相続した実家を売る費用はいくら？仲介手数料・登記・測量・解体・税金の確認順
- MIRAIU
- 8月19日
- 読了時間: 10分
親から相続した実家を売ろうとすると、
「2,000万円で売れたら2,000万円残る？」
「仲介手数料はいくら？」
「解体費も必要？」
「税金はいくら取られる？」
と気になることがあります。
実際には、売却価格からいくつかの費用が差し引かれます。
主に確認したいのは、
・仲介手数料
・売買契約書の印紙税
・登記関係費用
・測量や境界確認
・片付け費用
・解体費用
・譲渡所得に対する税金
です。
ただし、すべての実家で全部必要になるわけではありません。
さらに重要なのが、
実際に払う費用＝税金計算で全部差し引ける費用
でもないことです。
この記事では、相続した実家を売るときの費用を、
売却価格 → 必要経費 → 税金 → 手取り
の順番で整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️最初に「売却価格」と「手取り」を分ける
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実家が2,000万円で売れたとしても、その金額がそのまま手元に残るわけではありません。
考え方は、
売却価格－売却時に支払う費用－税金等＝最終的に残る金額
です。
ただし、税金は単純に売却価格へ一定割合を掛けるものではありません。
土地・建物の譲渡所得は、
売却代金－取得費－譲渡費用－適用できる特別控除
などから計算します。
そのため、同じ2,000万円で売却しても、
親がいくらで取得したか。
売却にいくらかかったか。
特例を使えるか。
によって税額は変わります。
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▪️費用① 仲介手数料
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不動産会社へ仲介を依頼し、買主が見つかって売買が成立した場合には仲介手数料が発生します。
売買価格が400万円を超える場合、一般的な上限計算は、
売買価格×3％＋6万円＋消費税
です。
たとえば売買価格1,500万円なら、
・1,500万円×3％＝45万円
・45万円＋6万円＝51万円
・消費税込み＝56万1,000円
が上限計算の目安になります。
ただし、これは法律上認められる上限であり、すべての会社が必ずその金額を請求するという意味ではありません。
媒介契約時に報酬額を確認します。
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▪️800万円以下の不動産は仲介手数料の特例にも注意する
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地方の相続実家では、売買価格が数百万円になることもあります。
現在は、売買価格が800万円以下の一定の低廉な空家等について、通常の計算額を超えて仲介報酬を受けられる特例があります。
上限は、依頼者一方につき**33万円（税込）**です。
そのため、
「500万円で売れたから、単純な3％＋6万円だけ見ればいい」
とは限りません。
特に低価格帯の実家では、媒介契約を結ぶときに、
・仲介手数料
・売却活動に伴う費用
・支払時期
を確認します。
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▪️費用② 売買契約書の印紙税
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紙の不動産売買契約書を作成する場合には、契約金額に応じて印紙税がかかります。
現在、不動産譲渡契約書には軽減措置があります。
たとえば契約金額が、
・500万円超〜1,000万円以下 → 5,000円
・1,000万円超〜5,000万円以下 → 1万円
・5,000万円超〜1億円以下 → 3万円
です。
金額としては仲介手数料より小さいことが多いですが、売却費用として忘れず確認します。
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▪️費用③ 相続登記などの登記関係費用
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親名義のまま残っている実家を売却する場合、相続関係と登記を整理します。
相続登記では、原則として登録免許税がかかります。
基本となる税率は、
不動産の固定資産税評価額×0.4％
です。
ただし、一定の土地については登録免許税の免税措置が適用される場合があります。
また実際の売却では、
・相続登記
・住所や氏名変更に関する登記
・抵当権抹消
など、物件の登記状態によって必要な手続が変わります。
司法書士へ依頼する場合は報酬も確認します。
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▪️相続登記と売却の所有権移転登記は分けて考える
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相続した実家では、
「売るときに全部登記すればいい」
と思うことがあります。
しかし、
親から相続人へ名義を整理する相続登記。
売主から買主へ所有権を移す売買による登記。
は別の手続です。
また相続登記は2024年4月から義務化されています。
売却予定があるかどうかだけでなく、現在の登記状態を早めに確認します。
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▪️費用④ 測量・境界確認
