居抜き店舗とスケルトン店舗は何が違う？設備所有・工事費・原状回復の契約前確認
更新日：10月8日
居抜き店舗は内装をそのまま使える、スケルトン店舗なら自由に作れるという説明だけで契約すると、設備の所有や工事負担で認識が食い違う場合があります。借主・貸主がそれぞれ何を引き渡し、何を負担するのかを契約書と現地で確認します。
① 何が残った状態で引き渡されるか確認する
居抜きでも厨房、空調、給排水、カウンターが全て使えるとは限りません。設備一覧と写真を作り、残すもの・撤去するものを具体的に分けます。
スケルトンも配管や躯体の状態によって追加工事が必要なため、図面と現況を照合します。
② 設備の所有者と使用権限を確認する
残る設備が貸主所有なのか、前借主の所有で造作譲渡が必要なのかを確認します。故障時に誰が修繕するかも設備ごとに決めます。
設備が残っている事実だけで無償利用や保証があるとは判断しません。
③ 造作譲渡と金銭条件を整理する
造作譲渡代金、引渡しの範囲、動作確認、瑕疵への対応など、契約条件を確認します。譲渡対象が店舗設備だけか内装を含むかも書面で整理します。
貸主・現借主・新借主の間で合意が必要な場合は、契約関係を明確にしてから支払いを進めます。
④ 開業までに必要な工事費を比較する
居抜きなら設備の改修、スケルトンなら内装・電気・給排水・空調などを項目別に見積もります。既存設備を使う場合でも点検・清掃・修理費が発生することがあります。
例えば居抜き改修が150万円、スケルトン内装が350万円なら初期工事費差は200万円です。ただし工期や設備寿命が違えば総費用の評価は変わります。
⑤ 業種に必要な許認可と設備を確認する
飲食業などでは業種や事業内容に応じて保健所、消防等への確認が必要になる場合があります。前の店が営業できていたから次も同じ条件で開業できるとは限りません。
工事契約の前に予定する用途と設備の条件を各担当窓口へ確認します。
⑥ 賃料・工期・空室期間を合わせて比較する
工事期間の賃料負担、フリーレントの有無、引渡し時期を確認します。安い家賃でも改装費が大きければ初年度支出は増えます。
貸主側も次の借主を決めるまでの期間と、現状で募集する案・スケルトンへ戻す案の支出を比較します。
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⑦ 退去時の原状回復条件を先に決める
入居時にあった設備を、退去時も残せるかは契約条件で変わります。
撤去や原状回復の範囲、費用負担が曖昧な場合は契約前に確認します。
将来の借主が同じ業種とは限らないため、設備の残置が次回募集へ与える影響も考えます。
居抜き・スケルトンの名称ではなく、所有・工事・引渡し・退去の条件を揃えて判断します。
⑧ Q&A
Q1. 居抜きなら設備は無料で使えますか？
設備の所有者と契約条件で異なります。
造作譲渡や修繕負担を確認します。
Q2. スケルトンの方が契約は簡単ですか？
工事範囲や引渡し状態により異なります。
図面と原状回復条件を確認します。
Q3. 前の業種で営業できたなら次も許可されますか？
設備基準や事業内容により必要な確認は変わります。
担当行政窓口へ予定業種で相談します。
⑨ まとめ
居抜きとスケルトンは設備の有無だけでなく、所有権と契約上の負担が異なる場合があります。
工事費、業種の条件、賃料、原状回復を借主・貸主双方で確認して決めます。
