不動産会社に「売れない」と言われた空き家はどうする？断られる理由と7つの処分方法を徹底解説
- MIRAIU
- 8月10日
- 読了時間: 21分
不動産会社へ空き家の売却を相談したら、
「この物件は売るのが難しいですね」
「うちでは取り扱えません」
「かなり価格を下げないと厳しいです」
と言われてしまった。
そんな経験をした方もいるのではないでしょうか。
特に、
地方にある空き家。
築年数が古い家。
長期間放置された実家。
残置物が大量に残っている家。
土地の条件が良くない物件。
こうした不動産では、一般的な中古住宅と同じ方法では売却が難しい場合があります。
しかし、
不動産会社1社から「売れない」と言われたからといって、
その空き家の価値が0円になったわけではありません。
重要なのは、
「売れる・売れない」
だけで判断するのではなく、
なぜ売れないと言われたのか。
誰に売ろうとしているのか。
どのような方法なら手放せる可能性があるのか。
を整理することです。
この記事では、不動産会社に売却を断られたり「売れない」と言われたりした空き家について、考えられる原因と7つの処分方法を詳しく解説します。
▪️結論｜1社に「売れない」と言われても売却できないとは限らない
最初に知っておきたいのは、
不動産会社によって、
得意な物件。
得意な地域。
持っている買主。
販売方法。
査定方法。
が違うということです。
例えば、
一般の家族へ中古住宅として販売するのが得意な会社。
土地売却が得意な会社。
投資物件を扱っている会社。
空き家を扱っている会社。
訳あり不動産を扱っている会社。
では、同じ不動産を見ても判断が変わる可能性があります。
つまり、
A社では、
「売れません」
でも、
B社では、
「古家付き土地として売りましょう」
C社では、
「投資家向けなら可能性があります」
D社では、
「現状のまま買取を検討できます」
となる場合があります。
だからこそ、
1社の判断だけで、
「この空き家には価値がない」
と決めないことが大切です。
▪️なぜ不動産会社から「売れない」と言われるのか？
不動産会社から断られる理由は一つではありません。
代表的なのは、
①地域の購入需要が少ない
②建物が古すぎる
③修繕費が高額になりそう
④残置物が大量にある
⑤土地条件に問題がある
⑥販売価格と市場価格が合っていない
⑦一般仲介では販売しにくい
といった理由です。
一つずつ見ていきましょう。
▪️理由① 地域の購入需要が少ない
地方の空き家では、
物件そのものよりも、
「その地域で中古住宅を探している人が少ない」
ことがあります。
例えば、
駅から遠い。
人口が減っている。
周辺にも空き家が多い。
スーパーや病院が遠い。
車がないと生活しにくい。
こうした地域です。
どれだけ立派な家でも、
購入希望者がほとんどいなければ売却には時間がかかります。
この場合、
建物価格を下げるだけではなく、
買主候補そのものを変える必要があるかもしれません。
▪️理由② 建物が古すぎる
築40年。
築50年。
それ以上。
こうした空き家では、
購入後の修繕を心配されることがあります。
特に、
雨漏り。
床の傷み。
外壁。
屋根。
水回り。
給湯設備。
配管。
シロアリ。
などです。
仮に物件価格が200万円でも、
購入後に500万円のリフォームが必要なら、
買主にとっては、
「200万円の家」
ではありません。
そのため販売価格だけでは魅力を出しにくくなります。
▪️理由③ いくら修繕すれば使えるのか分からない
古いこと以上に買主が嫌がる場合があるのが、
「いくら必要なのか分からない」
状態です。
例えば、
100万円で売られている空き家。
でも修繕費が、
100万円なのか。
300万円なのか。
700万円なのか。
分からない。
これでは購入判断が難しくなります。
だからといって、
売主が先に全面リフォームする必要があるとは限りません。
まずは、
現在の状態。
必要な工事。
おおよその費用。
を確認するだけでも判断材料になります。
▪️売却前にリフォームするなら「費用対効果」を確認する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
空き家を売るために、
300万円かけてリフォーム。
↓
売却価格が200万円上昇。
これでは単純計算で手残りが減ってしまいます。
一方、
最低限の修繕によって内見時の印象が改善し、売却につながるケースも考えられます。
重要なのは、
「古いから全部直す」
ではありません。
どこまで直せばいいのか。
売却価格はいくら変わるのか。
そのまま売る場合はいくらなのか。
を比較することです。
リフォームを検討する場合は、工事費の目安を確認してから判断しましょう。
▶ 空き家・中古住宅のリフォーム費用を確認する
▪️理由④ 残置物が大量にある
相続した実家では、
家具。
家電。
布団。
衣類。
食器。
本。
