売れない土地はどうする？駐車場・貸地・トランクルーム・売却まで土地活用を徹底解説
- MIRAIU
- 3月28日
- 読了時間: 27分
更新日：8月12日
土地を所有しているものの、
何年も使っていない。
売りに出しても買い手が見つからない。
相続したものの使う予定がない。
固定資産税だけ払い続けている。
草刈りや管理にもお金がかかっている。
このような土地を所有していないでしょうか。
土地は建物と違い、
雨漏り。
設備故障。
室内清掃。
などがないため、
「とりあえず持っておけばいい」
と考えやすい資産です。
しかし、
使っていない土地でも、
固定資産税。
草刈り。
樹木管理。
不法投棄対策。
境界管理。
遠方からの現地確認。
などが必要になる場合があります。
収入は0円。
しかし毎年支出はある。
この状態が、
5年。
10年。
と続けば、
土地を所有しているだけで現金が出ていくことになります。
そこで考えたいのが、
土地活用です。
例えば、
月極駐車場。
資材置場。
貸地。
トランクルーム。
事業用地。
など、
住宅を建てる以外にも土地の使い方があります。
ただし、
土地活用をすれば必ず儲かるわけではありません。
需要のない土地へ大きなお金をかければ、
使っていない土地が、
お金をかけたのに収益が出ない土地
へ変わってしまう可能性があります。
だから重要なのは、
土地活用ありきで考えることではありません。
保有する。
活用する。
売却する。
この3つを比較することです。
今回は、
売れない土地・使っていない土地をどうすればいいのか、駐車場・貸地・資材置場・トランクルームなどの土地活用から、維持費、収益性、売却まで詳しく整理します。
▪️まず土地を所有し続ける年間コストを出す
土地活用を考える前に、
現在その土地へ年間いくら使っているのか。
を確認します。
例えば、
固定資産税 5万円。
草刈り 6万円。
その他管理費 2万円。
なら、
年間13万円。
です。
5年間なら、
65万円。
10年間なら、
130万円。
になります。
実際の費用は土地によって異なります。
しかし重要なのは、
「何もしない」という選択にも費用がかかる
ということです。
年間では小さく見えても、
所有期間が長くなれば負担は積み上がります。
▪️草刈り費用も土地の保有コストになる
空き地で特に発生しやすいのが、
草刈りです。
例えば、
1回3万円。
年2回。
なら、
年間6万円。
10年間なら、
60万円。
です。
さらに、
樹木剪定。
刈った草の処分。
現地までの交通費。
などが必要になる場合があります。
自分で草刈りする場合でも、
草刈機。
燃料。
防護用品。
移動時間。
などが必要です。
草刈りは1回の金額ではなく、今後何年間続けるのかまで考えることが重要です。
空き家・土地の草木管理についてはこちら。
▪️草刈りだけを毎年繰り返していないか
今年も草が伸びた。
草を刈る。
きれいになる。
翌年また伸びる。
また草を刈る。
この状態を繰り返している土地もあります。
もちろん、
将来自分で使う。
数年後に建物を建てる。
という予定があるなら管理を続ける意味があります。
しかし、
今後使う予定がない。
売却も進んでいない。
という土地なら、
草刈りだけを続けるのではなく、
土地そのものの出口を考える必要があります。
草刈り後の土地管理についてはこちら。
▪️土地活用する前に「なぜ売れないのか」を確認する
売れない土地だから、
駐車場にしよう。
トランクルームにしよう。
と考える前に、
なぜ売れないのか。
を確認します。
例えば、
売出価格が高い。
住宅需要が少ない。
駅や市街地から遠い。
土地形状が悪い。
高低差がある。
土地が狭い。
逆に広すぎる。
接道条件が弱い。
境界が不明確。
古家が残っている。
再建築などに問題がある。
などです。
価格だけが原因なら、
価格を調整することで売却できる可能性があります。
一方、
住宅需要そのものが弱い土地なら、
値下げだけでは動かない場合があります。
土地活用を考える前に、まず売れない原因を分解することが重要です。
