埋蔵文化財包蔵地の土地は売れる？発掘調査の費用・建築・売却方法まで徹底解説
- MIRAIU
- 3月12日
- 読了時間: 13分
更新日：8月13日
土地を売却しようとしたら、
「埋蔵文化財包蔵地に入っています」
と言われた。
相続した土地なので、
そんな話は初めて聞いた。
家を建てようとしたら、
文化財関係の確認が必要と言われた。
発掘調査になったら、
何百万円も払うのではないか。
土地が売れなくなるのではないか。
このように不安になる方もいるでしょう。
埋蔵文化財包蔵地に入っているからといって、
その土地が必ず売れない。
必ず大規模な発掘調査になる。
必ず土地所有者が高額な費用を負担する。
というわけではありません。
重要なのは、
その土地がどの区域に該当し、どのような工事を予定し、行政との協議でどのような取り扱いになるのかを確認することです。
周知の埋蔵文化財包蔵地で土木工事などを行う場合には、文化財保護法に基づく事前の届出等が必要になります。
そして、
工事内容。
遺跡の状態。
計画。
などによって、
慎重工事。
工事立会。
試掘・確認調査。
発掘調査。
など対応が変わる場合があります。(文化庁)
つまり、
「包蔵地だった」
という一つの情報だけで、
土地を安く売る。
解体する。
建築を諦める。
必要はありません。
今回は、
埋蔵文化財包蔵地の土地を所有している方へ、確認方法、建築時の手続き、発掘調査費用、売却価格、相続、土地活用、現状売却まで
を整理します。
▪️埋蔵文化財包蔵地とは
埋蔵文化財とは、
地下に存在する遺跡。
遺構。
遺物。
などです。
そして、
過去の調査などによって、
埋蔵文化財が存在する可能性が知られている区域が、
周知の埋蔵文化財包蔵地です。
重要なのは、
包蔵地に入っている。
＝土地全体を自由に使えない。
という単純な話ではないことです。
建築・造成など土地を掘削する計画がある場合に、事前確認が重要になる土地と考えます。
▪️まず自治体で包蔵地か確認する
土地を購入。
売却。
建築。
する前に、
所在地。
地番。
などから、
文化財担当部署へ確認します。
自治体によって、
遺跡地図。
オンライン地図。
窓口。
など確認方法は異なります。
不動産会社の資料だけではなく、
実際の計画地について行政へ確認することが重要です。
▪️包蔵地でも建物が建っている土地は普通にある
埋蔵文化財包蔵地だから、
土地利用できない。
というわけではありません。
住宅。
店舗。
道路。
などが存在する区域にも、
包蔵地が設定されている場合があります。
重要なのは、
新しく、
基礎工事。
造成。
掘削。
などを行う場合に、
文化財との関係を確認することです。
▪️建築計画がある場合は早めに相談する
土地を購入。
↓
住宅会社と契約。
↓
間取り完成。
↓
着工直前に文化財確認。
という流れでは、
予定変更が出た場合に対応しにくくなります。
だから、
購入前。
建築計画初期。
の段階で確認します。
土地条件を早く把握するほど、資金計画・工程へ反映しやすくなります。
▪️必ず本格的な発掘調査になるわけではない
包蔵地内で工事する場合でも、
すべての土地で大規模な発掘調査になるわけではありません。
行政との協議。
工事内容。
掘削深さ。
遺構の状態。
などによって対応は変わります。
そのため、
「包蔵地だから発掘費500万円」
というような決め方はできません。
まず必要な手続きと調査内容を確認することが重要です。
▪️発掘調査費用はケースによって違う
ここは元記事で特に注意したい部分です。
開発事業によって遺跡を保存できず、
記録保存のための発掘調査が必要になる場合、
事業者へ費用負担への協力が求められることがあります。
一方、
個人が営利目的ではなく行う住宅建設などでは、
公費による制度が用意されている場合があります。(文化庁)
つまり、
「発掘費用は土地所有者が必ず全額払う」ではありません。
自治体。
事業内容。
建築目的。
によって扱いが変わるため、
事前確認が必要です。
▪️売主と買主で費用リスクを整理する
土地売却では、
買主が購入後に、
住宅。
アパート。
店舗。
などを建築する場合があります。
そのため、
包蔵地であること。
必要になる可能性がある手続き。
現在確認できている内容。
などを整理して伝えます。
分からないことを、
大丈夫です。
問題ありません。
と断定しないことが重要です。
買主が購入後に初めて知る状態を避けることが、売却トラブル防止につながります。
▪️包蔵地だから土地価格が必ず下がるとは限らない
土地価格は、
立地。
面積。
道路。
用途。
需要。
建築条件。
周辺相場。
など複数の要素で決まります。
包蔵地であることによって、
買主が手続きや工期を気にする場合はあります。
しかし、
包蔵地。
＝一律○％値下げ。
というものではありません。
実際にどの程度利用へ影響するのかを確認したうえで価格を考えることが重要です。
▪️売れない原因が本当に文化財なのか確認する
例えば、
半年売れない土地。
だったとします。
原因は、
埋蔵文化財。
