居者が何年前から住んでいるか。
現在家賃はいくらか。
退去したあと、同じ家賃で募集できるか。
も確認します。
例えば、
22㎡。
現在家賃7万円。
でも、
現在の競合25㎡が6万8,000円。
なら、退去後の家賃を再確認した方がよいでしょう。
満室という結果だけではなく、
次の募集でも同じ条件で決まるか。
を見ることが重要です。
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▪️広さを増やせない物件は「何で選ばれるか」を見る
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中古物件を買う場合、
専有面積そのものは簡単には増やせません。
20㎡なら、
基本的には20㎡の中で競争します。
だから、
狭い物件を買う場合は、
駅距離。
家賃。
収納。
設備。
インターネット。
募集条件。
など、
別の選ばれる理由があるか確認します。
ただし、
設備を追加すれば何でも解決するわけではありません。
20㎡。
家賃が高い。
駅から遠い。
競合25㎡が多数。
という構造的な問題を、
宅配ボックス一つで逆転できるとは限りません。
変えられる弱点と、変えられない弱点を分ける。
ことが重要です。
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▪️将来売るときの買主も確認する
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不動産投資は、
入居者だけでなく、
将来の買主。
も考えます。
例えば、
狭い単身向け区分マンション。
なら、将来も投資家向けとして売るケースがあります。
一方、
もう少し広く、
間取り変更なども検討しやすい。
実需購入も考えられる。
物件なら、出口が違う場合があります。
もちろん、
広ければ必ず高く売れる。
という意味ではありません。
立地。
築年数。
管理状態。
ローン状況。
市場。
なども関係します。
だから、
今の家賃だけではなく、10年後に誰が買う物件なのか。
まで考えます。
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▪️単身向け物件を買う前の5項目
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22㎡前後の単身向け物件を検討するときは、次の5つを確認します。
・20㎡・22㎡・25㎡で周辺家賃にどれくらい差があるか
・家具や収納まで含めて実際に使いやすい間取りか
・想定入居者にとってその広さが合っているか
・広い物件へ払う購入価格差を回収できるか
・同じ家賃帯にもっと広い競合がどれくらいあるか
これを確認して、
22㎡。
かつ、
家賃。
間取り。
購入価格。
競合。
まで合っているなら、
広さは強みになります。
でも、
「22㎡以上だったから買った。」
だけでは購入判断として足りません。
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▪️融資・駅距離・広さを一つずつ切り離して見る
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物件購入では、
銀行融資が出た。
駅徒歩10分以内。
22㎡以上。
という条件が重なると、
良い物件に見えます。
しかし、
それぞれは購入判断の一要素です。
融資が出たから買う。
駅近だから買う。
22㎡だから買う。
ではありません。
それぞれの条件が実際の収益へどうつながるか。
を確認します。
融資承認についてはこちらです。
駅距離についてはこちらです。
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▪️複数物件を増やすなら単身向けだけに偏らせない考え方もある
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単身向け20㎡台。
ばかりを増やす方法もあります。
一方で、
単身向け。
ファミリー。
戸建。
一棟アパート。
など、異なる需要を組み合わせる考え方もあります。
どちらが合うかは、
自己資金。
融資。
管理方法。
目標収入。
によって変わります。
物件を増やすほど、
1戸のスペックだけでなく、保有資産全体で何の需要を取っているか。
も確認します。
〖PR〗今後も収益物件を増やす場合は、1室の広さだけでなく、借入・手元資金・保有物件を含めて資産全体の組み方から検討する方法もあります。
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▪️よくある質問｜22㎡と不動産投資
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Q．22㎡以上なら空室に強いですか？
一律には言えません。
地域、家賃、間取り、設備、競合、入居者層まで確認します。
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Q．20㎡以下の物件は買わない方がいいですか？
それだけでは判断できません。
20㎡でも立地や家賃、間取りが入居需要に合っていれば選ばれる可能性があります。
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Q．25㎡なら単身者に人気ですか？
25㎡は国の最低居住面積水準で単身者の目安として示されていますが、賃貸需要や投資収益を保証する数字ではありません。
周辺競合と比較して判断します。
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Q．広いほど家賃を高くできますか？
必ずとは限りません。
同じ地域の類似物件で、専有面積の違いが実際にどれくらい家賃差になっているか確認します。
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Q．22㎡と25㎡なら25㎡を買うべきですか？
購入価格差まで比較します。
5㎡広くても、価格差を家賃・稼働率・出口で回収できないなら、広い方が投資として有利とは限りません。
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▪️まとめ｜22㎡は「答え」ではなく家賃と需要を比べる入口
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18㎡。
20㎡。
22㎡。
25㎡。
単身向け不動産投資では、
専有面積は分かりやすい数字です。
でも、
22㎡以上＝空室に強い。
という全国共通の方程式はありません。
まず、
その地域で、
20㎡。
22㎡。
25㎡。
の家賃差を確認する。
次に、
間取り。
収納。
家具配置。
入居者層。
を見る。
そして投資として重要なのが、
広くなることで高くなる購入価格を回収できるか。
です。
25㎡だから300万円高い。
でも家賃差は月5,000円。
なら、
その価格差を本当に払う意味があるか考えます。
反対に、
広いことで、
家賃を維持できる。
競合より選ばれる。
長く入居してもらえる。
出口が広がる。
と判断できるなら、価格差を払う意味が出てきます。
つまり、
広い部屋を買うのではなく、広さによって生まれる収益を買う。
ということです。
22㎡は、
物件を買う答えではありません。
賃貸需要・家賃・購入価格を比較する入口。
そう考えると、専有面積を不動産投資の判断材料として使いやすくなります。
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