▪️住宅用地として売れなくても価値がないとは限らない
土地売却では、
家を建てる人。
を買主として考えることが多くなります。
しかし、
住宅用地として人気がない。
からといって、
その土地に利用価値がないとは限りません。
例えば、
駐車場。
資材置場。
貸地。
トランクルーム。
事業者向けスペース。
などです。
住宅を建てるには使いにくい土地でも、
車を停める。
資材を置く。
仕事で使う。
という目的なら需要がある場合があります。
土地の価値は住宅用地としての価値だけではありません。
▪️土地活用① 月極駐車場
比較的分かりやすい土地活用が、
月極駐車場です。
例えば、
6台駐車できる土地。
1台5,000円。
なら、
満車時は、
月3万円。
年間36万円。
になります。
しかし、
常に6台契約されるとは限りません。
平均4台なら、
月2万円。
年間24万円。
です。
さらに、
整地。
砂利。
区画表示。
募集。
管理。
補修。
などの費用が発生する場合があります。
「何台停められるか」ではなく、「実際に何台借りてもらえそうか」で考えることが重要です。
▪️駐車場は周辺需要がなければ成立しない
土地が余っている。
だから駐車場。
という考え方だけでは危険です。
周辺に、
住宅。
アパート。
駅。
店舗。
会社。
工場。
などがあり、
駐車場を必要としている人がいるか。
を確認します。
例えば、
周辺の月極駐車場がほぼ満車。
なら需要がある可能性があります。
反対に、
周辺駐車場が空きだらけ。
なら、
新しく駐車場を作っても利用されない可能性があります。
土地活用では「作れるか」より「使う人がいるか」が重要です。
▪️駐車可能台数は土地面積だけでは決まらない
土地面積だけを見て、
10台くらい停められそう。
と計算するのは危険です。
実際には、
出入口。
車路。
転回スペース。
電柱。
側溝。
高低差。
土地形状。
などによって駐車可能台数が変わります。
面積上では6台。
しかし実際には4台。
ということもあります。
収支計算では、
実際に貸せる区画数で計算することが重要です。
▪️最初から高額な舗装をする必要があるとは限らない
駐車場を始める場合、
必ずアスファルト舗装。
とは限りません。
土地条件によっては、
整地。
防草。
砂利。
区画表示。
などから始められる場合があります。
例えば、
最初から300万円使う。
のではなく、
最低限の整備。
↓
募集。
↓
需要を確認。
↓
必要なら追加整備。
という考え方です。
土地活用では最初から大きく投資せず、小さく始める方法もあります。
空き土地・駐車場活用を検討する場合はこちら。
▪️土地活用② 資材置場として貸す
住宅需要が弱い地域でも、
事業者から土地需要がある場合があります。
例えば、
建設会社。
外構会社。
設備会社。
運送会社。
などです。
資材。
車両。
道具。
などを置くスペースとして土地を探している場合があります。
駅から遠い。
住宅地として人気がない。
という土地でも、
幹線道路へ出やすい。
土地が広い。
車両が入りやすい。
という条件なら、
事業用地として価値が生まれる可能性があります。
住宅需要と事業者需要は別に考えることが重要です。
▪️資材置場では道路条件を見る
資材置場は、
土地が広ければいい。
というわけではありません。
トラックが入れるか。
道路幅は十分か。
車両が転回できるか。
出入口を確保できるか。
などが重要になります。
また、
周辺が住宅地の場合、
騒音。
車両の出入り。
利用時間。
などにも配慮が必要です。
借りる事業者から見て本当に使いやすい土地なのかを考えます。
▪️土地活用③ 貸地として貸す
設備を作らず、
土地そのものを貸す。
という方法もあります。
例えば、
事業者。
近隣店舗。
隣地所有者。
などに貸します。
この方法なら、
駐車場設備。
建物。
コンテナ。
などへ大きな初期投資をせずに収益化できる可能性があります。
ただし、
何に使うのか。
契約期間。
土地の管理。
原状回復。
