農地を資材置場に転用できる？農地法5条・接道・造成前に確認したい条件
- MIRAIU
- 8月25日
- 読了時間: 12分
使っていない田んぼや畑がある。
住宅を建てるには条件が悪い。
それなら建設会社などへ資材置場として貸せないか。
このように考える土地所有者もいるでしょう。
資材置場は建物を建てなくても利用できるため、一見すると農地活用のハードルが低く見えます。
しかし、農地へ砂利を敷いて資材を置けばよいわけではありません。
農地を資材置場として使うこと自体が農地転用に当たり、農地法上の許可または届出が必要です。
さらに、
・農振農用地区域ではないか
・第1種、第2種、第3種のどの農地か
・4条と5条のどちらになるか
・大型車が実際に出入りできるか
・造成や排水へいくらかかるか
・盛土規制法など別の規制が関係しないか
まで確認します。
この記事では、農地を資材置場へ転用する前に確認したい条件と、土地活用として収支が合うか判断する方法を整理します。
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▪️結論｜資材置場は「5条を取ればできる」ではない
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農地を資材置場へ転用する場合、最初に次の順番で確認します。
・農振農用地区域に入っていないか
・農地転用上の農地区分は何か
・4条か5条か
・都市計画やその他の土地利用規制
・進入路、造成、排水を含めて事業が成立するか
この順番が重要です。
例えば転用しにくい農地なのに、先に造成業者へ見積もりを取っても計画は進みません。
反対に転用可能性が高くても、大型トラックが入れなければ資材置場としての需要が弱くなる可能性があります。
法律上使えることと、収益不動産として使えることは別です。
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▪️資材置場にすること自体が「農地転用」になる
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農林水産省は、農地を駐車場や資材置場として利用することも農地転用に当たると明確にしています。
建物を建てないから農地転用ではない。
砂利を敷くだけだから問題ない。
ということではありません。
農地として耕作する状態から、資材置場として継続的に利用するなら農地法上の手続きを確認します。
許可や届出をせずに資材置場として利用すると、違反転用になる可能性があります。
詳しくはこちら
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▪️自分で使うなら4条、売買・賃貸を伴うなら5条が基本
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資材置場という用途だけで、必ず5条になるわけではありません。
所有者が自分の農地を、自分の事業で使う資材置場へ転用する場合は農地法4条が基本です。
一方、
農地を買って資材置場にする。
農地を借りて資材置場にする。
所有権や賃借権などの権利移転・設定を伴って転用する。
という場合は農地法5条を確認します。
なお、市街化区域内の農地では原則として許可ではなく、農業委員会への事前届出となります。
「資材置場＝5条」と覚えるのではなく、誰が所有し、誰が転用するのかで区別します。
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▪️最初の壁は青地かどうか
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資材置場として使いたいなら、早い段階で農振農用地区域か確認します。
いわゆる「青地」に当たる農用地区域内の農地は、農業利用を確保する土地として位置付けられており、農地転用は原則として認められません。
具体的な事業計画があり一定の要件を満たす場合には、農振除外を検討することになります。
しかし、
土地が余っている。
資材置場なら建物を建てない。
周囲にも空き地がある。
という理由だけで除外できるわけではありません。
青地なら、造成費を計算する前に農振除外の可能性から確認します。
詳しくはこちら
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▪️青地でなくても農地区分によって難易度が変わる
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農振農用地区域から外れていれば、必ず転用できるわけでもありません。
農地転用では土地の条件などから農地を区分して判断します。
大きく見ると、
第1種農地
良好な営農条件を備えた農地などで、転用は原則不許可です。
第2種農地
第3種農地など他の土地では事業目的を達成できない場合などに転用を検討します。
第3種農地
市街地の区域または市街地化の傾向が著しい区域にある農地などで、原則許可の考え方になります。
例外もあるため農地区分だけで最終判断はできませんが、資材置場候補地を比較する重要な情報です。
同じ1,000㎡の農地でも、転用難易度は大きく違います。
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▪️資材置場では「なぜこの面積が必要か」も見られる
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農地転用では、
