店舗を貸すときの「最初のリフォーム費用」は誰が負担する？
- MIRAIU
- 2025年12月12日
- 読了時間: 3分
更新日：8月1日
店舗を貸すときに多い質問が、
「最初のリフォームって、どっちが払うの？」
という疑問です。
住宅と違い、店舗は内装や設備の自由度が高いため、
費用負担の考え方も大きく変わります。
今回は、実務でよく使われるパターンをもとに、
店舗のリフォーム費が「貸主・借主のどちら持ちか」を整理します。
① 基本は “借主負担” が多い
店舗は業種によって内装の形が全く違います。
美容室 → 給排水・配管・電気容量
カフェ → 厨房設備
事務所 → 床・照明・間仕切り
エステ → 個室・防音
つまり「何を作るか」で金額が大きく変わるため、
オーナーが全部負担するのは現実的ではないことが多い。
そのため一般的には、
内装工事はすべて借主負担 が基本。
これを “スケルトン渡し” と呼ぶ。
② オーナー負担になるパターンもある
ただし、次のケースはオーナー負担もよくあります。
1. 競争が激しいエリア
空室が長い・立地が弱いなどで、
「貸すための最低限の工事」をオーナーがやることもある。
例：壁・床・天井の簡易仕上げ、トイレ新品など。
2. 住宅兼用の軽店舗や小規模テナント
地方では“居抜き渡し”で貸すことも多く、
前テナントの内装のまま貸すケースもある。
その場合、
壊す必要がある部分はオーナー持ちにするなど調整が入ることがある。
3. どうしても入れたい業種の場合
医療系・学習塾・福祉系など、
「長期で安定する入居者」の場合は、
オーナーが一部負担するケースが多い。
③ 原状回復はどうなる？
店舗契約では、
借主が“元の状態”に戻して退去する
ことが基本。
つまり、
借主が作った壁 → 借主で撤去
借主が敷いた床 → 借主で撤去
設備を増設 → 借主で撤去
これを “フル原状回復” と呼ぶ。
※ただし、居抜きで渡す場合は「現状のまま渡す」ことも多い。
④ 結局どう考えればいい？
まとめると、
● 基本：借主負担（スケルトン渡し）
→ もっともトラブルが少ない
● 例外：オーナーが一部負担するパターン
→ 立地が弱い、長期で入ってほしい、特定業種に来てほしい場合
● 退去時：借主が原状回復するのが基本
⑤ 三重の地方エリアでは？（三重と明記しない自然な表現）
地方都市では、
「前の内装をそのまま使いたい」という借主が多いため、
居抜きで安く貸す → 借主側で手を加える
という流れが多い。
いわゆる “DIY型店舗契約”。
オーナー側が無理して工事するより、
必要最低限にしておいた方が入れ替えもしやすい。
■ まとめ
店舗を貸す場合のリフォーム費用は、
基本は借主負担
一部だけオーナー負担する例外もある
退去時は原状回復が基本
これがいちばんトラブルが少ない。
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