などは事前に整理する必要があります。
土地活用では設備を作るだけではなく、土地そのものを貸す方法もあります。
▪️土地活用④ トランクルーム
土地活用として、
トランクルーム。
コンテナ収納。
を検討する方法があります。
例えば、
自宅の収納が足りない。
仕事道具を保管したい。
季節用品を置きたい。
引っ越し時に一時保管したい。
という需要です。
ただし、
コンテナを置けば利用者が集まる。
というものではありません。
周辺人口。
住宅環境。
競合。
料金。
アクセス。
認知。
集客。
などによって稼働率が変わります。
トランクルームは土地活用であると同時に、利用者を集める事業として考える必要があります。
▪️トランクルームは満室売上だけで判断しない
例えば、
10室。
1室1万円。
なら、
満室時は月10万円。
年間120万円。
です。
しかし、
平均稼働率50％なら、
年間60万円。
です。
さらに、
設備費。
管理費。
広告費。
修繕費。
などが必要になる場合があります。
満室時の売上ではなく、現実的な稼働率で手元にいくら残るかを見ることが重要です。
トランクルーム経営の注意点はこちら。
▪️土地活用⑤ 隣地所有者に貸す
一般市場では需要が弱い土地でも、
隣地所有者には価値がある場合があります。
例えば、
駐車スペースを増やしたい。
庭を広げたい。
資材を置きたい。
敷地を広げたい。
というケースです。
土地単独では使いにくくても、
隣の土地と一体になれば使いやすくなる場合があります。
そのため、
売却だけでなく、
隣地所有者へ貸す。
という方法も考えられます。
▪️太陽光発電は土地が広いだけで判断しない
広い土地を見ると、
太陽光発電。
を考えることがあります。
しかし、
日当たり。
設備費。
周辺環境。
接続条件。
維持管理。
将来の撤去。
などを確認する必要があります。
以前成功した土地活用方法だから、
今も同じように成功する。
とは限りません。
土地活用では過去の成功例ではなく、現在の条件で収益性を確認することが重要です。
▪️土地活用できるか法的条件も確認する
自分の土地だから、
自由に何でもできる。
とは限りません。
用途地域。
接道。
農地。
市街化調整区域。
条例。
その他の規制。
などによって、
希望する土地活用ができない場合があります。
駐車場。
コンテナ。
建物。
事業利用。
などを始める前に、
その土地で本当に可能な活用方法なのかを確認することが重要です。
▪️土地活用は初期費用の回収期間を見る
例えば、
駐車場整備100万円。
年間手残り25万円。
なら、
単純計算では4年。
です。
一方、
整備費300万円。
年間手残り15万円。
なら、
単純計算では20年。
です。
同じ土地活用でも、
投資効率はまったく違います。
年間売上だけでなく、使った現金を何年で回収できるかを見ることが重要です。
▪️満車・満室を前提にしない
土地活用の収支を良く見せるのは簡単です。
駐車場6台。
6台満車。
トランクルーム10室。
10室満室。
として計算すれば、
収益は大きく見えます。
しかし実際には、
空き区画。
解約。
募集期間。
があります。
満室時100万円。
でも、
平均稼働率70％なら、
売上は70万円。
です。
土地活用では最大売上ではなく、現実的な稼働率で計算します。
▪️維持費が減る効果も土地活用の収益になる
例えば、
現在の草刈り費。
年間8万円。
だったとします。
駐車場へ変更して、
草管理費が年間2万円。
になれば、
年間6万円の支出削減です。
さらに、
駐車場から年間20万円。
手元に残れば、
現在との差は年間26万円。
になります。
つまり土地活用では、
新しく得られる収入だけではなく、
今まで発生していた維持費を減らせる効果も考えることができます。
▪️土地活用する前に現在の売却価格を確認する
駐車場。
造成。
トランクルーム。
などへ大きなお金を使う前に、
現在の土地ならいくらで売れるのか。
を確認します。
例えば、
現状売却400万円。
200万円整備。
