空き家査定の現地調査では何を見る？土地・建物・道路・修繕の確認順
更新日：2 日前
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明日、不動産会社が空き家の現地査定に来る。室内の荷物も片付いていないし、屋根には古い雨染みの跡が残る。
「家の中を全部きれいにせなあかんかな？」と気になるけれど、担当者は玄関から室内だけを見て査定額を決めるわけではありません。
現地査定で重要なのは、土地と道路の条件、建物の状態、境界や周辺環境などを同じ現況で説明できること。担当者と一緒に確認する場所を順番に整理しましょう。
▪️① 家へ入る前に、道路と駐車を見る
前面道路の幅、敷地への車の出入り、道路と土地の高低差は買主の使い方へ影響する場合があります。家の中がきれいでも、車の駐車が難しい条件は内装工事で解決できません。
現地では側溝や電柱、門柱が車の動線へ影響する場合もあります。図面と実際の出入りの状況が違うなら、その場所を説明しましょう。
接道条件や再建築の可否などの法的な確認は、現場で見た印象だけで確定するものではありません。資料や自治体の確認が必要な場合もあります。
▪️② 屋根・外壁・雨樋は、分かる範囲を共有
外から見える屋根の劣化、外壁のひび、雨樋の外れ、塀や基礎の傷みなどは、買主の修繕費へ関係する可能性があります。
ただし表面の染みだけで漏水原因が断定できるとは限りません。過去に修理した内容や雨漏りの時期を記録しているなら、担当者へ伝えましょう。
屋根の上や危険な塀へ自分で登って撮影する必要はありません。安全な範囲で撮れる写真を用意し、必要なら専門家の調査を相談します。
▪️③ 水回りと室内は、故障を隠さない
キッチン・浴室・トイレ・給湯器の状態、床のきしみや沈み、建具の開閉などを、確認できる範囲で説明しましょう。
長期間使われていない設備なら、『動くかは未確認です』と伝えることができます。使えると断定して引渡し条件を曖昧にする必要はありません。
室内にカビ臭さや残置物があっても、その事実を共有して売却方法を考えることが大切です。危険な床や天井の下へ無理に入らないでください。
雨漏りや傾きのある建物は、現況売却の条件も確認できます。
▪️④ 境界標・越境・物置の場所も確認
敷地の角に境界標が見当たらない、隣の木の枝が越えている、古い物置が境界近くにある。そんな状態は売却前の調査や引渡し条件に関わる場合があります。
査定担当者が現地で境界らしい場所を見つけても、それだけで境界が確定するとは限りません。測量図や以前の説明資料があれば一緒に確認しましょう。
測量費を今すぐ払う必要があるかは契約や買主条件によって変わります。どの段階で何が必要か不動産会社へ聞いてみてください。
▪️⑤ 周辺の家と比べて、どんな買主を想定？
駅までの距離や買い物の便だけでなく、駐車できるか、道路の使いやすさ、周辺の成約事例などで買主の希望は違います。
古い家をそのまま使う人と、土地として新築を検討する人では、評価する箇所も異なる場合があります。査定会社へ想定する購入者像を聞きましょう。
複数社で査定が違うなら、建物の評価・土地の条件・販売期間がどう違うかを比較すると、価格差を理解しやすくなります。
▪️⑥ 現況写真と資料は、工事前に残そう
修繕を考えている場合でも、査定の前に大きな工事を進める必要があるとは限りません。まず今の状態の写真と、把握している不具合を記録しましょう。
手元に登記事項証明書、固定資産税の明細、建築確認や修繕履歴があれば、現地で分からない情報を補う材料になります。なくても分からない点を明確にして相談できます。
壁紙を張り替えてから高く売れると考える前に、現況価格と工事後の見込みを比較しましょう。工事費が査定額へ全額反映される保証はありません。
現地で見た条件を同じように伝えて、査定根拠や販売方法を比較してみましょう。
関連する不動産やリフォームの判断はこちらでも確認できます。
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▪️⑦ 現地査定の日に、四つの確認をする
一つ目は道路・駐車・接道・高低差など、土地の条件で査定へ影響する場所を聞きます。
二つ目に屋根・外壁・室内・設備の不具合と、未確認の箇所を伝え、必要な調査があるか聞きましょう。
三つ目は境界標・測量資料・物置や越境などの情報を確認することです。
最後にどの成約事例から価格を算定したか、現況で売る場合と修理後の条件を分けて聞きます。家をきれいに見せるより正確な説明が大切です。
▪️⑧ Q&A
Q1. 査定前に完璧に掃除する必要がある？
現況のまま査定相談できる場合がありますが、室内を安全に確認できる条件は必要です。
無理な片付けより、見られる範囲と残置物の状態を説明しましょう。
Q2. 雨漏りや設備の故障は隠してもいい？
把握している不具合は査定担当者へ正確に伝えることが大切です。
原因が未確認なら未確認とし、必要な調査と売却条件を確認しましょう。
Q3. 不動産会社は査定で道路や境界も見る？
土地の使い方や買主の条件に関係するため、現地の道路や境界資料が判断材料になります。
接道や測量の法的確認が必要な場合は専門家や自治体へ確認しましょう。
▪️⑨ まとめ
空き家の現地査定では、室内だけでなく道路・駐車・外観・設備・境界・周辺市場を一緒に確認しましょう。
把握している不具合と未確認箇所を整理し、写真と修繕資料を用意すると、現況価格の根拠を比べやすくなります。
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