物置の荷物。
などがそのまま残っていることがあります。
売主としては、
「全部片付けないと売れない」
と思うかもしれません。
しかし、
先に数十万円かけて処分してから売却するのが正解とは限りません。
売却方法によっては、
残置物がある状態で相談できる場合もあります。
特に売却価格が低い空き家では、
売却前に使うお金をできるだけ抑えることも重要です。
▪️理由⑤ 土地の条件が良くない
建物ではなく、
土地そのものが売却を難しくしているケースもあります。
例えば、
道路が狭い。
間口が狭い。
変形している。
高低差がある。
境界について確認が必要。
再建築について確認が必要。
といったケースです。
建物を100万円値下げしても、
土地条件は変わりません。
だから、
「価格を下げれば解決する」
とは限らないのです。
▪️理由⑥ 売主の希望価格が高い
もちろん、
単純に価格が高すぎるケースもあります。
所有者からすると、
親が大切にしていた家。
建築時にかなりお金をかけた家。
まだ十分住める家。
という思いがあります。
しかし買主が見るのは、
現在の市場価値です。
周辺で300万円程度の中古住宅が売買されている地域で、
1,000万円で売り出しても難しい可能性があります。
この場合は売却方法ではなく、
価格そのものを見直す必要があります。
▪️理由⑦ 一般仲介と相性が良くない
ここが今回の記事で特に重要なポイントです。
不動産会社が、
「売れない」
と言っているのではなく、
実際には、
「一般仲介では扱いにくい」
という意味の場合があります。
空き家を売る方法は、
一般の購入希望者を探す仲介だけではありません。
例えば、
古家付き土地。
投資物件。
隣地所有者への売却。
専門事業者による買取。
などがあります。
売却方法を変えるだけで、別の可能性が出てくることがあります。
▪️方法① 別の不動産会社へ相談する
最初にできることはシンプルです。
別の会社へ相談することです。
一社から、
「売れません」
と言われても、それが市場全体の答えとは限りません。
特に確認したいのは、
「この地域の空き家を扱ったことがありますか？」
「築古住宅の売却実績はありますか？」
「投資家向けにも販売できますか？」
「古家付き土地として販売できますか？」
という点です。
単に査定価格が高い会社を探すのではなく、
その物件をどう売るのかまで確認しましょう。
▪️方法② 古家付き土地として売る
建物の価値がほとんどない場合でも、
土地として需要がある可能性があります。
その場合、
売主が解体せず、
「古家付き土地」
として売却する方法があります。
この方法なら、
売主が先に解体費を負担せずに済む可能性があります。
買主側も、
建物を使う。
リフォームする。
解体する。
など自由に判断できます。
空き家を解体せずに売ることはできる？古家付き土地として売却するメリット・デメリット
▪️方法③ 空き家・訳あり不動産の専門買取を確認する
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一般の不動産会社から、
「この物件は売れない」
「取り扱いが難しい」
と言われた空き家なら、
空き家や訳あり不動産を扱う専門買取へ相談する方法があります。
一般の買主へ販売する仲介とは違い、
専門事業者は取得後の、
再生。
賃貸。
再販売。
土地利用。
などを前提として査定できる場合があります。
特に、
・地方の空き家
・築古住宅
・残置物がある
・長期間売れていない
・一般仲介で断られた
といった物件では比較しておきたい選択肢です。
もちろん、必ず買い取ってもらえるとは限りません。
また、仲介で売却するより価格が低くなる可能性もあります。
だからこそ、
「売れないから0円」
と判断する前に、
現在の状態で買取価格が付くのかを確認しておくことが重要です。
▶ 売れない空き家・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️仲介300万円と買取150万円ならどちらが得？
例えば、
仲介での売出価格300万円。
専門買取150万円。
これだけなら、
「300万円で売った方が得」
に見えます。
しかし仲介の場合、
1年以上売れていない。
さらに値下げが必要。
残置物処分が必要。
修繕も必要。
草刈りや管理も続く。
となれば話は変わります。
一方、
150万円でも現状のまま早期売却できるのであれば、
費用と時間まで含めた手残りでは差が縮まる可能性があります。
見るべきなのは、
売出価格ではありません。
「最終的にいくら残るのか」
です。
▪️何年も売れないなら「待つコスト」も考える
空き家を持っているだけでも、
固定資産税など。
保険。
草刈り。
庭木管理。
修繕。
遠方なら交通費。
などが発生する場合があります。
年間15万円かかる空き家を、
あと5年間所有すれば、
75万円です。