整備後500万円。
なら、
売却価格を100万円上げるために200万円使うことになります。
一方、
200万円の整備によって年間50万円の収益が生まれる。
なら判断は変わります。
土地へお金を使う前に、何もしない状態の価値を確認することが重要です。
▪️売れないから土地活用するという考え方だけでは危険
土地が売れない。
だから何か作ろう。
という判断は危険です。
例えば、
土地売却価格300万円。
土地活用の初期費用500万円。
年間手残り15万円。
なら、
500万円を回収するだけでも長い時間が必要になります。
その間にも、
設備修繕。
管理。
空き。
などが発生する可能性があります。
「売れないから活用」ではなく、「売却と活用のどちらが有利か」で判断することが重要です。
▪️古家付き土地なら解体前に建物を使えないか確認する
土地に古い家が残っている場合、
すぐ解体して土地活用。
と考える必要はありません。
例えば、
そのまま売却。
最低限修繕して賃貸。
古家付き土地として売却。
解体して土地活用。
という選択肢があります。
建物が古くても、
賃貸需要がある地域なら収益化できる可能性があります。
解体費を使う前に、既存建物を活かせないか確認することが重要です。
地方の空き家を不動産投資へ活用する考え方はこちら。
▪️解体するなら解体後の土地利用まで決める
古家を解体した。
更地になった。
しかし売れない。
では問題が解決しません。
解体前に、
土地売却。
駐車場。
貸地。
資材置場。
など、
その後の出口を考えます。
例えば、
解体費200万円。
更地売却500万円。
と、
現状売却350万円。
なら、
最終的に残る金額を比較します。
解体すること自体を目的にせず、解体後の出口から逆算することが重要です。
解体費用を比較したい場合はこちら。
▪️土地活用を不動産投資として考える
土地を、
駐車場。
貸地。
賃貸住宅。
トランクルーム。
などへ変えるなら、
考え方は不動産投資と同じです。
初期投資。
年間収入。
維持費。
空室。
管理。
税金。
そして出口。
まで見ます。
例えば、
年間売上50万円。
年間経費20万円。
なら、
残るのは30万円。
です。
「いくら売れるか」ではなく「最終的にいくら残るか」で判断することが重要です。
はじめて不動産投資を考える方はこちら。
▪️地方の土地は安さだけで活用を決めない
地方では、
土地価格が安い。
広い土地を取得しやすい。
という特徴があります。
しかし、
安い土地だから収益化しやすい。
とは限りません。
駐車場需要。
住宅需要。
事業者需要。
賃貸需要。
売却需要。
などを確認する必要があります。
土地が安いことと、その土地から収益を生み出せることは別です。
地方不動産投資の始め方はこちら。
▪️土地活用で迷ったら保有・活用・売却を並べる
例えば、
そのまま保有。
年間維持費10万円。
土地活用。
初期費用100万円。
年間手残り25万円。
売却。
手取り400万円。
というように並べます。
さらに、
5年間。
10年間。
まで計算します。
そうすれば、
なんとなく持つ。
なんとなく駐車場にする。
という判断ではなくなります。
土地活用は複数の選択肢を同じ数字で比較することが重要です。
▪️売りにくい土地でも売却方法は一つではない
土地によっては、
再建築。
接道。
共有。
境界。
傾斜。
狭小。
古家。
などの問題によって、
一般的な売却では買主が見つかりにくい場合があります。
その場合、
価格を下げ続ける。
何百万円も土地活用へ使う。
だけではありません。
隣地売却。
事業者への売却。
専門買取。
などを比較する方法があります。
空き家・訳あり不動産の全体像はこちら。
▪️土地活用へお金を使う前に現状売却も比較する
例えば、
整地100万円。
草木撤去30万円。
造成200万円。
といった費用を使ってから売却する方法があります。
しかし、
その工事をしなくても売れる。
のであれば、
先に工事をする必要がない場合があります。
だからこそ、
土地活用や整備へ大きなお金を使う前に、
