築古賃貸にアクセントクロスは必要？全面張り替えとの費用差と空室対策の考え方
- MIRAIU
- 8月22日
- 読了時間: 14分
▪️築古アパート、アクセントクロスを入れた方が決まりやすい？
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退去後の原状回復でクロスを張り替える。
そのとき、
「一面だけ色を変えませんか？」
と提案されることがあります。
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白いクロスだけの部屋より印象を変えやすく、募集写真でも特徴を出せる可能性があります。
一方で、
「賃貸にそこまで必要？」
「普通の白クロスで十分では？」
と感じる大家もいるでしょう。
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結論から言えば、すべての築古賃貸にアクセントクロスが必要なわけではありません。
家賃が高い。
駐車場が足りない。
室内がにおう。
水回りが汚れている。
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こうした明確な弱点があるなら、壁一面の色を変えても根本的な空室原因は残ります。
しかし、クロス張り替えが必要なタイミングで通常クロスとの差額が小さいなら、空室対策として比較する価値があります。
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この記事では、
全面張り替え。
通常クロス。
アクセントクロス。
の費用をどう比較し、どこまでなら投資していいのかを数字で整理します。
地方アパートの空室対策全体はこちらをご覧ください。
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※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
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▪️結論｜見るべきは総工事費ではなく「アクセントにする追加費用」
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例えば退去後、クロス全体の張り替えが必要だったとします。
通常の白系クロスで施工した場合と、一面だけアクセントクロスへ変更した場合。
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このとき比較したいのは、
アクセントクロスを含む工事総額。
だけではありません。
通常通り原状回復しても必要だった費用との差額です。
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例えば仮に、
通常クロスで仕上げる見積もり 8万円。
一面をアクセントクロスへ変更した見積もり 9万5,000円。
だったとします。
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アクセントクロスを採用するための追加投資は、
1万5,000円。
です。
家賃5万円なら、
1万5,000円 ÷ 5万円 ＝ 0.3か月。
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30日で考えると約9日分です。
つまり単純計算では、アクセントクロスによって空室期間を約9日短縮できれば、追加費用を回収できる可能性があります。
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この考え方なら、
「9万5,000円もかかる」
ではなく、
「どうせ8万円必要なら、追加1万5,000円を使う価値があるか」
で判断できます。
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▪️アクセントクロスは「空室を直す工事」ではない
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アクセントクロスの役割を勘違いしないことも重要です。
壁一面の色や柄を変えることで、
写真の印象。
部屋の雰囲気。
家具を置いたときのイメージ。
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を変えやすくなります。
しかし、
エアコンが壊れている。
排水口がにおう。
床が傷んでいる。
共用部が汚い。
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という状態を解決するものではありません。
マイナスを消す工事と、プラスを作る工事は別です。
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まず故障・汚れ・においなど、入居を止める明確な原因を直します。
そのうえで、
「あと少し写真や内見時の印象を上げたい」
という段階でアクセントクロスを比較します。
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内見後に決まらない原因はこちらで詳しく整理しています。
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▪️全面張り替えが必要な部屋ほど検討しやすい
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アクセントクロスを導入しやすいのは、
もともとクロスを張り替える予定の部屋です。
例えば、
全体的に汚れている。
日焼けしている。
タバコのヤニが広範囲にある。
剥がれや傷みが目立つ。
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などです。
この状態なら、通常クロスへ戻す費用そのものが発生します。
そこで一面だけ別クロスへ変える場合、見るべきは先ほどの追加差額です。
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反対に、白いクロスがまだ十分きれいなのに、
「空室だから全部剥がしてアクセントクロスにしよう」
となれば話は変わります。
本来必要なかった工事費まで発生するからです。
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交換時期が来ているクロスへ一工夫する。
のと、
まだ使えるクロスを空室対策のためだけに壊す。
のは、同じアクセントクロスでも投資判断が違います。
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全面張り替え自体が必要か迷う場合はこちらで詳しく整理しています。
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▪️追加費用3万円なら、家賃5万円で約18日分
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もう一つ計算してみます。
通常クロスとの差額が3万円だったとします。
家賃5万円なら、
3万円 ÷ 5万円 ＝ 0.6か月。
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約18日分です。
つまり、
アクセントクロスなしなら30日後に決まる。
アクセントクロスありなら10日後に決まる。
という差が本当に出るなら、数字上は検討できます。
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もちろん実際には、
アクセントクロスを入れれば18日早く決まる。
という保証はありません。
だから実施するなら、
変更前の問い合わせ。
内見数。
写真。
変更後の反響。
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を記録します。
「おしゃれになった」で評価せず、空室期間へどう影響したかを見る。
これが大家側の判断です。
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▪️家賃を上げるためだけに入れると回収しにくい場合がある
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アクセントクロスを入れたから、
家賃を2,000円上げよう。
と考えることがあります。
しかし、クロス一面だけで家賃を上げられるとは限りません。
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仮に追加工事費が3万円。
家賃を1,000円上げられたとします。
3万円 ÷ 1,000円 ＝ 30か月。
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家賃差だけで回収するなら2年6か月です。
さらに、その1,000円アップが本当にアクセントクロスによるものかも分かりません。
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だから築古賃貸では、
家賃アップだけを目的にするより、今の家賃を維持しながら空室期間を短くできるか
で考えた方が現実的な場合があります。