300万円で売りたいから待つ。
しかし数年後に200万円まで値下げする。
さらに保有費用もかかる。
これでは、
早く売却した方が手残りが多かった、
という可能性もあります。
だから長期間売れない空き家ほど、
「いつか売れる」
だけで待ち続けないことが大切です。
▪️草刈りや管理費が負担になっている場合
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売却活動が長期化すると、
建物だけでなく敷地管理も必要になります。
特に遠方の実家では、
草刈りのためだけに何度も現地へ行くことが負担になることがあります。
売却まで一定期間かかりそうなら、
自分ですべて管理する方法だけでなく、草刈りなどを外部へ依頼する方法も比較してみましょう。
▶ 空き家・空き地の草刈りを相談する
▪️「売れない」と言われても先に解体しない
不動産会社から、
「建物が古いから難しい」
と言われると、
「じゃあ壊してしまおう」
と思うかもしれません。
しかし、
解体＝売れる
ではありません。
例えば、
古家付き：100万円
更地：250万円
だったとしても、
解体費：200万円
なら、
更地売却の単純な手残りは50万円です。
古家付き100万円で売れた方が手残りは多くなります。
さらに、更地にしたからといって必ず買主が現れるとは限りません。
だからこそ、
解体前に、
古家付き売却価格。
更地にした場合の想定価格。
解体費。
を比較します。
空き家を解体する前に査定するべき理由とは？後悔しない売却判断を徹底解説
▪️解体費用も先に比較する
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土地として売却した方が有利な可能性があるなら、解体費用も確認しておきましょう。
ただし、
査定より先に解体工事を契約する必要はありません。
理想は、
古家付きで売る場合。
解体して売る場合。
現状買取する場合。
この3つを比較することです。
そのうえで解体が有利なら、複数の条件を確認しながら工事を検討します。
▶ 空き家・古家の解体費用を確認する
▪️方法④ 投資家向けとして売却する
一般の住宅購入者から見れば魅力が少ない空き家でも、不動産投資家から見ると評価が変わる場合があります。
住宅購入者は、
「自分たちが住みたい家か」
を重視します。
一方、不動産投資家は、
・いくらで購入できるか
・修繕費はいくらか
・いくらで貸せるか
・賃貸需要があるか
・将来どのように売却するか
などを考えます。
例えば、
物件価格100万円。
修繕費150万円。
合計250万円。
想定家賃4万円。
なら年間家賃は48万円です。
もちろん、
固定資産税など。
保険。
修繕。
空室。
管理。
なども考える必要があります。
それでも条件によっては、
「自分では住みたくないけれど、賃貸物件としてなら検討できる」
と判断する投資家がいる可能性があります。
一般の中古住宅として売れないからといって、すぐに価値がないと判断しないことが重要です。
▪️地方の築古住宅は「家賃」から価値を見る方法もある
地方では不動産価格が低くても、家賃が同じ割合で下がるとは限りません。
例えば、
300万円の家。
想定家賃5万円。
なら年間家賃は60万円です。
一方、
3,000万円の家だからといって月50万円で貸せるわけではありません。
そのため低価格の中古住宅では、
購入価格と修繕費を抑えることで収益物件として検討されることがあります。
ただし、
「安い＝高利回り」
ではありません。
空室が続けば家賃は入りません。
大規模修繕が発生すれば収支も変わります。
だからこそ、物件価格だけではなく地域の賃貸需要まで確認する必要があります。
▪️方法⑤ 隣地所有者へ売却できないか確認する
一般の人には必要のない土地でも、
隣の土地を所有している人には価値がある場合があります。
例えば、
・駐車スペースを増やしたい
・庭を広げたい
・建物配置を改善したい
・将来子どもに使わせたい
・自分の土地と一体利用したい
といったケースです。
特に、
土地が狭い。
形が悪い。
接道条件が良くない。
といった不動産では、隣地所有者だからこそ活用できる場合があります。
ただし、突然訪問して売却を迫るのではなく、不動産会社などを通して相談する方法も検討しましょう。
▪️方法⑥ 賃貸として活用する
売却価格があまりにも低い場合、
売らずに貸す方法もあります。
例えば、
売却想定価格100万円。
最低限の修繕費50万円。
想定家賃4万円。
なら、
年間家賃は48万円です。
このような場合は、
「100万円で売却する」
だけではなく、
「50万円修繕して賃貸する」
という選択肢も比較できます。
ただし賃貸経営には、
・入居者募集
・修繕
・家賃滞納
・退去
・原状回復
・設備故障
・空室
などがあります。
誰でも賃貸にすれば得になるわけではありません。