現在の状態で売却できる可能性を確認することが重要です。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら。
▪️土地活用の利益と草刈り費用を一度数字で比較する
例えば、
現在、
年間草刈り費8万円。
その他管理費4万円。
合計12万円。
だったとします。
このまま10年間所有すれば、
単純計算で、
120万円。
です。
一方、
駐車場整備へ100万円。
年間手残り25万円。
なら、
4年間で初期投資相当額を回収できる計算になります。
もちろん、
実際には、
空き区画。
税金。
補修。
管理費。
などがあります。
それでも、
数字を出すことで、
そのまま保有。
土地活用。
のどちらが合理的なのか比較しやすくなります。
土地活用はイメージではなく、現在の支出と将来の手残りを数字で比較することが重要です。
▪️土地活用では管理負担もコストになる
年間30万円。
利益が出る。
としても、
毎週現地へ行く。
利用者対応。
料金管理。
清掃。
草刈り。
トラブル対応。
が必要なら、
自分の時間を使います。
特に、
遠方に土地がある。
本業が忙しい。
という場合は、
管理を外部へ任せる費用も考えます。
土地活用では現金だけでなく、自分の時間もコストとして考えることが重要です。
▪️遠方の土地ほど管理方法を先に決める
近所の土地なら、
何かあればすぐ確認できます。
しかし、
県外。
遠方。
という土地では、
一度現地へ行くだけでも、
交通費。
時間。
場合によっては宿泊費。
が必要です。
土地活用によって毎月数万円の収益が出ても、
頻繁に現地へ行かなければならない。
なら負担が大きくなります。
そのため、
管理会社。
現地業者。
写真報告。
など、
自分が毎回現地へ行かなくても管理できる仕組みを作ることが重要です。
▪️土地活用では出口の取りやすさも見る
例えば、
砂利の月極駐車場。
なら、
将来、
売却。
建物建築。
別用途。
へ変更しやすい場合があります。
一方、
大きな建物。
高額設備。
などを設置すると、
土地活用をやめるときに、
解体。
撤去。
原状回復。
などが必要になる可能性があります。
つまり、
土地活用では、
始める費用。
だけではなく、
やめるときの費用まで確認することが重要です。
▪️高利回りという言葉だけで判断しない
土地活用を調べると、
高利回り。
高収益。
という言葉を見ることがあります。
しかし、
利回りが高く見える理由を確認します。
例えば、
満室前提。
管理費を含めていない。
修繕費を含めていない。
撤去費を含めていない。
という場合があります。
表面上の利回りではなく、
初期投資。
年間経費。
空き。
税金。
将来費用。
まで入れて考えます。
最終的に自分の手元へいくら残るのかが重要です。
▪️土地活用で借入を増やしすぎない
使っていない土地を収益化するために、
借入をして設備投資する場合があります。
例えば、
現在は無借金の土地。
しかし、
活用のために1,000万円借入。
となれば、
土地のリスクは変わります。
利用者が集まらなくても、
ローン返済は続きます。
つまり、
収入0円。
だった土地が、
毎月返済のある土地。
へ変わる可能性があります。
土地活用によって安全だった資産を高リスクな資産へ変えていないか確認することが重要です。
▪️土地活用ではキャッシュフローを見る
例えば、
年間売上100万円。
年間経費30万円。
年間返済50万円。
なら、
単純化すると、
手元へ残るのは20万円。
です。
年間売上100万円。
だけを見ると魅力的です。
しかし、
重要なのは、
年間いくら現金が残るか。
です。
これは、
アパート。
戸建賃貸。
土地活用。
でも同じです。
不動産投資の基本から確認したい方はこちら。
▪️土地活用で得た収益を次の資産へ回す方法もある
例えば、
使っていなかった土地から、
年間30万円。
手残りが生まれたとします。
5年間なら、
単純計算150万円。
です。
その資金を、
別の不動産購入。
