オーナーチェンジ物件を買ったら敷金は誰が返す？買主が決済前に確認する5項目
- MIRAIU
- 12 時間前
- 読了時間: 9分
オーナーチェンジ物件を買うとき、
家賃。
利回り。
入居率。
ローン。
には目が向きやすいです。
でも決済前に確認しておきたいものがあります。
入居者から預かっている敷金です。
例えば6戸のアパート。
各入居者から敷金5万円。
合計30万円。
物件を買ったあと入居者が退去したら、
「この30万円、売主が預かったんやから売主が返すんやろ？」
と思うかもしれません。
しかし、そう単純ではありません。
一定の場合、不動産の売買によって賃貸人の地位が買主へ移転すると、敷金返還に関する債務も買主側へ承継されます。
つまり、
売主が敷金を受け取った。
と、
退去時に誰が返還義務を負うか。
は分けて考える必要があります。
この記事では、
「オーナーチェンジ物件を買ったら、入居者の敷金はどうなる？」
だけに絞って整理します。
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▪️結論｜敷金を受け取っていなくても買主が返すケースがある
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通常のオーナーチェンジ物件では、
入居者との賃貸借契約を維持したまま、
建物の所有者が、
売主。
から、
買主。
へ変わります。
民法では、一定の対抗要件を備えた不動産賃貸借について不動産が譲渡されると、原則として賃貸人の地位が譲受人へ移転する仕組みがあります。
そして賃貸人の地位が移転した場合、
敷金返還に関する債務も譲受人が承継する
ことが定められています。
だから買主側は、
「敷金は売主がもらったから関係ない。」
では済まない可能性があります。
そこで重要になるのが、
売買決済のときに、敷金相当額を売主と買主の間でどう精算するのか。
です。
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▪️売主から敷金のお金を受け取ることと返還義務は別
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例えば、
6室。
各室の敷金5万円。
合計30万円。
だったとします。
買主が所有者になったあと、
6室すべて退去。
原状回復費などを差し引いても返還すべき敷金が残っている。
その場合、
新しい賃貸人となった買主が返還を求められることがあります。
ここで、
「でも売主から30万円もらってない。」
という問題が起きます。
これは、
入居者との関係。
と、
売主・買主間の売買精算。
を分けて考えます。
そのため決済前に、
敷金残高。
売主から買主への承継方法。
売買代金との精算。
を確認しておく必要があります。
オーナーチェンジ物件全体の注意点はこちらです。
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▪️確認①｜全入居者の賃貸借契約書と敷金額を照合する
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最初に確認するのは、
レントロールに書かれた合計金額だけではありません。
各住戸の賃貸借契約書です。
例えば、
101号室。
敷金5万円。
102号室。
敷金10万円。
103号室。
敷金なし。
ということがあります。
さらに長期入居者では、
現在の募集条件。
と、
入居当時の契約条件。
が違う場合があります。
だから、
現在は敷金ゼロで募集している物件でも、
既存入居者からは敷金を預かっている可能性があります。
購入前には、
部屋番号・契約者・敷金額を一戸ずつ照合する。
これが基本です。
レントロール自体の確認はこちらに分けています。
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▪️確認②｜「敷金」「保証金」「敷引」を同じものとして見ない
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契約書には、
敷金。
保証金。
敷引。
償却。
などの言葉が出てくることがあります。
ここを、
全部入居者へそのまま返すお金。
として合計しないことが大切です。
例えば、
保証金10万円。
退去時に一定額を差し引く契約。
という場合もあります。
ただし、
名称だけで法的な扱いが決まるとも限りません。
何のために預けられた金銭なのか。
退去時にどう精算する契約なのか。
を契約書で確認します。
買主が引き継ぐのは、
「敷金合計○万円」という数字だけではなく、各入居者との契約内容です。
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▪️確認③｜家賃滞納や未精算金がないか確認する
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次に確認したいのが、
未払い家賃。
です。
例えば、
敷金5万円。
でも、
入居者に家賃3万円の未払いがある。
というケース。
このとき、
売主側の資料で、
敷金残高5万円。
なのか。
既に一定額を債務へ充当しているのか。
を曖昧にしたまま買わないことが重要です。
売主から、
「滞納あります。」
とだけ聞いて終わらず、
誰が、何月分を、いくら滞納しているのか。
そして、
敷金についてどのような処理をしているのか。
を資料で確認します。
家賃滞納の管理はこちらです。
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▪️確認④｜決済時に敷金をどう精算するか確認する
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ここが購入実務の中心です。
例えば、
承継する敷金残高。
30万円。
なら、
決済時に売主から買主へ30万円を渡す。
売買代金の精算で30万円を調整する。
などの方法が考えられます。
実際の処理は売買契約や決済内容によって確認します。
重要なのは、
「あとで管理会社が何とかするやろ。」
にしないことです。
決済前に、
・各入居者の敷金残高
・合計額
・売主と買主の精算方法
・決済明細への記載
を確認します。
そして、