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例えば競合が5万円。
自分も5万円。
でも自分だけ室内写真が古く見える。
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そこで追加2万円程度で見せ方を改善し、5万円を維持したまま早く決まるなら、それも十分な効果です。
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▪️どの壁をアクセントにするかで写真の使いやすさが変わる
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アクセントクロスを採用するなら、
どの一面にするか。
も重要です。
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例えば募集写真で最も使う洋室。
リビングへ入ったとき正面に見える壁。
家具を置いたとき背景になりやすい壁。
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などです。
反対に、
ほとんど写真に写らない壁。
扉や窓でほとんど面積が残らない壁。
家具で完全に隠れそうな場所。
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では、空室対策としての効果を伝えにくくなります。
目的が募集写真・内見時の印象なら、
一番見られる壁へ使う。
という考え方が分かりやすいでしょう。
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前回のホームステージングとも相性があります。
家具とクロスを別々に考えるのではなく、写真を撮ったときにどう見えるかまで確認します。
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▪️派手にすれば差別化になる、とは限らない
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アクセントクロスというと、
濃い青。
黒。
大きな柄。
レンガ調。
木目調。
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など目立つものを選びたくなることがあります。
確かに写真では特徴が出ます。
しかし、特徴が強くなれば好みも分かれやすくなります。
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賃貸では、
大家が好きな部屋。
ではなく、
借りる人が家具を合わせやすい部屋。
を考える必要があります。
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例えば床が濃い茶色。
建具も濃い色。
そこへさらに非常に濃いクロスを入れれば、部屋全体が重く見える場合があります。
反対に、
床。
建具。
既存クロス。
と調和する色を選べば、強すぎず特徴を出せることがあります。
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差別化＝派手にすることではありません。
競合の白一色の部屋と比べたとき、
少し印象に残る。
家具を置いた状態を想像しやすい。
程度でも十分です。
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▪️ターゲットを決めてから色を選ぶ
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単身向け1K。
ファミリー向け2LDK。
では、同じアクセントクロスでも考え方が変わります。
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単身向けなら、
デスク。
ベッド。
テレビ。
などを置いた生活イメージを作りやすい壁を選ぶ。
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ファミリー向けなら、
リビング。
ダイニング。
家族で過ごす場所。
の背景として考える。
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重要なのは、
「今流行っている色だから」
だけで決めないことです。
誰に貸したい部屋なのかと、実際の床・建具・間取りから選びます。
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2本目で整理した募集ターゲットともつながります。
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▪️競合が全部きれいなら「白いクロスだけ」でも十分なことがある
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ライバル物件を調べて、
新築。
築浅。
リフォーム済み。
が多い。
すると、
「何か変わったことをしないと勝てない」
と思うかもしれません。
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でも築古賃貸では、
新品で清潔な白クロス。
明るい照明。
きれいな床。
清掃された水回り。
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だけでも、十分に募集できるケースがあります。
アクセントクロスを入れなければ魅力がないわけではありません。
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競合を確認し、
自分だけ極端に古く見えるのか。
白クロスでも清潔感で戦えるのか。
を見ることが重要です。
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差別化すること自体を目的にしない。
競合と比べて必要なときだけ使います。
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ライバル物件の調べ方はこちらで詳しく整理しています。
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▪️原状回復の「クロス6年」を張り替え時期と誤解しない
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賃貸クロスについて調べると、
「クロスは6年」
という数字を見かけることがあります。
ここは誤解しやすい部分です。
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国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、壁クロスについて、借主側に原状回復義務が生じる場合の負担割合を考える際、6年で残存価値1円となるような考え方が示されています。
しかし、
6年経ったら大家が必ずクロスを全面張り替えなければならない
という交換義務・交換周期ではありません。
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まだきれいで使用できるなら、そのまま募集する判断もあります。
反対に短期間でも大きな汚れや損傷があれば、状態に応じて補修が必要です。
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同ガイドラインでは、クロスの補修範囲についても、できるだけ毀損部分へ限定することを基本としつつ、色・模様合わせが必要な場合などの考え方が整理されています。
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つまり退去後は、
何年経ったか。
だけではなく、
どこが傷んでいるか。
どの範囲を直す必要があるか。
募集上どこまで改善するか。
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を分けて考えます。
原状回復として必要な工事と、空室対策として追加するアクセントクロスは別会計で見る。
ここを分けると採算が分かりやすくなります。
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▪️壁紙なら何でも選べるわけではない
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アクセントクロスを選ぶ際は、デザインだけではなく製品性能も確認します。
一般社団法人日本壁装協会では、壁紙について防火性能やホルムアルデヒド発散等級を確認できる「壁紙品質情報検索」を公開しています。
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建物や使用場所によっては、内装制限など防火上の条件を確認する必要がある場合もあります。
そのため、
ネットで見つけた柄が好き。
DIY用壁紙が安い。
という理由だけで決めず、使用する建物・下地・施工方法に合う商品か施工会社へ確認します。
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特に共同住宅では、
デザインだけでなく、建物側の条件に合う材料を使う。
ここは空室対策以前の基本です。
