相続した実家が売れないのはなぜ？田舎・築古・接道・共有から見る7つの原因と対処順
- MIRAIU
- 8月18日
- 読了時間: 10分
親から実家を相続して売りに出したものの、
「半年経っても問い合わせがない」
「不動産会社から値下げを勧められた」
「田舎だから売れないと言われた」
ということがあります。
このとき、
売れない＝もっと安くするしかない
と考えるのは早いです。
実家が売れない原因には、
・価格
・地域需要
・建物状態
・道路や建築条件
・境界や登記
・共有名義
・売却方法
などがあります。
原因が違えば、対処方法も違います。
この記事では、相続した実家が売れない理由を7つに分け、
何を確認してから値下げ・修繕・解体・買取を判断するか
を整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️「売れない理由」を最初から1つに決めない
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実家が売れないと、
「築50年だから」
「田舎だから」
「家が汚いから」
と、一つの理由に絞りたくなります。
しかし実際には、
土地は悪くないが価格設定が高い。
価格は妥当だが接道条件に注意が必要。
建物は古いが土地需要はある。
権利関係の整理に時間がかかっている。
というように、複数の条件が重なっている場合があります。
まず必要なのは、値下げではなく原因の切り分けです。
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▪️原因① 売出価格が現在の市場から離れている
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最初に確認したいのは価格です。
親が、
「この家は4,000万円で買った」
と言っていても、昔の購入価格が現在の売却価格になるわけではありません。
また、
・固定資産税評価額
・相続税評価額
・路線価
も売却価格そのものではありません。
現在価格を見るときは、
・近隣の取引事例
・土地面積
・道路条件
・築年数
・建物状態
・現在の需要
を確認します。
不動産会社の査定額にも差が出るため、金額だけでなく査定根拠を見ることが重要です。
親の家にある複数の価格の違いはこちら。
現在の査定価格を確認したい場合はこちら。
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▪️原因② 地域の買主需要が少ない
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地方の実家では、
「人口が減っているから売れない」
と言われることがあります。
人口動向は一つの判断材料ですが、それだけで個別の不動産の売却可否は決まりません。
同じ市町村でも、
・駅に近い住宅地
・学校や商業施設に近い地域
・郊外の住宅地
・山間部
では需要が違います。
確認したいのは、市全体の人口だけではなくその周辺で実際に何が売れているかです。
近隣の取引事例を見て、
・土地だけが売れている
・中古戸建ても動いている
・低価格帯なら取引がある
などの傾向を確認します。
「田舎だからゼロ」と決めず、地域の中で需要を細かく見ます。
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▪️原因③ 築古住宅の修繕負担が買主に大きい
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古い実家では、買主側が購入後の修繕費を考えます。
たとえば、
・雨漏り
・屋根や外壁
・給排水
・給湯設備
・床や壁
・シロアリ
などです。
このとき売主側が、
「300万円リフォームすれば売れる」
と先に決める必要はありません。
買主が、
そのまま住みたい。
自分好みに改修したい。
建物を使わず土地として考えたい。
という可能性もあります。
まず現況で査定し、修繕費をかける場合とかけない場合を比較します。
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▪️原因④ 接道・再建築など土地側の条件がある
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建物が古いことより、土地側の条件が売却へ大きく影響することもあります。
たとえば、
・前面道路
・道路への接し方
・私道
・高低差
・擁壁
・土地の形状
・建築時と現在の法令条件
などです。
特に古い住宅では、現在の建築ルールを確認すると、建て替え時に追加確認が必要になる場合があります。
重要なのは、
「古家が建っている＝同じ家をそのまま建て替えられる」
と決めないことです。
逆に、道路条件が少し特殊だからといって家族だけで「再建築不可」と断定するのも避けます。
自治体や不動産会社などで、現在の土地条件を確認します。
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▪️原因⑤ 境界・登記・権利関係が整理されていない
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相続した実家では、売却前に権利関係の確認が必要になります。
たとえば、
・登記名義が亡くなった親のまま
・複数の相続人がいる
・増築部分が登記と一致していない
・土地の境界資料が少ない
・古い抵当権などの記録がある
といったケースです。
これらがあるから必ず売れないという話ではありません。
ただし、買主との契約や所有権移転までに整理が必要になる内容があります。
現在は相続登記も義務化されているため、「売るときにまとめて考えればいい」と長期間放置しないことが重要です。
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▪️原因⑥ 共有名義で売却方針がまとまっていない
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兄弟姉妹で実家を相続した場合、
長男は売りたい。
次男は残したい。
長女は高く売れるまで待ちたい。
ということがあります。
この状態では、不動産そのものより所有者側の意思決定が売却の障害になります。
確認するのは、
・誰が所有しているか
・持分はどうなっているか
・売却方針に合意しているか
・最低限希望する条件
・窓口になる人
です。
価格交渉が始まってから家族会議を始めると、買主への回答が遅れることがあります。
売却活動の前に、共有者間で大きな方向性を合わせます。
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▪️原因⑦ 物件と売却方法が合っていない
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同じ実家でも、売り方によって対象となる買主が変わります。
一般的な仲介では、市場に物件を出して買主を探します。
一方、不動産会社による買取では、会社が直接買主になる方法があります。
たとえば、
・築年数が古い
・荷物が残っている
・修繕箇所が多い
・早めに現金化したい
・一般の買主には説明事項が多い
という物件では、買取価格も比較材料になります。
売却方法の違いはこちら。
一般的な仲介で売却しにくい事情がある場合はこちら。
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▪️問い合わせがないなら値下げ前に3つ確認する
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売却を始めても問い合わせがほとんどない場合、すぐ値下げする前に確認します。
①価格
周辺の成約事例と大きく離れていないか。
②物件条件
道路、建物状態、権利関係など購入判断を止める要因がないか。
③販売方法
想定する買主に情報が届いているか。
ここで価格が主原因なら、価格調整には意味があります。
一方、接道や権利関係が原因なら、50万円値下げしても問題の核心は変わりません。
原因と対策を一致させることが重要です。