「空いている土地全部を資材置場にしたい」
という希望だけではなく、事業計画の実現性が確認されます。
現在の審査では、
・転用目的を実現できる資力があるか
・他の必要な許認可を取得できる見込みがあるか
・申請面積が事業計画に対して妥当か
・周辺農地へ支障を与えないか
などが検討されます。
資材置場なら、
何を置くのか。
どの程度の数量なのか。
車両の動線はどうするのか。
どこまでを実際に利用するのか。
を説明できる計画が必要です。
必要面積だけを具体化することが重要になります。
詳しくはこちら
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▪️資材置場は現在、利用実態も慎重に見られる
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資材置場は住宅や店舗のような建築物を伴わないため、
「とりあえず資材置場として転用しておく」
という使い方ができそうに見えます。
しかし現在の農地転用の運用では、資材置場のような建築物を伴わない転用について、目的どおり十分利用されないまま別用途へ変わることを防ぐ考え方が示されています。
また、事業目的によっては恒久転用ではなく、一時転用で目的を達成できないか検討される場合もあります。
つまり、
将来何かに使うかもしれないから資材置場で申請する
という発想ではなく、現在具体的に必要な資材置場として計画を作る必要があります。
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▪️大型車が入れなければ資材置場として使いにくい
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法的な転用可能性と同じくらい重要なのが道路条件です。
資材置場では、
・前面道路の幅員
・大型車が進入できるか
・入口部分の幅
・道路と農地の高低差
・敷地内で車両が転回できるか
を確認します。
建物を建てない資材置場では、住宅と同じ接道条件がそのまま問題になるとは限りません。
しかし事業としては、車が安全に出入りできなければ土地の価値が大きく下がります。
特に大型トラックや重機を使う借主を想定するなら、道路幅だけでなく交差点から敷地までのルートも確認しましょう。
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▪️市街化調整区域なら「建物がないから何も確認不要」ではない
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資材置場だけで建築物や特定工作物を設けない場合、都市計画法上の開発行為に該当しないケースもあります。
ただし、
事務所を建てる。
倉庫を建てる。
土地を大きく造成する。
といった計画が加われば確認事項が変わります。
市街化調整区域では建築・開発に強い制限があり、自治体の条例や審査基準も関係します。
そのため、
農業委員会には農地転用。
都市計画担当部署には予定する利用内容。
をそれぞれ伝え、必要な手続きを先に確認します。
詳しくはこちら
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▪️造成費は「砂利代」だけで計算しない
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農地を資材置場へ変えるとき、
草を刈る。
砕石を敷く。
だけで終わる土地もあります。
しかし水田などでは、
・整地
・盛土や切土
・地盤改良
・砕石敷き
・排水設備
・乗入口整備
・フェンスや門扉
などが必要になる場合があります。
特に農地は農業用排水と関係していることがあります。
敷地内の雨水を隣接農地へ流してしまえば、周辺の営農へ影響を与える可能性があります。
土地が安いから資材置場も安く作れるとは限りません。
詳しくはこちら
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▪️盛土や土石を置くなら盛土規制法も確認する
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2023年5月に施行された盛土規制法では、土地の用途にかかわらず、規制区域内で一定規模以上の盛土・切土などを行う場合に許可等が必要になります。
農地も対象です。
さらに、土石を一時的に大量保管するストックヤードでは、土石の堆積自体が規制対象になる場合があります。
つまり、
農地転用の許可が取れた。
だから自由に盛土できる。
とは限りません。
資材置場へ造成する計画なら、所在地が盛土規制法の規制区域に入っているか、造成規模が対象になるかも確認します。
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▪️資材置場で一番重要なのは「借りる会社がいるか」
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転用できることが分かっても、まだ造成へ進む段階ではありません。
次に確認したいのは需要です。
資材置場需要は、
幹線道路への距離。
高速道路インターへのアクセス。
工業地域・建設現場との距離。
大型車の進入性。
周辺住宅への影響。
などで変わります。
土地所有者が、
「広いから資材置場に向いている」
と思っていても、利用企業から見れば場所が悪いことがあります。
先に需要を確認し、その後に投資額を決める。