と思っていても、
実際には、
売出価格。
道路条件。
土地形状。
需要。
建築費。
など別の原因かもしれません。
だから、
包蔵地だから売れない。
と決めつけません。
土地が売れない原因を一つずつ分けて考えることが重要です。
売れない土地の活用方法はこちら。
▪️土地を安く売る前に行政確認をする
例えば、
文化財が怖いから、
相場800万円。
↓
500万円。
へ値下げ。
という判断をする前に、
まず、
どのような手続きになる可能性があるのか。
確認します。
結果として、
大きな影響がない。
という場合も考えられます。
不明なリスクを最大リスクとして価格へ反映する前に、分かる範囲まで情報を確定させることが重要です。
▪️住宅建築なら土地購入前に確認する
土地を購入して、
注文住宅。
を建てたい場合は、
土地価格だけではなく、
文化財。
造成。
地盤。
上下水道。
道路。
などを確認します。
土地が安くても、
追加費用。
工程変更。
が大きければ資金計画は変わります。
土地＋建物の総額で考えることが重要です。
住宅・土地計画を比較したい方はこちら。
▪️土地活用でも事前確認する
空き土地を、
駐車場。
賃貸住宅。
店舗。
事業用地。
として活用する場合があります。
この場合も、
工事内容。
掘削。
造成。
によって確認が必要になる場合があります。
だから、
500万円。
1,000万円。
と土地活用へ投資する前に、
希望する利用方法が可能か確認してから収支計算することが重要です。
▪️建築できるから土地活用が儲かるとは限らない
例えば、
アパート建築可能。
だったとしても、
賃貸需要。
建築費。
融資。
家賃。
空室。
管理。
が合わなければ収益は残りません。
文化財問題をクリア。
↓
土地活用成功。
ではありません。
文化財は土地条件の一つとして確認し、その後は通常の投資採算を見ることが重要です。
▪️相続した土地で初めて包蔵地と知る場合もある
親から土地を相続。
売ろうとした。
そこで初めて、
埋蔵文化財包蔵地。
と分かった。
という場合も考えられます。
その場合、
慌てて売却価格を下げる。
必要はありません。
まず、
所有関係。
土地条件。
現在価値。
文化財に関する取り扱い。
を整理します。
相続した土地・空き家の全体はこちら。
▪️相続手続きが終わっていないなら先に整理する
土地活用。
売却。
をしたくても、
相続関係が整理されていない。
共有者がいる。
名義について分からない。
という場合があります。
その場合は、
文化財問題だけでなく、
相続手続きも整理します。
相続手続きについて確認したい方はこちら
▪️共有名義なら売却方針も確認する
相続によって、
兄弟。
親族。
との共有名義になっている場合があります。
自分は売りたい。
兄は残したい。
妹は土地活用したい。
となれば、
文化財問題以前に所有者間の調整が必要です。
共有名義の土地はこちら。
▪️売却前に自分で発掘工事を進める必要があるとは限らない
土地を売るためには、
先に全部調査して、
発掘して、
問題をなくしてから売る。
と思うかもしれません。
しかし、
買主の利用計画によって必要な対応が変わる場合があります。
そのため、
所有者が先に大きな費用を使う前に、
現状売却。
土地条件を説明したうえでの売却。
などを比較します。
売却のために必要以上の先行投資をしないことが重要です。
▪️訳あり土地として売却する方法もある
埋蔵文化財だけではなく、
接道。
再建築。
共有。
古家。
残置物。
境界。
などの問題も重なっている場合があります。
一般的な住宅用地として売りにくい土地でも、
買主を変えることで出口が見つかる場合があります。
空き家・訳あり不動産全体はこちら。
▪️手続きや土地条件が複雑なら専門買取も比較する
埋蔵文化財包蔵地。
共有。
相続。
古家。
接道。
などが重なり、
一般売却が進みにくい。
という場合があります。
そのとき、
大きな調査費。
解体費。
造成費。
を先に使うだけが方法ではありません。
訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️売却価格だけでなく売却までの時間を見る
例えば、
800万円。
で売却。
しかし2年間売れない。
という場合があります。
その間、
固定資産税。
草刈り。
管理。
などが必要です。
一方、
750万円。
なら早く売却できる。
という場合があります。
土地売却では価格差と保有期間中のコストを一緒に比較することが重要です。
▪️包蔵地だから値下げするのではなく買主の不安を減らす
買主が不安になる理由は、
何が起こるか分からない。
からです。
そこで、
包蔵地か。
行政へ確認済みか。
どのような手続きが必要になる可能性があるか。
を整理します。
分からない部分は、
分からない。
と伝えます。
情報が整理されている土地の方が、買主も判断しやすくなります。
▪️土地活用と売却を同時に比較する
例えば、
そのまま売却。
800万円。
賃貸住宅建築。
初期投資3,000万円。
年間手残り120万円。
駐車場。