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▪️内見はあるのに決まらない場合は見方を変える
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問い合わせがゼロのケースと、
何人も内見しているのに売れないケース。
では状況が違います。
内見があるなら、少なくとも物件情報には関心を持つ人がいます。
その場合は、
・現地を見た後の印象
・建物状態
・修繕負担
・価格とのバランス
・周辺環境
などを確認します。
不動産会社に、
「なぜ見送ったのか」
という買主側の反応が取れているなら、その内容も判断材料になります。
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▪️売れないからと先に全面リフォームしない
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問い合わせが少ないと、
「古いからリフォームしないと無理」
と考えることがあります。
しかし、300万円の工事をして売却価格が300万円以上上がる保証はありません。
特に買主が、
・自分でリフォームしたい
・建物を使わない
・土地として買いたい
場合、売主側の工事が価格へそのまま反映されないことがあります。
まず、
現状価格。
修繕後の想定価格。
必要な工事費。
を比較します。
工事費を払う前に出口を確認します。
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▪️売れないからと先に解体もしない
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古家付きの実家では、
「更地にしたら売れる」
と言われることもあります。
確かに更地を希望する買主もいます。
ただし解体には費用がかかり、建物を残した状態へ戻すことはできません。
また、土地条件によっては解体前に確認しておきたい事項もあります。
そのため、
・古家付き査定
・更地想定の査定
・解体費
を並べてから判断します。
「古い＝壊す」ではなく、数字を出して比較する順番です。
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▪️「売れない」のではなく価格帯が違う場合もある
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家族が、
「最低でも2,000万円で売りたい」
と考えていても、現在の市場が1,200万〜1,400万円程度なら、希望価格とのギャップがあります。
この場合、
不動産に価値がない。
誰も買わない。
という意味ではありません。
家族が希望する価格では動きにくい
という問題です。
ここを分けることは重要です。
売却するか残すか迷う場合はこちら。
売却額と、
・年間維持費
・今後の修繕
・家族の利用予定
を比較します。
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▪️買取価格だけで「価値がない」と判断しない
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買取査定を取ると、仲介で想定する価格より低い金額が提示される場合があります。
これは、
買取価格＝不動産そのものの絶対的な価値
という意味ではありません。
仲介と買取では、
・買主
・売却期間
・販売方法
・会社側が負担するリスク
などが違います。
そのため、
仲介で売る場合。
買取を使う場合。
保有を続ける場合。
を別の条件として比較します。
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▪️不動産会社1社に断られても売却不能とは決まらない
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地方や築古、特殊な土地では、不動産会社から取り扱いを断られることがあります。
理由としては、
・会社の営業エリア外
・想定価格が低い
・買主を見つけにくい
・会社が得意とする物件ではない
なども考えられます。
一社に断られたことと、
法的に売却できないこと。
市場価値が完全にゼロであること。
は別の話です。
なぜ断られたのかを確認し、必要なら別の売却ルートを探します。
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▪️相続した実家が売れないときの6つの確認順
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売却が進まない場合は、次の順番で整理します。
①所有関係
・相続人
・登記
・共有状態
を確認します。
②土地条件
・道路
・境界
・高低差
・建築条件
を確認します。
③建物状態
・築年数
・修繕
・雨漏り等
を確認します。
④現在価格
・近隣取引
・査定根拠
・売出価格
を確認します。
⑤買主の反応
・問い合わせ数
・内見数
・見送り理由
を確認します。
⑥売却方法
・価格調整
・仲介継続
・買取
・保有
を比較します。
この順番なら、
「売れないから100万円下げる」
「古いから300万円リフォームする」
「とりあえず解体する」
という対処だけに偏りにくくなります。
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▪️よくある質問
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Q. 田舎の実家は売れませんか？
地域全体の人口だけでは決まりません。近隣の取引、道路条件、価格帯、土地・建物の状態を確認します。
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Q. 築50年以上なら解体しないと売れませんか？
古家付きのまま売却できるケースもあります。解体前に現況査定と更地想定価格、解体費を比較します。
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Q. 半年間売れなければ値下げした方がいいですか？
期間だけでは判断できません。問い合わせ数、内見状況、査定根拠、物件条件から原因を確認します。
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Q. 不動産会社に断られたら売却できませんか？
会社の営業エリアや得意分野などが理由の場合もあります。断られた理由を確認して別の方法を比較します。
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Q. 仲介で売れなければ買取しかありませんか？
買取は選択肢の一つです。価格調整、販売方法、物件条件の整理、保有継続も含めて比較します。
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▪️まとめ｜相続した実家が売れないときは「原因→対処」の順番で考える
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相続した実家が売れない理由は一つではありません。
主な原因は、
・価格
・地域需要
・築年数と建物状態
・接道や土地条件
・境界や登記
・共有名義
・売却方法
です。
重要なのは、
「売れない＝値下げ」
にしないことです。
価格が原因なら価格を見直す。
土地条件が原因なら内容を確認する。
共有が原因なら家族の方針を整理する。
仲介との相性が悪ければ別の売却方法も比較する。
というように、原因に合った対処を選びます。
そして、
リフォーム。
片付け。
解体。
へ費用を使う前に、現在の査定価格を確認します。
売れにくい実家でも、
何が売却を止めているのかを一つずつ切り分ければ、次に確認すべきことが見えてきます。
「売れない家」と最初から決めるのではなく、
価格・条件・売り方を分けて確認する。
そこから相続した実家の出口を考えることが重要です。
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