銀行が融資してくれたから買うは危険！不動産投資で失敗しない物件選びの基準
- MIRAIU
- 7月28日
- 読了時間: 4分
「銀行の融資が通りました！」
不動産投資を始めようと考えている方にとって、とても嬉しい瞬間です。
しかし、私はこの言葉だけで物件を購入することはありません。
なぜなら、「融資が通る物件」と「利益が出る物件」は、必ずしも同じではないからです。
銀行には銀行の審査基準があります。
一方で、不動産投資家には「利益を出し続ける」という別の基準があります。
この2つを混同してしまうと、購入後に後悔する可能性があります。
この記事では、現役大家として私が考える「融資」と「物件選び」の正しい考え方をお伝えします。
地方不動産投資の基本については、まずこちらの記事をご覧ください。
---
▪️この記事で分かること
・銀行が融資する理由
・融資が出ても安心できない理由
・物件選びで重視すべきポイント
・購入前に行うストレステスト
---
▪️銀行が見ているものは何か
銀行は物件だけを見て融資しているわけではありません。
申込者の年収。
勤務先。
自己資金。
返済能力。
資産状況。
これらを総合的に判断しています。
つまり、
「融資が通った＝物件が優秀」
という意味ではありません。
銀行は貸したお金を回収できる可能性を見ています。
投資家は利益を生み続けられるかを見る必要があります。
---
▪️物件自身が利益を生み出せるか
私が最初に確認するのは、
「この物件だけで事業として成り立つか」
ということです。
毎月の家賃収入で、
・ローン返済
・固定資産税
・火災保険
・管理費
・修繕費
これらを支払っても利益が残るかを確認します。
給与から補填しなければ維持できない物件は、慎重に判断した方が良いでしょう。
---
▪️金利が上がった場合も計算する
現在の返済額だけで判断するのは危険です。
私は購入前に、
「金利が1％上がったらどうなるか」
というシミュレーションを行います。
返済額が増えても利益が残るなら、安心して長期保有しやすくなります。
金利変動まで考えて購入することが、長く安定した経営につながります。
---
▪️利回りだけでは判断しない
融資が通る物件でも、
利回りだけを見て購入すると失敗することがあります。
大切なのは、
・空室率
・修繕履歴
・家賃相場
・周辺環境
・将来の需要
まで確認することです。
利回りについてはこちらの記事でも詳しく解説しています。
---
▪️エリアの将来性も重要
銀行が融資してくれても、
人口減少が進む地域では長期的な経営が難しくなる場合があります。
私は購入前に、
人口推移。
生活利便性。
企業。
学校。
病院。
交通アクセス。
これらを必ず確認しています。
エリア選びはこちらの記事も参考になります。
---
▪️出口戦略まで考えて購入する
購入するときから、
「将来誰が買うのか」
まで考えておくことが重要です。
長く家賃収入を得ることも大切ですが、
売却しやすい物件を選ぶことも資産形成では欠かせません。
出口戦略についてはこちらをご覧ください。
---
▪️現役大家として考えていること
私は銀行との関係をとても大切にしています。
しかし、
銀行が融資してくれたから買うのではありません。
物件が利益を生み続けると判断できたから購入し、その結果として融資を活用しています。
この順番を間違えないことが、不動産投資では非常に重要です。
融資は目的ではなく、良い物件を購入するための手段です。
---
▪️まとめ
銀行の融資は、不動産投資を始めるうえで大きな味方になります。
しかし、
・融資が通ること
・利益が出ること
は別の話です。
購入前には、
・収支
・金利上昇への備え
・修繕費
・空室リスク
・出口戦略
まで考えることが、長く成功するためのポイントです。
地方不動産投資や空き家活用について詳しく知りたい方は、こちらの総合ガイドもぜひご覧ください。
---
▪️関連記事
▶ 地方不動産投資完全ガイド
▶ 地方不動産投資ガイド Part1
▶ 高利回り物件は危険？
▶ 地方不動産投資で失敗しないエリアの選び方
▶ 地方不動産投資は銀行融資で決まる？
▶ 地方不動産投資の出口戦略
▶ 空き家・訳あり物件活用総合ガイド