修繕。
次の土地活用。
などへ回すこともできます。
つまり、
眠っていた土地を、
次の資産形成につながる収益資産へ変えられる可能性があります。
▪️収益性が低ければ土地を売却する方がいい場合もある
例えば、
土地の売却価格500万円。
土地活用後の年間手残り5万円。
だったとします。
500万円相当の資産を保有して、
年間5万円。
という状態です。
もちろん、
将来利用する。
値上がりを期待する。
などの理由があれば保有する選択もあります。
しかし、
使う予定がない。
管理も必要。
収益性も低い。
なら、
500万円を現金化。
して別の用途へ使う方法もあります。
土地活用では、その土地だけを見るのではなく資産全体の効率を見ることが重要です。
▪️売却して別の不動産へ変えることも土地活用
土地活用というと、
その土地へ何かを作る。
というイメージがあります。
しかし、
使っていない土地を売却。
現金化。
その資金で収益不動産を購入。
という方法もあります。
例えば、
収入0円。
年間維持費10万円。
の土地を売却し、
その資金を別の収益資産へ移す。
という考え方です。
所有している土地そのものにこだわらず、資産全体で考えることも重要です。
▪️地方の土地ほど出口戦略が重要になる
地方では、
土地価格が安い。
広い土地がある。
という一方、
買主が少ない地域もあります。
そのため、
何百万円も設備投資。
土地活用開始。
数年後に売却したい。
と思っても、
すぐ買主が見つからない可能性があります。
だからこそ、
始める前から、
将来誰に売れるのか。
設備を残したまま売れるのか。
撤去する必要があるのか。
まで考えます。
地方不動産投資の全体像はこちら。
▪️地方の土地は購入価格より需要を見る
地方では、
100万円。
200万円。
という土地が見つかる場合があります。
安い。
という理由だけで購入すると、
その後、
使えない。
貸せない。
売れない。
管理費だけ必要。
という状態になる可能性があります。
重要なのは、
価格ではなく、
住宅需要。
駐車場需要。
事業者需要。
賃貸需要。
売却需要。
です。
安く買える土地と、収益を生む土地は同じではありません。
地方不動産投資の始め方はこちら。
▪️古家付き土地なら戸建賃貸も比較する
古家が残っている場合、
建物を壊す。
だけが選択肢ではありません。
例えば、
修繕費100万円。
家賃5万円。
なら、
年間家賃収入60万円。
です。
もちろん、
空室。
管理。
修繕。
税金。
などがあります。
それでも、
200万円かけて解体。
土地から収入0円。
になる場合と、
100万円修繕。
賃貸収入。
では判断が変わります。
古家付き土地では、解体前に賃貸として利用できないか確認する価値があります。
▪️賃貸活用するなら修繕費を先に確認する
古家を貸す場合、
全部新品。
にする必要があるとは限りません。
しかし、
雨漏り。
給湯器。
水回り。
電気。
床。
など、
生活に必要な部分は確認します。
例えば、
家賃5万円。
でも、
修繕費500万円。
なら回収には時間がかかります。
一方、
修繕費50万円。
で貸せるなら判断は変わります。
「貸せるか」だけではなく「いくら使えば貸せるか」が重要です。
リフォームを比較したい場合はこちら。
▪️解体費用を使う前に現状価格を確認する
古家がある。
だから解体。
という順番ではなく、
現状ならいくらで売れるか。
を先に確認します。
例えば、
現状売却300万円。
解体費200万円。
更地売却450万円。
なら、
解体した方が売却価格は150万円上がります。
しかし、
解体には200万円必要です。
単純な売却価格だけでは、
現状売却の方が手元に残る可能性があります。
工事をすれば高く売れることと、工事をした方が得することは別です。
▪️土地活用と売却を同時に検討する
土地活用を始めるか。
売却するか。
この2つを別々に考える必要はありません。
例えば、
駐車場なら年間30万円。
売却なら400万円。
そのまま保有なら年間▲10万円。
