接道義務を満たさない空き家はそのまま使える？既存不適格・改修・売却の7つの確認
更新日：9月29日
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接道に問題がある空き家を見ると、『建て替えできないなら価値がない』『銀行が使えない』と考えがちです。しかし、現在ある建物の利用と将来の再建築は分けて確認する必要があります。
道路種別、接道状況、建築経緯、既存不適格かどうか、43条2項の制度、改修範囲を確認して出口を考えます。
▪️1 道路種別と接道を確認する
前面道路が建築基準法上どう扱われるか、敷地がどのように接しているかを役所で確認します。
▪️2 現在の建物の建築経緯を見る
建築確認、古い図面、過去の許可資料が残っていないか確認します。現在建っている理由を整理します。
▪️3 既存不適格と違反建築を分ける
建築後の法改正等で現行基準に合わない既存不適格と、もともと法令に適合しない建物は別です。
▪️4 43条2項の認定・許可を確認する
通常の接道条件を満たさない敷地でも一定の場合に認定・許可制度があります。将来の建築は個別計画で確認します。
▪️5 改修・リフォーム範囲を見る
小規模修繕と建築確認が必要になる工事では扱いが異なる場合があります。工事内容を決める前に確認します。
▪️6 現況利用と売却方法を比較する
現在の建物を使う、修繕して使う、現況で売るなどを比較します。測量や工事へ費用をかける前に査定を取ります。
一般仲介で扱いにくい条件がある場合は、大きな工事や測量へ費用をかける前に現況買取も比較すると出口を判断しやすくなります。
▪️7 確認する順番
①道路種別、②接道、③建築経緯、④既存不適格・43条2項、⑤改修範囲、⑥現況査定、⑦利用継続・改修・売却、この順で確認します。
①〜③では、接道NGという言葉だけで建物全体の価値を決めません。現在建っている経緯を確認します。
④〜⑥では、将来の建築可能性と改修、現在価値を整理します。過去の許可が将来も同じとは限りません。
最後に⑦で、使い続けるか、改修するか、現況で売るかを決めます。現在利用と再建築を分けることが大切です。
▪️⑧ Q&A
Q. 接道義務を満たさない家はすぐ使えなくなりますか？
A. 一律ではありません。現在建物の状態と法的経緯を確認します。
Q. 過去に許可があれば次も必ず建てられますか？
A. 必ずではありません。将来の計画ごとに確認します。
Q. 売る前に道路協議や測量を全部するべきですか？
A. 現況査定と買主条件を確認して必要範囲を決めます。
▪️⑨ まとめ
接道に問題がある空き家は、現在の建物利用と将来の再建築を分けて考えます。接道だけで不良資産と決めません。
道路種別・43条2項・改修範囲を確認し、工事前に現況査定を取って出口を比較しましょう。