敷金返還債務を負う可能性がある金額と、自分が実際に承継する金額が一致しているか。
を見ます。
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▪️30万円は利益ではなく「将来返す可能性があるお金」
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例えば決済時に、
敷金30万円相当が買主側へ精算された。
すると、
口座には30万円増えるように見えます。
でも、
これはそのまま利益とは考えません。
将来、
入居者が退去。
未払い債務などを精算。
その結果返還すべき残額があれば、
返すための資金です。
だから、
敷金30万円が入ったから設備交換に使う。
という考え方ではなく、
将来返還する可能性のある資金として管理します。
不動産投資で手元現金を残す考え方はこちらです。
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▪️確認⑤｜購入後すぐ退去しても返せる現金を残す
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オーナーチェンジ物件を買った直後。
満室。
なら、
しばらく家賃が入る。
と思うかもしれません。
しかし、
購入翌月に退去。
ということもあります。
例えば、
購入直後の現金。
100万円。
その直後に、
退去2室。
敷金返還。
原状回復。
給湯器故障。
募集費。
が重なれば、
一気に現金が減ります。
だから物件購入時には、
頭金。
諸費用。
だけでなく、
敷金返還まで含めて購入後にいくら現金を残すか。
を考えます。
融資承認が出たあとの購入判断はこちらです。
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▪️管理会社を引き継ぐ場合も敷金台帳は確認する
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売主と同じ管理会社をそのまま使う場合、
「管理会社が全部把握しているから大丈夫。」
と思いやすくなります。
でも所有者が変わる以上、
買主自身でも確認しておきます。
各戸の契約書。
敷金額。
滞納。
更新状況。
保証会社。
入居者との特約。
などです。
管理会社を変更する予定なら、
さらに資料の引継ぎが重要になります。
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〖PR〗オーナーチェンジ物件では、表面利回りだけでなく、敷金・滞納・賃貸借契約・購入後の資金まで含めて判断する必要があります。購入予定物件の収支や融資条件を一人で判断しにくい場合は、購入前に投資計画全体を比較しておく方法もあります。
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▪️オーナーチェンジ購入前の敷金5項目
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決済前に確認したいのは、この5つです。
・全住戸の賃貸借契約書と敷金額が一致しているか
・保証金、敷引、償却などの契約条件はどうなっているか
・滞納家賃や未精算金が残っていないか
・売主と買主の間で敷金相当額をどう精算するか
・購入後すぐ退去しても返還できる現金を残せるか
この5つを確認してから決済します。
満室だから安心。
ではありません。
入居者がいる物件を買うということは、
家賃収入だけでなく、既存の賃貸借関係も引き継ぐ。
ということです。
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▪️よくある質問｜オーナーチェンジと敷金
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Q．売主が受け取った敷金なのに買主が返すのですか？
一定の場合、賃貸人の地位が買主へ移転すると、敷金返還に関する債務も買主へ承継されます。
そのため売買決済時の敷金精算が重要です。
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Q．入居者と新しく賃貸借契約を結び直せばいいですか？
所有者が変わったからといって、当然に既存契約を終了させて新規契約へ変更するものではありません。
既存の契約関係を確認して対応します。
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Q．敷金ゼロ物件なら確認不要ですか？
現在の募集条件が敷金ゼロでも、既存の長期入居者から敷金を預かっている場合があります。
全住戸の契約書を確認してください。
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Q．敷金は購入後の修繕費に使ってもいいですか？
将来返還すべき残額が生じる可能性があります。
買主の通常の利益とは分けて資金管理しておく方が安全です。
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▪️まとめ｜家賃だけでなく「返すお金」まで引き継ぐ
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オーナーチェンジ物件を買うと、
購入した日から家賃を受け取れる。
これは大きなメリットです。
でも、
受け取るものだけを見るのではありません。
既存の賃貸借契約。
敷金。
滞納。
特約。
なども確認します。
特に敷金は、
「売主が受け取ったお金だから、自分には関係ない。」
とは考えないことが重要です。
賃貸人の地位が移転する場合、
敷金返還に関する債務も承継される仕組みがあります。
だから購入前に、
誰からいくら預かっているのか。
残高はいくらか。
滞納はないか。
売主とどう精算するのか。
を確認します。
そして購入後は、
返還する可能性のある資金として管理する。
つまり、
オーナーチェンジ物件では「入ってくる家賃」だけでなく「将来出ていくお金」まで買う。
ここまで確認して初めて、
レントロールの数字を実際の収益として判断しやすくなります。
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