地方不動産投資の利回りは何％が理想？現役大家が重視する本当の収益性とは
- MIRAIU
- 7月27日
- 読了時間: 4分
「利回り15％です！」
地方不動産投資では、このような広告をよく見かけます。
数字だけを見ると魅力的に感じますが、私は利回りだけで物件を購入することはありません。
なぜなら、本当に重要なのは「毎月いくらお金が残るのか」だからです。
表面利回りが高くても、空室や修繕費によって利益がほとんど残らない物件もあります。
逆に利回りが少し低くても、安定して利益を生み続ける物件もあります。
今回は、私が実際に物件購入時に確認している「本当の収益性」について解説します。
地方不動産投資全体については、まずこちらの記事をご覧ください。
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▪️この記事で分かること
・表面利回りと実質利回りの違い
・本当に見るべき数字
・高利回り物件の落とし穴
・現役大家が重視するキャッシュフロー
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▪️表面利回りだけでは判断しない
例えば、
年間家賃120万円
購入価格600万円
これなら表面利回りは20％になります。
しかし、
・固定資産税
・火災保険
・修繕費
・管理費
・空室期間
これらを考えると、実際の利益は大きく変わります。
私は必ず「手元にいくら残るか」を計算します。
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▪️私が一番重視するのはキャッシュフロー
毎月家賃が入っても、
ローン返済で消え、
修繕費で消え、
税金で消える。
これでは投資とは言えません。
私は、
毎月安定して現金が残るか。
これを一番重要視しています。
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▪️高利回りには理由がある
地方では20％を超える物件もあります。
しかし、
・空室が多い
・雨漏り
・設備が古い
・立地が悪い
そんな理由で価格が安くなっていることもあります。
高利回りという数字だけを見るのではなく、
「なぜ高利回りなのか」
ここまで考えることが重要です。
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▪️エリアが収益性を左右する
同じ利回りでも、
人口が増えている地域と、
人口減少が進む地域では将来性が違います。
私は利回りより先にエリアを確認します。
エリア選びについてはこちらの記事をご覧ください。
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▪️空室率も必ず考える
満室想定の利回りでは意味がありません。
私は、
「1室空いたらどうなるか」
まで計算します。
空室を考慮しても利益が残る物件だけを検討します。
詳しくはこちら。
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▪️融資条件でも利回りは変わる
同じ物件でも、
金利や返済期間が違えば、
毎月の利益は大きく変わります。
そのため、
物件だけではなく融資もセットで考える必要があります。
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▪️管理が悪いと利回りは下がる
入居者が退去し、
募集が長引けば、
利回りは一気に悪化します。
管理会社との連携や、
迅速な修繕対応も収益性を守る重要なポイントです。
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▪️出口戦略まで考えて利回りを見る
今だけ利回りが高くても、
10年後に売れなければ意味がありません。
私は、
・売却価格
・将来性
・資産価値
まで考えて購入しています。
出口戦略はこちら。
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▪️現役大家として考えていること
私は「高利回り」を追いかけているわけではありません。
目指しているのは、
「長く利益を出し続ける物件」です。
毎月しっかり利益が残り、
入居者にも喜ばれ、
金融機関との信頼も積み重なる。
そんな物件が結果的に資産を増やしてくれます。
数字だけでは見えない価値を見ることが、地方不動産投資ではとても大切だと考えています。
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▪️まとめ
地方不動産投資では、
・表面利回り
・実質利回り
・キャッシュフロー
・空室率
・融資条件
これらを総合的に判断することが重要です。
数字だけに惑わされず、「長く利益を生み続ける物件か」という視点で物件を選びましょう。
地方不動産投資や空き家活用について詳しく知りたい方は、こちらの総合ガイドもぜひご覧ください。
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