第38回 原状回復で“やりすぎる”と逆効果？賃貸で本当に必要なリフォームとは？
- MIRAIU
- 2025年12月7日
- 読了時間: 3分
空室が出ると「とりあえず全部きれいにしたほうがいい」
そう思うオーナーは多いです。
しかし、実際の現場では
“やりすぎた原状回復”がむしろ決まりにくくすることがあります。
今回は、初心者がつまずきやすい
「どこまで直すべきか」をわかりやすく解説します。
① “全部新品にする必要はない” が今の賃貸の基本
よくある勘違いが、
壁紙は全張り替え
床も全部張り替え
扉も新しくする
設備も一式交換
という“フルリフォーム思考”。
でも実際は、
入居者はそこまで求めていません。
必要なのは、
“生活に影響する部分だけ” を整えること。
無駄なリフォーム費用は、
そのまま回収できないことがほとんどです。
② 決まりやすさに直結する“本当に必要な部分”
入居者の反応が一番変わるのはこの3つ。
1. 水回り（洗面・キッチン・トイレ）
古さが出やすい場所で、
1か所だけでも交換すると印象が大きく変わります。
洗面台は4〜5万円で新品
シャワーヘッドは2〜3千円で交換可能
トイレ便座も安価で印象UP
生活で毎日使う場所は、綺麗だと満足度が高い。
2. 玄関（第一印象を決める場所）
内見者は玄関で物件を判断します。
暗い → LEDに変更
生活臭 → 換気＋消臭
靴箱が古い → 取っ手交換で改善
“玄関がきれい” は家賃より大事と言われることもあるぐらい。
3. 生活しにくさの解消（動線の改善）
例：
洗濯機置き場の位置が悪い
収納が少ない
照明が暗い
ここは見た目より “使いやすさ” が重視される。
少しの工夫で入居者の印象は大きく変わります。
③ やりすぎたリフォームが逆効果になる理由
たとえば、
築古アパートで10万円以上の壁紙を全面張り替えても、
入居者からするとこう見えることがあります。
家賃の割に“何か高そう”に見える
生活保護向け・単身向けでは費用対効果が合わない
他の古い部分が余計に気になる
つまり、
全体のバランスが崩れる んです。
賃貸は“全体を新品にする” より
“必要な場所だけ整える” ほうが決まりやすい。
④ どこにお金を使うべきかの基準
◎ お金をかけるべき場所
水回り
玄関
動線の改善（洗濯機置き場・収納など）
△ 最低限でOK
壁紙
床
建具
✖ 優先順位は低め
デザイン重視の高額リフォーム
高級設備
築古で費用回収が難しいもの
まとめ：原状回復は“ポイントを押さえて安く仕上げる”のが正解
賃貸は、
きれいにすれば決まる ではなく
使いやすくすれば決まる 時代です。
特に築古は、
無駄なリフォームを減らすほど
利益が残りやすくなります。
空室対策は“部分改善”で十分。
ポイントを押さえれば、家賃を下げずに決まることが増えていきます。
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