この順番が重要です。
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▪️収益化は「賃料÷土地価格」ではなく総投資額で見る
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例えば説明用として、
転用・造成・排水・フェンスなどの初期費用 300万円
資材置場の賃料 月6万円
だったとします。
年間賃料は72万円です。
単純計算では、
300万円 ÷ 72万円 ＝ 約4.2年
で初期投資を回収する計算になります。
ただし実際には、
固定資産税。
維持管理。
空室期間。
修繕。
などがあります。
さらに転用後は土地の税負担が変わる可能性もあります。
だから見るべきなのは、土地を元々持っていたから「土地代0円」ではなく、資材置場として使える状態にする総投資額と年間手残りです。
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▪️売った方が得なら無理に資材置場へしない
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相続した農地では、
せっかく土地があるから収益化したい。
と考えることがあります。
しかし転用可能性の高い土地なら、資材置場を作るより現況で売却した方が手残りが大きい場合もあります。
例えば、
活用するために300万円投資する。
毎年50万円の手残りを得る。
という選択肢と、
現在500万円で売却する。
という選択肢では、将来の保有期間まで含めて比較する必要があります。
収益化できることと、収益化することが最善であることは別です。
詳しくはこちら
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〖PR〗資材置場へ費用をかける前に、現在の農地・土地としての売却可能性を確認して比較する方法もあります。
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▪️資材置場へ転用する前に確認したい7項目
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具体的に動く前に、最低限ここまで確認します。
・農振農用地区域か
・農地区分は何か
・4条と5条のどちらか
・市街化区域、調整区域など都市計画上の位置
・大型車を含む進入条件
・造成、排水、盛土等に必要な費用
・借主需要と想定賃料
この7つが分からない状態では、まだ造成工事を発注しません。
先に行政上の可能性と市場需要を確認し、その後に正式な見積もりへ進みます。
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▪️よくある質問｜農地を資材置場にする場合
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Q．農地へ砂利を敷くだけでも農地転用になりますか？
資材置場として農地以外の用途へ継続利用する場合は農地転用に当たります。
許可または市街化区域内での届出などを確認してください。
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Q．資材置場なら必ず農地法5条ですか？
必ずではありません。
所有者が自分の農地を自己利用の資材置場へ転用するなら4条、売買や賃借権設定などを伴う転用なら5条が基本です。
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Q．青地でも資材置場にできますか？
農振農用地区域内農地は転用が原則制限されています。
具体的な事業計画がある場合でも、まず農振除外要件を満たせるか確認する必要があります。
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Q．資材置場なら道路に接していなくても大丈夫ですか？
法令上の判断と事業上の使いやすさは分けて考える必要があります。
資材置場では車両の進入・転回が重要なので、実際にどの車両が安全に利用できるか確認しましょう。
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▪️まとめ｜資材置場は「転用できる土地」より「使われる土地」を選ぶ
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農地を資材置場へ転用できる可能性はあります。
しかし、
5条を申請する。
砂利を敷く。
借主を探す。
という順番ではありません。
まず、
農振。
農地区分。
4条・5条。
都市計画。
を確認します。
次に、
道路。
大型車の動線。
造成。
排水。
盛土等の規制。
を調べます。
最後に、その場所を実際に借りたい企業がいるかを確認します。
農地転用できても、毎月の賃料が低く造成費を回収できなければ土地活用として成功とは言えません。
反対に、転用しやすく道路条件が良く、周辺に建設・物流系の需要がある土地なら資材置場が有力な選択肢になることがあります。
「農地を資材置場にできるか」だけで判断しない。
転用可能性、初期投資、需要、年間手残り、そして将来売却する出口まで確認する。
そこまで数字がつながって初めて、使っていなかった農地を収益化する計画になります。
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