空き家は現状のまま売る？リフォーム後に売る？査定差・工事費・手取りの確認順
更新日：1 日前
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古い実家のキッチンを見て、不動産会社にこう聞いた。
「ここを新品にしたら、もっと高く売れるんちゃう？」
たしかに内装がきれいなら、買う人の印象がよくなる場合もあります。でも、今から工事を頼むと代金を先払いする必要があり、完成するまで売却も進めにくくなるかもしれません。
今回は『きれいな家が好きかどうか』ではなく、工事をしない案・一部だけ直す案・全面改修する案を、手元のお金で比べてみます。
▪️① 現況600万円を知らずに工事を始めない
仮に今の状態で600万円と査定された家があるとします。この数字は買主が必ず払う額ではありませんが、工事を考える出発点になります。
工事後の想定査定が分からないまま120万円のリフォームを発注すれば、その支出をどう回収するか考えにくくなります。
まず現況査定と、買主が不安に思いそうな場所を不動産会社へ聞きましょう。
▪️② 雨漏りを止める工事と、壁紙を替える工事
建物の雨漏りや危険な床の傷みなど、安全・機能に関係する修理と、壁紙やキッチンの見た目を新しくする工事は目的が違います。
必要な安全対応は優先しつつ、見た目を整えるための工事をどこまで売主が行うかは別に考えられます。
買主が自分好みに直したい人なら、せっかく交換した設備を再度替える可能性もあります。買主の想定を確認してみましょう。
▪️③ 120万円の工事で、査定が80万円上がるなら
例えば現況査定600万円、工事費120万円、工事後の想定査定680万円なら、工事で上がる見込みは80万円です。単純比較で工事費の方が40万円高くなります。
これは仮の例であり、どちらの査定額も成約を保証しません。工事期間の管理費や追加費用も別に考える必要があります。
『工事後はいくらで売れそう？』『その価格を見込む根拠は？』と、見積もりと査定の数字を同じ表で確認しましょう。
工事が必要な範囲が分からない場合は、見積もりで部分補修と全面改修の条件を比べる方法があります。
▪️④ 内見をよくするための小さな修理はどう？
例えば壊れたドアノブや水漏れの原因が明らかな設備など、限られた範囲の修理で内見しやすくなる場合もあります。
ただし『安い工事だから必ずやるべき』とも言えません。片付けや清掃、写真の撮り直しで足りる場合もあります。
現況の売り方・必要最小限の修理・全面改修の三つを考え、各案の支出と買主への影響を比べましょう。
▪️⑤ 工事に二か月かかれば、管理費も増える
リフォームが完成してから売り出す場合、工事期間中も固定資産税・保険・草刈りなどの管理費が発生する場合があります。
工期が延びる可能性や、工事後の売却活動にさらに時間がかかることも考えたいところです。
工事費の見積もりだけを比べず、施工期間と販売期間、売主が現地へ通う負担も含めて考えてみましょう。
▪️⑥ 古家付きで売る案も、最後まで残しておく
古い家でも、買主が修理して使うことを前提に探す場合や、土地としての利用を重視する場合があります。
一方、雨漏りが進んでいて安全上の対応が必要なら、売却を考えているからといってそのままにしてよいわけではありません。
現況売却・最低限の修理・リフォーム後売却の条件を不動産会社に聞き、工事費と売却までの管理費を差し引いた手残りを比べましょう。
詳しい条件や関連する判断はこちらでも確認できます。
▪️⑦ 見積もりを取ったら、三本の線を引こう
一つ目は『今の状態で売る場合』。査定額と必要な片付けや管理費を書きます。
二つ目は『安全に必要な部分修理だけ行う場合』。工事範囲と必要な費用を確認しましょう。
三つ目は『売値を上げるためのリフォームを行う場合』。工事後の査定見込みと、工期中の管理費も書きます。
最終的にどれだけ手元へ残りそうか比べてから、工事を契約するか考えましょう。きれいにすること自体を目的にしなくて大丈夫です。
▪️⑧ Q&A
Q1. 空き家はリフォームすると必ず高く売れる？
買主の希望や地域の需要によって異なり、工事費を回収できるとは限りません。
現況査定と工事後の見込み、工事費を同じ表で比較しましょう。
Q2. 売却前に全ての水回りを新しくした方がよい？
買主が自分で改修したい場合もあり、一律の正解はありません。
必要な安全対応と見た目の改修を分けて考えましょう。
Q3. 工事中の管理費も手残りに入れる？
売却までの保有期間に税金や保険などがかかる場合があります。
工事と売却の期間を見込み、実際の支出を含めて比較しましょう。
▪️⑨ まとめ
空き家を売る前のリフォームは、工事後の売却価格だけでなく、費用を差し引いた手残りから判断したいところです。
現況売却・部分修理・全面改修の三つを同じ条件で比べ、売り方に合わない大きな先払いを避けましょう。
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