再建築不可の土地は売れない？売却できるケースと高く手放す方法を徹底解説
- MIRAIU
- 8月7日
- 読了時間: 9分
▪️この記事がおすすめな人
✅ 再建築不可の土地を相続した
✅ 不動産会社に売れないと言われた
✅ 古家付き土地を所有している
✅ 解体するべきか迷っている
✅ 固定資産税だけ払い続けている
✅ 少しでも高く手放したい
▪️結論
「再建築不可だから売れません。」
そう言われて諦めてしまう方は少なくありません。
しかし、実際には再建築不可＝売却できない土地ではありません。
確かに通常の住宅用地より買い手は少なくなります。
しかし、
・隣地所有者
・投資家
・古家付き土地を探している人
・訳あり不動産専門会社
など、一般住宅とは違う需要があります。
つまり重要なのは、
「売れない土地」ではなく「誰に売るか」
という視点です。
焦って値下げしたり、数百万円かけて解体したりする前に、まずは土地の特徴を正しく理解することが重要です。
👉 売れない土地について基礎から知りたい方はこちら
▪️再建築不可の土地とは？
再建築不可とは、現在建物が建っていても、建て替えが認められない土地を指します。
「家が建っているのだから建て替えもできるはず」
と思われる方は多いですが、実際にはそうではありません。
昔は建築できた土地でも、法律や周辺環境の変化によって、現在の基準を満たさなくなっているケースがあります。
特に多いのが道路との関係です。
住宅を建てるには一定の条件を満たした道路に接していることが求められます。
しかし古くからある住宅地では、
・細い私道
・袋小路
・接道幅が不足している土地
などが存在し、現在では建て替えが認められないケースがあります。
そのため、建物が老朽化して解体すると、新しい住宅を建築できない可能性があります。
このことが、売却しにくくなる大きな理由の一つです。
▪️再建築不可の土地が売れないと言われる5つの理由
① 建て替えができないため住宅購入者が減る
一般の住宅購入者は、
「古い家を解体して新築を建てたい」
と考える方が多くいます。
しかし再建築不可の場合、その選択肢がありません。
結果として購入希望者が大きく減ってしまいます。
② 住宅ローンが利用しにくい
金融機関によっては、再建築不可物件に対する融資が難しいケースがあります。
現金で購入できる人や投資家に限定されやすくなるため、売却期間が長くなることがあります。
③ 担保評価が低くなる
土地の利用方法が限定されるため、一般的な住宅用地と比較すると担保評価が低くなることがあります。
その結果、通常の市場価格より低い価格で取引されるケースがあります。
④ 古家の老朽化が進んでいる
再建築不可の土地は築年数が古い住宅が残っていることが多くあります。
建物の傷みが進んでいると、
・リフォーム費用
・修繕費
なども購入者が負担することになります。
この点も購入をためらう理由になります。
⑤ 売り方を間違えている
実は最も多い原因がこれです。
通常の住宅用地と同じように販売してしまうため、
何年経っても問い合わせが来ないケースがあります。
しかし、
・投資家向け
・隣地所有者
・専門買取会社
など販売先を変えるだけで、売却できる可能性があります。
つまり、
土地ではなく販売方法に原因があるケースも多いのです。
▪️「売れないから解体」は危険な判断
再建築不可の土地では、
「古い家があるから解体した方が売れる」
と思われがちです。
しかし、これは慎重に判断する必要があります。
建物を解体すると数百万円の費用がかかることがあります。
さらに再建築不可の場合、
建物を壊したあとに新築できないため、
土地だけになっても買い手が増えるとは限りません。
逆に、
古家付き住宅として購入したい投資家やリフォーム目的の買主が見つかるケースもあります。
そのため、
解体する前に査定を受け、現状と解体後を比較することが重要です。
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▪️まず確認したいチェックポイント
再建築不可と言われても、すべて同じ条件ではありません。
まずは次の項目を整理しましょう。
✅ 接道状況はどうなっているか
✅ 私道負担はあるか
✅ 境界は確定しているか
✅ 建物の状態はどうか
✅ 現在の固定資産税はいくらか
✅ 周辺ではどのような土地が売れているか
これらを確認することで、
「仲介で売れる可能性があるのか」
「専門会社へ相談した方がいいのか」
判断しやすくなります。
▪️再建築不可の土地でも売却できる5つの方法
「再建築不可だから売れない」と決めつける必要はありません。
土地の条件や立地によっては、一般住宅としてではなく別の価値を見出して購入する人もいます。
重要なのは、通常の住宅用地と同じ売り方をしないことです。
① 隣地所有者へ売却する
最も売却できる可能性が高い方法の一つです。
隣地所有者にとっては、
・駐車場を広げられる
・庭を広くできる
・建物を建てやすくなる