初期費用100万円。
年間手残り30万円。
というように比較します。
文化財関係の手続き。
だけではなく、
投資全体を見ることが重要です。
▪️何もしない場合にも維持費がかかる
例えば、
固定資産税8万円。
草刈り5万円。
管理2万円。
なら、
年間15万円。
10年間なら、
150万円。
です。
土地を売らない。
活用しない。
という判断にもコストがあります。
土地問題では「何もしない」という選択も数字にすることが重要です。
▪️相続土地なら次の世代まで考える
自分は、
このまま持っておく。
としても、
将来、
子ども。
家族。
へ相続される可能性があります。
埋蔵文化財。
共有。
境界。
古家。
などの情報が整理されていなければ、
次の所有者が最初から調べ直すことになります。
土地を残すなら、土地条件や確認履歴も一緒に整理しておくことが重要です。
▪️文化財だけで土地を「訳あり」と決めつけない
埋蔵文化財包蔵地だから、
価値がない。
売れない。
とは限りません。
重要なのは、
その条件が、
実際の土地利用にどこまで影響するか。
です。
逆に、
包蔵地以外でも、
接道。
高低差。
境界。
需要。
などによって売却しにくい土地はあります。
一つの条件だけで土地価値を決めないことが重要です。
▪️現在価値を確認してからお金を使う
例えば、
発掘・調査関連。
造成。
解体。
などで、
合計300万円。
必要になりそう。
とします。
しかし、
現状売却価格。
600万円。
なら、
300万円使う。
現状で600万円前後を目指して売る。
を比較できます。
先に現在価値を確認することで、不要な投資を避けやすくなります。
▪️売却相手を変える方法もある
一般の住宅購入者は、
手続きが複雑な土地を避ける場合があります。
一方、
不動産会社。
投資家。
事業者。
などは、
土地条件を確認したうえで購入を検討できる場合があります。
売れない土地では、土地そのものを変えるだけでなく買主を変える方法もあります。
▪️現状売却なら先行費用を抑えられる場合がある
例えば、
古家。
残置物。
文化財。
共有。
など複数の問題があります。
所有者が、
全部解決。
全部撤去。
全部調査。
してから売る。
となれば、
大きな現金が必要になる可能性があります。
そのため、
現在の状態でも購入できる相手がいないか確認します。
売却前に使う現金を抑えることも、最終手残りを増やす方法です。
▪️まとめ｜埋蔵文化財包蔵地は「怖い土地」と決めつけない
埋蔵文化財包蔵地の土地を所有していると、
発掘費用。
建築延期。
売却価格下落。
などが心配になります。
しかし、
包蔵地。
というだけで、
必ず大規模発掘。
必ず高額負担。
必ず売れない。
と決まるわけではありません。
まず、
包蔵地に入っているか。
どのような工事を予定しているか。
行政との協議が必要か。
どのような調査になる可能性があるか。
費用負担はどうなるか。
を確認します。
文化庁も、開発に伴う発掘調査の費用について事業者負担を基本としつつ、個人の非営利住宅などでは公費制度があることを示しています。(文化庁)
そのうえで、
そのまま保有。
建築。
土地活用。
売却。
現状買取。
を比較します。
重要なのは、
「何か出たら大変だから安く売る」ことではありません。
分からないリスクを一つずつ確認し、分かった条件で土地価値を判断することです。
そして、
相続。
共有。
古家。
接道。
など別の問題も重なっている場合は、
土地を完璧な状態へ直してから売る。
だけではありません。
現在の状態で買える相手を探す。
という出口もあります。
▪️相続した土地はこちら
相続。
共有名義。
空き家。
土地。
名義整理。
などを確認したい場合はこちら。
相続ページ
▪️売れない土地の活用はこちら
駐車場。
貸地。
資材置場。
住宅利用。
売却。
などを比較したい場合はこちら。
売れない土地の活用方法
▪️空き家・訳あり不動産はこちら
古家。
接道。
再建築不可。
共有。
埋蔵文化財。
など複数の条件がある場合はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️現状での売却も比較する
発掘。
解体。
造成。
残置物撤去。
などへ大きなお金を使う前に、
現在の状態で買い取れる相手がいないか確認します。
訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️関連記事
売れない土地はどうする？駐車場・貸地・資材置場・トランクルーム・売却まで徹底解説
共有名義の土地で揉めたらどうする？共有持分・相続・売却まで徹底解説
戸建て投資で再建築不可は買うべき？利回り・修繕費・融資・出口戦略まで徹底解説
空き家を放置するとどうなる？劣化・維持費・売却まで徹底解説
草刈り後にやるべき空き家・土地管理
地方不動産投資完全ガイド
地方不動産投資の始め方
はじめての不動産投資｜初心者向けシリーズ
相続ページ｜相続した空き家・土地の考え方
空き家売却・活用ガイド
空き家創造・訳あり不動産｜メインページ