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▪️DIYするか業者へ頼むかは「失敗したときのやり直し」まで見る
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アクセントクロスは一面だけなので、
自分でも貼れそう。
と思うことがあります。
DIYで費用を抑えられる場合はあります。
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一方、
継ぎ目が目立つ。
柄がずれる。
端部が浮く。
下地の凹凸が出る。
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となれば、募集写真でも目立ちます。
空室対策のために施工したのに、
「DIY感が強い部屋」
になれば逆効果になる可能性もあります。
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だから、
自分で施工できる経験がある。
面積が小さい。
失敗しても修正できる。
ならDIYを検討。
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一方、
柄物。
広い壁。
下地補修が必要。
募集開始まで時間がない。
なら業者見積もりを比較します。
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安く施工することではなく、募集できる完成状態まで含めて費用を見る。
これが大切です。
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▪️全面張り替え・アクセント・部分補修を3案で見積もる
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退去後にクロス工事を検討するなら、最初から一案だけで決めない方法があります。
例えば、
A案。
必要箇所だけ部分補修。
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B案。
室内を通常クロスで張り替え。
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C案。
通常クロス＋一面だけアクセント。
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の3案です。
そして、
工事費。
募集開始までの日数。
見た目の差。
今後何年間使う予定か。
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を比較します。
アクセントクロスがB案より1万円高いだけなのか。
3万円高いのか。
5万円高いのか。
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差額によって判断は変わります。
同じ「アクセントクロス」でも、施工会社・商品・下地状態・面積によって金額は変わるため、相場の一つの数字だけで決めない方がいいでしょう。
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工事内容と費用を比較してから決めたい場合はこちらから相談できます。
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▪️購入前から「空室1室を仕上げる費用」に入れておく
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築古アパートを購入するとき、
空室3室。
クロス汚れあり。
という物件があります。
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そこで、
クロス交換10万円。
床補修。
クリーニング。
設備交換。
など、満室へ戻す費用を購入前から想定します。
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アクセントクロスも同じです。
購入後、
「せっかくだから全部おしゃれにしよう」
と追加していけば、当初の修繕予算を簡単に超えることがあります。
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だから購入前から、
最低限の商品化。
追加の空室対策。
を分けます。
例えば、
通常クロスで募集可能な状態まで戻す費用。
そこからアクセントクロスへ変更する差額。
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を別々にします。
物件価格＋満室へ戻すまでの費用で、本当の取得額を見る。
ここまで考えると、築古高利回り物件の見え方も変わります。
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これから収益物件を検討する場合は、空室・修繕・融資を含めた収支で判断しましょう。
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▪️よくある質問｜アクセントクロスは何色が一番決まりやすい？
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すべての賃貸で一番決まりやすい色というものはありません。
床・建具・間取り・明るさ・想定する入居者によって合う色は変わります。
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流行だけで決めるより、募集写真でどう見えるか、入居者が家具を合わせやすいかまで確認しましょう。
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Q. アクセントクロスだけで家賃を上げられる？
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必ず上げられるわけではありません。
クロス一面だけを理由に家賃を上げるより、競合と比較した印象改善や空室期間短縮の効果を含めて判断する方が現実的です。
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Q. クロスは6年経ったら必ず交換？
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必ず交換するという意味ではありません。
国土交通省のガイドラインにある6年は、原状回復時の借主負担割合を考える際の経過年数の考え方です。
実際の交換はクロスの状態や募集上の必要性で判断します。
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▪️まとめ｜アクセントクロスは「全面張り替えとの差額」で判断する
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築古アパートの空室対策としてアクセントクロスを検討するとき、
おしゃれか。
流行っているか。
だけで決める必要はありません。
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まず、
クロス交換自体が必要なのか。
を確認します。
交換が必要なら、
通常クロスの場合。
アクセントクロスを入れた場合。
の見積もりを比較します。
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例えば差額1万5,000円。
家賃5万円。
なら約9日分です。
差額3万円なら約18日分。
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その追加費用によって、空室期間をそれ以上短くできそうか。
ここを考えます。
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一方、
まだきれいなクロスを全部剥がす。
大きなリフォームが必要なのにクロスだけ派手にする。
家賃・駐車場に問題があるのに見た目だけ変える。
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という使い方なら優先順位は下がります。
アクセントクロスは、
空室の原因を隠す工事。
ではありません。
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商品として完成している部屋へ、少ない追加費用で一つ特徴を加える工事。
この位置づけが分かりやすいでしょう。
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そして施工したら、
募集写真。
問い合わせ。
内見。
申込み。
空室日数。
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を記録します。
効果が確認できれば次の空室でも使う。
効果が薄ければ通常クロスへ戻す。
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大家が好きなデザインではなく、空室期間と手残りで残すデザインを決める。
これが築古賃貸でアクセントクロスを使うときの基本です。
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