など大きなメリットがあります。
一般市場では価値が低くても、隣地所有者には高い価値を持つケースがあります。
② 古家付き土地として売却する
「古いから壊した方が売れる」
これは必ずしも正しくありません。
最近では、
・DIY目的
・リノベーション目的
・投資用
として古家付き住宅を探している人も増えています。
解体してしまうと数百万円の費用がかかるだけでなく、元の状態には戻せません。
まずは現状のまま査定を受けましょう。
③ 投資家へ売却する
投資家は一般の住宅購入者とは判断基準が違います。
例えば
・賃貸住宅
・倉庫
・事務所
・資材置場
など住宅以外の用途で検討するケースがあります。
そのため、「一般市場では売れない土地」が投資家には魅力的なこともあります。
④ 専門の買取会社へ相談する
通常の仲介では売れない土地でも、
訳あり不動産専門会社なら相談できるケースがあります。
特に
・再建築不可
・共有名義
・市街化調整区域
・変形地
・狭小地
などは専門会社が得意としている分野です。
売却方法を一つに絞らず比較することが重要です。
⑤ 接道条件を改善できるか確認する
土地によっては、
隣地の一部を購入したり、
権利関係を整理したりすることで、
建築できる可能性が出てくるケースもあります。
すべての土地が対象ではありませんが、
専門家へ相談する価値はあります。
▪️再建築不可の土地でよくある失敗
① 何年も放置してしまう
「そのうち売ろう」
そう思っている間にも、
固定資産税は毎年発生します。
建物も老朽化し、
草木も伸び、
近隣トラブルにつながることがあります。
② 解体を先にしてしまう
一番もったいないケースです。
再建築不可なのに、
先に300万円以上かけて解体した結果、
土地だけになっても売れない。
こうした相談は少なくありません。
まず査定を受け、
現状のままと比較することが重要です。
③ 一社だけで判断する
「売れません」
と言われても、
その会社では売れないだけかもしれません。
不動産会社によって得意分野は違います。
複数社を比較しましょう。
④ 値下げだけ続ける
価格だけを下げ続けても、
再建築不可という条件は変わりません。
価格ではなく、
販売方法を変えることが重要です。
▪️相続した再建築不可の土地は早めの判断が重要
相続した土地は、
「とりあえず置いておこう」
となりやすい傾向があります。
しかし、
時間が経つほど、
・管理費
・固定資産税
・相続人の増加
など問題が大きくなります。
さらに次の相続が発生すると、
共有者が増え、
売却が難しくなるケースもあります。
利用予定がないのであれば、
できるだけ早い段階で方向性を決めることをおすすめします。
▪️査定前チェックリスト
査定を依頼する前に、
次の内容を確認しておくとスムーズです。
✅ 登記簿の名義
✅ 固定資産税評価額
✅ 接道状況
✅ 境界確定の有無
✅ 私道負担の有無
✅ 建物の築年数
✅ 雨漏り・傾きなどの状況
✅ 解体見積もりの有無
これらを整理しておくことで、
より正確な査定につながります。
▪️よくある質問
Q. 再建築不可の土地は本当に売れますか？
A. 条件によりますが、隣地所有者や投資家、専門買取会社への売却など、通常とは異なる方法で売却できるケースがあります。
Q. 古家は解体した方が売れますか？
A. 必ずしもそうではありません。古家付き住宅を探している買主もいるため、まずは現状で査定を受けることをおすすめします。
Q. 固定資産税だけ払い続けています。
A. 今後の維持費も含めて、売却や買取を比較することが重要です。
Q. 不動産会社に断られました。
A. 一般の仲介が難しくても、専門会社なら相談できるケースがあります。
Q. 相続した土地ですが使う予定がありません。
A. 放置すると管理負担や次の相続で問題が複雑になることがあります。早めに方向性を決めることをおすすめします。
Q. 再建築不可でも住宅ローンは利用できますか？
A. 金融機関によって対応が異なりますが、通常の土地より利用しにくいケースがあります。
Q. 売却までどれくらいかかりますか？
A. 土地の条件や売却方法によって異なります。仲介と買取では期間も大きく変わります。
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▪️まとめ
再建築不可の土地は、一般的な住宅用地と比べると売却が難しい傾向があります。
しかし、「売れない土地」と決めつける必要はありません。
隣地所有者への売却、投資家への売却、古家付き土地としての販売、専門会社への相談など、土地の条件に応じた方法を選ぶことで、売却できる可能性があります。
また、焦って解体を進めるのではなく、現状で査定を受けて比較することが後悔しないポイントです。
利用予定がない土地ほど、早めに行動することで固定資産税や管理負担を抑えられる可能性があります。
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