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土地を売却するとき、測量や境界確認が必要になる場合があります。
ただし、
不動産を売る＝必ず測量が必要
ではありません。
確認したいのは、
・境界標があるか
・過去の測量図があるか
・登記面積と現況に大きな違いがないか
・隣地との境界に問題がないか
・買主側が確定測量を希望しているか
です。
古い実家では境界資料が少ないこともあります。
査定時に不動産会社へ、
「測量が必要になりそうか」
まで確認しておくと、売却後の手取りを見積もりやすくなります。
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▪️費用⑤ 家財・残置物の片付け
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相続した実家には、
・家具
・家電
・衣類
・食器
・仏壇
・大量の生活用品
が残っていることがあります。
売却方法によっては片付けが必要になります。
ただし査定前に、
家の中を全部空にする必要があるとは限りません。
仲介で一般の買主へ引き渡すのか。
残置物込みで対応できる買取を使うのか。
によって条件は違います。
最初に現在の状態で査定し、その後で片付け範囲を決めます。
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▪️片付け費用を全部「譲渡費用」にできるとは考えない
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ここは税金計算で注意したい部分です。
売却するために現金で支払った費用でも、それがすべて税務上の「譲渡費用」になるわけではありません。
国税庁が代表例として挙げている譲渡費用は、
・仲介手数料
・売主負担の印紙税
・売却のため直接必要となった測量費
・一定の場合の建物取壊し費用
などです。
一方、
・通常の修繕費
・固定資産税
・日常的な維持管理費
などは、原則として譲渡費用には含まれません。
費用を払ったから税金計算で必ず引ける、とは考えないことが重要です。
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▪️費用⑥ 解体費用
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築古の実家では、
「家を壊して更地にしてから売ろう」
と考えることがあります。
解体には、
・建物規模
・構造
・立地
・前面道路
・付帯物
・廃棄物
などによって費用差があります。
そのため、売却前から一律の金額では計算できません。
さらに重要なのは、
解体費をかければ、その分だけ高く売れるわけではない
ことです。
まず、
・古家付きの査定価格
・更地想定価格
・解体費
を比較します。
解体前に査定する理由はこちら。
解体費用を具体的に比較したい場合はこちら。
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▪️売却目的の解体費は譲渡費用になる場合がある
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税務上、土地を売却するために建物を取り壊した場合、その取壊し費用などが譲渡費用に含まれることがあります。
ただし、
古くなったから数年前に解体した。
管理が面倒だから壊した。
という支出と、
土地を売るため直接行った解体。
では事情が異なります。
解体時期や目的、売却との関係を確認できるよう、
・契約書
・見積書
・領収書
などを保管しておきます。
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▪️費用⑦ 売却益が出た場合の譲渡所得税
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相続した実家を売却して利益が出た場合、譲渡所得に対する所得税・住民税などが関係します。
しかし、
2,000万円で売ったから2,000万円に税率を掛ける
わけではありません。
基本は、
売却価格。
取得費。
譲渡費用。
特別控除。
を使って課税対象となる譲渡所得を計算します。
さらに土地・建物の所有期間によって税率区分も変わります。
相続の場合、取得時期については原則として被相続人の取得時期を引き継いで考えます。
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▪️親が買った金額が分からないと税額が大きく変わることがある
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古い実家では、
「親が40年前に買ったけど契約書がない」
ということがあります。
取得費が分からない場合などは、売却金額の5％相当額を概算取得費として使える制度があります。
たとえば2,000万円で売却すると、
5％は100万円です。
実際には親が1,000万円以上で取得していても、その証拠を確認できないまま概算取得費を使えば、譲渡所得の計算結果は大きく変わる可能性があります。
そのため売却前に、
・昔の売買契約書
・領収書
・建築関係資料
・購入時の資料
を探します。
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▪️空き家3,000万円特別控除なども売却前に確認する