というように、
同時に比較します。
さらに、
5年間。
10年間。
まで計算します。
土地の判断では、複数の出口を同じ時間軸で比較することが重要です。
▪️10年間で考えると土地の見え方が変わる
例えば、
そのまま保有。
年間▲10万円。
10年間なら、
▲100万円。
駐車場。
初期費用100万円。
年間手残り25万円。
10年間なら、
単純計算で、
150万円。
売却。
現在400万円。
というように並べます。
もちろん実際には、
税金。
設備修繕。
売却費用。
などがあります。
それでも、
1年ではなく5年・10年で見ることで、土地を持つ意味が分かりやすくなります。
▪️「高く売れるまで待つ」にも費用がかかる
現在300万円。
でも、
いつか500万円になるかもしれない。
だから待つ。
という判断もあります。
しかし、
年間維持費10万円。
なら、
10年間で100万円。
です。
さらに、
必ず500万円になる保証はありません。
その間、
土地を活用していなければ収入もありません。
土地売却では価格だけでなく、待っている時間もコストとして考える必要があります。
▪️相続した土地ほど判断を先送りしやすい
自分で購入した土地なら、
家を建てる。
投資する。
事業で使う。
など目的があります。
しかし、
相続では、
突然土地を所有することがあります。
その結果、
使わない。
でも売る決断もできない。
とりあえず草刈り。
固定資産税だけ払う。
という状態が続く場合があります。
相続した土地ほど「なぜこの土地を持ち続けるのか」を一度考えることが重要です。
▪️思い入れがある土地なら保有する選択もある
すべての土地を、
収益性だけで判断する必要はありません。
実家の土地。
先祖から受け継いだ土地。
将来子どもが使う土地。
など、
金額以外の理由で所有する場合があります。
その場合は、
保有する。
という判断でも構いません。
ただし、
保有すると決めたなら、
年間維持費。
草刈り。
管理方法。
将来の相続。
まで整理します。
保有する理由が明確なら、土地管理の計画も作りやすくなります。
▪️使う予定がないなら「持っているだけ」を見直す
一方、
今後使う予定なし。
家族も使わない。
毎年維持費。
管理も負担。
という土地なら、
持っている理由を確認します。
売れないから。
という理由だけで所有を続けているなら、
活用。
売却方法の変更。
専門買取。
などを比較します。
土地を持ち続けること自体を目的にしないことが重要です。
▪️売れない土地は買い手を変えると動く場合がある
住宅購入者には、
使いにくい土地。
でも、
隣地所有者。
事業者。
不動産投資家。
専門買取会社。
には価値がある場合があります。
つまり、
土地そのものが変わらなくても、
誰に売るか。
によって評価が変わる可能性があります。
売れない土地では、土地を変える前に買い手を変えるという考え方があります。
▪️訳あり条件がある土地は無理に整備しない
例えば、
再建築。
接道。
共有。
境界。
傾斜。
狭小。
古家。
などの問題がある土地です。
このような土地へ、
何百万円も使って整備。
しても、
問題そのものが解決しない場合があります。
先に、
何が売却の障害になっているのか。
現状でいくらなのか。
を確認します。
その上で、
整備。
活用。
売却。
を判断します。
空き家・訳あり不動産の全体像はこちら。
▪️土地活用すること自体を目的にしない
駐車場を作った。
トランクルームを置いた。
資材置場にした。
それだけでは成功とは言えません。
重要なのは、
投資した現金を回収できる。
維持費以上の収益が残る。
管理負担が大きすぎない。
将来売却できる。
という状態です。
土地活用の目的は土地を何かに使うことではなく、所有している資産から価値を生み出すことです。
▪️土地活用しない方がいい土地もある
どの土地でも、
何か活用方法を見つける。
必要はありません。
例えば、
需要が非常に少ない。
初期投資が高い。
年間収益が小さい。
管理負担が大きい。
将来売却も難しい。
