店舗を貸すとき改装費は誰が払う？貸主工事・借主工事・原状回復を契約前に分ける
更新日：19 時間前
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空き店舗を貸すとき、『内装を直すお金は貸主と借主のどちらが出すんだろう？』と迷いますよね。答えは店舗というだけでは決まりません。今の状態で引き渡すのか、貸主が直す部分はあるのか、借主が作る内装は何か。契約前に一つずつ分けて考えましょう。
『店舗だから改装は全部借主』『設備だから全部貸主』と決めつけるのは危険です。工事の前に合意できていないと、あとで追加料金や退去時の撤去費をめぐって困ることがあります。
▪️結論｜費用負担は「誰のための工事か」より契約と工事区分で決める
店舗では、建物そのものの不具合を直す工事と、借主の業種に合わせて追加する内装・設備工事が混ざります。まず現況図面と設備一覧を作り、どこまでを引渡し条件にするかを決めます。
工事費だけでなく、工事後の所有者、故障時の修理、退去時の撤去・残置まで書面でそろえると判断しやすくなります。
▪️確認①｜貸主が引渡しまでに直す場所を先に決める
例えば雨漏りや壊れた建具、電気・給排水の不具合。入居後に見つかると営業準備が止まることがあります。貸主が引渡し前に直すのか、修繕が必要な現況をどう扱うのか、契約前に書面で確認しましょう。
「入居後に相談」へ回すほど認識差が生じやすいため、修理予定があるなら工事箇所と完了予定を契約資料に残します。
なお、民法では賃貸人に必要な修繕義務が原則としてあります。ただし、借主に原因がある場合や契約内容によって確認すべき点が変わります。『現況のまま貸す』という一言で、どんな不具合も貸主の責任がなくなるとは決めつけないようにしましょう。
▪️確認②｜借主の業種工事は承諾範囲と原状回復までセットで見る
美容室のシャンプー台、飲食店の厨房や換気、事務所の間仕切り。同じ空き店舗でも必要な工事はずいぶん違います。借主が費用を払う工事でも、貸主の承諾や電気容量・給排水などの条件を先に確認することが大切です。
借主が費用を出す工事でも、退去時に撤去するのか、残して引き渡せるのかを先に決めます。
店舗の退去時には、住宅用賃貸の原状回復ガイドラインをそのまま当てはめられるとは限りません。スケルトンで戻すのか、居抜きの設備を残せるのか。事業用の契約と特約を具体的に確認しておきましょう。
▪️確認③｜「居抜き」「スケルトン」は言葉だけで判断しない
居抜きでも、前テナントの設備を誰が所有しているか、故障時に誰が直すか、撤去義務が残っているかは物件ごとに違います。
スケルトンでも、空調・トイレ・分電盤など何が残るかは確認が必要です。募集図面の呼び方より、現物と契約書の範囲を優先します。
▪️確認④｜貸主が一部負担するなら家賃・契約期間・残置価値を合わせて見る
貸主が床・壁・空調などへ費用を出す場合は、工事額だけで判断せず、想定家賃、契約期間、途中解約、退去後に次の借主も使える設備かを確認します。
特定の借主だけに価値がある内装へ大きく投資すると、退去後に撤去費まで増えることがあります。
▪️確認⑤｜見積書は「誰が払うか」ではなく項目ごとに分ける
『改装工事一式』を半分ずつ負担する、とだけ決めると後から困りやすくなります。建物の修理、借主の内装、共用設備、設計・申請費を分け、誰が何を払うかを見積書の項目ごとに確認しましょう。
解体して初めて分かる配管の傷みなど、追加工事が出る可能性もあります。誰に連絡して、いくらまでなら進めてよいのか。追加費用を払う人と承認の順番も、着工前に決めておきましょう。
PR｜貸主と借主が工事区分を合意し、具体的な改装範囲が決まったら工事費を比較できます。ただし、以下の比較サービスが店舗・事業用工事を扱うかは確認が必要です。対象外の場合は店舗改装を専門にする施工会社へ相談しましょう。
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▪️契約前に残す資料｜工事図面・見積書・承諾内容を同じファイルにする
工事を認めるなら、見積書だけでなく図面・設備仕様・承諾した範囲も一緒に残しましょう。口頭で『そこは直していいよ』と伝えただけでは、数年後に誰が設置した設備なのか分からなくなることがあります。
引渡し前後の写真も残しておくと、既存設備と借主が追加したものを区別しやすくなります。工事費負担の話を、退去時の復旧範囲までつなげて記録します。
▪️工事前に確認する｜用途・消防・看板・営業時間の条件
費用の分担が決まっても、その工事が建物や地域の条件に合わなければ始められません。飲食店なら厨房や換気、美容室なら給排水など、業種に応じて用途・消防・電気容量・看板・営業時間を確認しましょう。条件が合わないまま発注すると、計画のやり直しが必要になる場合もあります。
貸主が工事費を負担する場合でも、営業許可や行政手続まで自動的に保証する意味にはなりません。借主側で取得する許可・届出と、貸主側で確認する建物条件を分け、契約前に担当を決めます。
工事開始日は、必要な承諾や確認が終わってから決めます。先に発注すると、計画変更やキャンセル費が発生する可能性があるためです。
▪️まとめ｜店舗改装費は入居後ではなく契約前に線を引く
店舗改装の費用は、貸主と借主のどちらが払うかだけで決まりません。引渡し時の状態、工事する場所、設備の所有者、故障時の修理、退去時に何を残すかまで、一つずつ確認しましょう。
これから店舗を貸す人も借りる人も、工事区分を契約前に整理しておくと安心です。急いで工事を始めるより、合意した内容を残してから進めたいですね。
▪️Q&A｜店舗改装の費用負担で迷う3つのこと
Q. 店舗の雨漏り修理は必ず貸主負担？
A. 賃貸人には必要な修繕義務が原則としてあります。ただし借主側が原因の場合や契約内容・設備の所有関係などによって判断が変わります。現況と修理する範囲を契約前に確かめましょう。
Q. 借主が設置した厨房設備は退去時に残せる？
A. 必ず残せるとは限りません。設備の所有者、撤去や譲渡の条件、原状回復の内容を貸主と書面で決めておくことが大切です。
Q. 見積もりを比べる前に何を整理する？
A. 工事内容ごとの費用負担、貸主承諾、設備の所有、消防などの確認、追加工事の承認者を整理しましょう。店舗工事が比較サービスの対象かも確認が必要です。