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相続した実家では、一定の条件を満たす場合に税制特例が使えることがあります。
代表的なものには、
・被相続人居住用財産の3,000万円特別控除
・相続税額の取得費加算
があります。
ただし対象条件や期限があり、同じ実家について自由に重ねて使える制度ではありません。
税金を計算する前に、
どの制度が候補になるか
を確認します。
相続した実家の「3年」と税制はこちら。
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▪️査定額だけでなく「手取り見込み」を出す
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不動産会社から、
「2,000万円くらいで売れそうです」
と言われたら、次に確認したいのは手取りです。
売却前に、
・想定売却価格
・仲介手数料
・登記関係費
・測量費
・片付け費
・解体費
・その他必要費用
を並べます。
さらに税金が発生しそうなら、
取得費や特例も確認します。
査定価格と最終手取りを同じ数字として見ない
ことが重要です。
現在の売却価格を確認したい場合はこちら。
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▪️売れないから費用を先にかけすぎない
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売却が進まないと、
「リフォームしよう」
「荷物を全部捨てよう」
「測量しよう」
「解体しよう」
と費用を先に使いたくなることがあります。
しかし原因が価格設定や売却方法にあるなら、その工事が売却を改善するとは限りません。
先に確認したいのは、
・売れない原因
・現状査定
・費用をかけた後の想定価格
です。
相続した実家が売れない原因はこちら。
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▪️相続した実家の売却費用は6つの順番で整理する
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費用がいくら必要か知りたい場合は、次の順番で整理します。
①売却価格
まず現在の査定価格を確認します。
②必ず発生しそうな費用
・仲介手数料
・印紙税
などを確認します。
③物件ごとに変わる費用
・登記
・測量
・片付け
・解体
などを確認します。
④取得費
親の購入資料などを確認します。
⑤税制特例
使える制度と期限を確認します。
⑥手取り
売却価格から実際の支出と税金を差し引いて考えます。
これなら、
「2,000万円で売れる＝2,000万円入る」
という計算になりません。
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▪️よくある質問
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Q. 相続した実家を売る費用は売却価格の何％ですか？
一律ではありません。仲介手数料のほか、登記、測量、片付け、解体、税金など物件ごとに必要な費用が変わります。
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Q. 仲介手数料は必ず3％＋6万円ですか？
400万円を超える売買では一般的な上限計算として使われますが、これは上限額です。また800万円以下の一定の低廉な空家等には別の報酬特例があります。
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Q. 解体費は税金計算で差し引けますか？
土地を売却するため直接行った建物の取壊し費用などは譲渡費用になる場合があります。売却との関係を確認できる資料を残します。
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Q. 固定資産税も譲渡費用になりますか？
通常の固定資産税や維持管理費は、原則として土地・建物を売るための譲渡費用には含まれません。
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Q. 売ると決めていなくても費用計算できますか？
できます。査定価格と想定費用を出しておくことで、保有・売却を比較する判断材料になります。
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▪️まとめ｜売却価格ではなく「最後にいくら残るか」を見る
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相続した実家を売却するときは、
売却価格だけを見ないことが重要です。
確認する費用は、
・仲介手数料
・印紙税
・登記
・測量
・片付け
・解体
・税金
です。
ただし、すべての実家で全部必要になるわけではありません。
また、
実際に払ったお金と、譲渡所得の計算で差し引ける費用は別
です。
だからこそ売却前に、
現在価格を確認する。
必要な費用を並べる。
親の取得資料を探す。
税制特例を確認する。
という順番で整理します。
そして最後に、
いくらで売れるか。
ではなく、
売ったあと、いくら手元に残るか。
を見ます。
相続した実家の売却では、この手取りまで見えて初めて、
売る。
残す。
仲介を続ける。
買取を比較する。
という次の判断がしやすくなります。
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