という土地です。
この場合、
無理に収益化しようとするより、
最低限管理しながら売却。
現状売却。
という方法が合理的な場合があります。
「何をするか」だけでなく「何もしない」「売る」という判断も土地活用の一部です。
▪️土地活用は出口から逆算する
例えば、
10年間駐車場として使う。
その後売却。
5年間貸地。
その後自宅を建築。
古家を賃貸。
退去後に土地売却。
というように、
土地活用の終了地点を考えます。
出口が決まれば、
どこまで設備投資できるか。
何年で回収する必要があるか。
も見えてきます。
土地活用では入口より先に出口を考えることが重要です。
▪️土地活用と不動産投資はつながっている
土地を収益化する。
古家を賃貸する。
土地を売却して収益物件を購入する。
という流れは、
すべて不動産を使った資産形成につながります。
土地単体だけを見るのではなく、
家賃収入。
土地収入。
売却。
次の投資。
まで考えることで選択肢が広がります。
はじめての不動産投資はこちら。
▪️土地を売却して現金化することも立派な出口
土地活用というと、
土地を残さなければならない。
と考える必要はありません。
例えば、
年間収入0円。
年間維持費10万円。
売却価格500万円。
なら、
売却することで、
500万円を現金化。
さらに、
年間10万円の支出をなくせる可能性があります。
その500万円を、
別の不動産。
事業。
資産形成。
へ使うこともできます。
使わない土地を現金へ変えることも資産活用です。
▪️土地活用か売却か迷ったら3つの数字を見る
まず、
現在の年間維持費。
次に、
土地活用した場合の年間手残り。
そして、
現在の売却可能価格。
です。
例えば、
年間維持費 ▲12万円。
活用後年間手残り ＋25万円。
売却可能価格 400万円。
というように並べます。
そこから、
初期投資。
回収期間。
管理負担。
将来の売却。
を考えます。
この数字を出すだけでも「なんとなく持っている土地」から「判断できる資産」へ変わります。
▪️まとめ｜売れない土地は活用・保有・売却を数字で比較する
売れない土地。
使っていない土地。
相続した土地。
を所有している場合、
そのまま持ち続ける。
以外にも選択肢があります。
月極駐車場。
貸地。
資材置場。
トランクルーム。
古家の賃貸。
隣地への賃貸・売却。
現状売却。
などです。
ただし、
土地活用すれば必ず収益が出るわけではありません。
重要なのは、
需要。
初期費用。
年間手残り。
維持費。
管理負担。
回収期間。
そして出口。
まで考えることです。
土地をそのまま所有する場合でも、
年間10万円。
10年間なら100万円。
の維持費になる可能性があります。
一方、
土地活用へ大きなお金を使っても、
利用者がいなければ回収できません。
だからこそ、
保有。
活用。
売却。
を同じ数字で比較します。
土地活用の目的は、
駐車場を作ることでも、
トランクルームを置くことでもありません。
今ある土地という資産を、最も合理的な形で活かすことです。
▪️空き家・土地の活用全体を確認する
土地だけではなく、
空き家。
古家。
相続不動産。
まで含めて活用方法を考えたい場合は、
管理。
賃貸。
土地活用。
売却。
まで一緒に整理します。
空き家の活用・売却はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️売りにくい土地なら現状売却も比較する
土地活用するために、
整地。
造成。
草木撤去。
解体。
設備設置。
などへ大きなお金を使う前に、
現在の状態で売却できるか確認する方法があります。
特に、
再建築。
接道。
共有。
古家。
境界。
などの問題がある場合、
一般的な土地売却とは違う方法が必要になることがあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
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