▪️賃貸化するならリフォーム費用を先に確認する
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古い空き家を賃貸住宅として再生する場合、どこまで修繕するかが重要です。
全面的に新品へ交換すれば費用は大きくなります。
一方、
入居者が生活するために必要な部分。
清潔感に直結する部分。
故障している設備。
などを優先すれば、費用を抑えられる可能性があります。
まず、
「貸せる状態にするまでいくら必要なのか」
を確認してから、売却と賃貸を比較しましょう。
▶ 空き家・中古住宅のリフォーム費用を確認する
▪️方法⑦ 解体して土地として売却する
建物の状態が悪く、
土地としての需要が期待できる場合は、
解体して更地として売却する方法があります。
例えば、
住宅需要がある地域。
土地の形が使いやすい。
接道条件が良い。
新築用地として検討されやすい。
といった場合です。
建物がなくなることで土地全体を確認しやすくなり、購入後の解体負担もなくなります。
ただし、
更地にすれば必ず売れるわけではありません。
土地そのものに需要がなければ、解体後も売却できない可能性があります。
▪️解体費を売却価格で回収できるか確認する
例えば、
古家付きなら150万円。
更地なら350万円。
解体費150万円。
なら、
単純計算では、
350万円－150万円＝200万円。
古家付き150万円より、更地売却の方が50万円多く残ります。
一方、
古家付き150万円。
更地250万円。
解体費150万円。
なら、
250万円－150万円＝100万円。
この場合は古家付きの方が50万円多く残ります。
つまり、
「更地の方が高く売れる」
だけでは判断できません。
重要なのは、
解体費を差し引いたあとにいくら残るのか。
です。
空き家の解体費用は土地を売れば回収できる？後悔しない判断ポイントを徹底解説
▪️解体するなら1社だけで決めない
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解体することを決めた場合でも、最初に相談した会社だけで即決する必要はありません。
建物の大きさ。
構造。
前面道路。
重機が入れるか。
残置物。
ブロック塀や庭木。
などによって費用は変わります。
特に売却目的の解体では、解体費が50万円変われば最終的な手残りも50万円変わります。
売却価格を比較するのと同じように、解体費用も確認してから判断しましょう。
▶ 空き家・古家の解体費用を確認する
▪️0円で譲るのは最後に考える
不動産会社から、
「売れません」
と言われると、
「もう無料でもいい」
と思うことがあります。
しかし、
0円にする前に確認しておきたいことがあります。
別の不動産会社。
古家付き土地。
投資家。
隣地所有者。
専門買取。
賃貸活用。
解体後売却。
こうした方法です。
一般仲介で売れなかっただけで、
「誰にも必要とされない不動産」
と決まったわけではありません。
▪️10万円でも売れない場合はどうする？
価格を、
300万円。
100万円。
50万円。
10万円。
と下げても売れないケースがあります。
ここまで来たら、
さらに5万円。
1万円。
0円。
と値下げする前に、売れない原因を確認しましょう。
価格ではなく、
建物。
土地。
地域。
売り方。
買主。
に原因があるなら、値下げだけでは解決しません。
10万円でも売れない空き家については、こちらで詳しく解説しています。
空き家を10万円に値下げしても売れないのはなぜ？安くしても買い手がつかない理由と処分方法を徹底解説
※公開後、③の記事URLをここへ内部リンク
▪️何年も売れない場合は売却戦略そのものを見直す
1年。
3年。
5年。
と売却活動を続けているなら、
「もう少し待てば売れる」
だけではなく、
なぜ今まで売れなかったのかを整理する必要があります。
特に、
何度も値下げした。
不動産会社も変えた。
問い合わせがほとんどない。
という場合は、
一般の中古住宅として販売する方法自体が物件に合っていない可能性があります。
何年も売れない空き家はどうすればいい？買い手が見つからない原因と手放す方法を徹底解説
▪️売れない空き家でやってはいけないこと① いきなり大規模リフォーム
「きれいにすれば売れる」
と思って500万円リフォームした。
しかし売却価格は300万円しか上がらなかった。
これでは費用を回収できません。
売却目的のリフォームは、
工事費。
工事後の想定売却価格。
現況売却価格。
を比較してから判断します。
▪️やってはいけないこと② 査定前に解体する
古い。
↓
売れない。
↓
解体する。
この順番も注意が必要です。
解体したあとに、
「古家付きなら買いたかった」
という買主が現れても元には戻せません。
さらに解体費も返ってきません。
基本は、
査定。
↓
古家付き・更地・買取を比較。
↓
必要なら解体。
という順番で考えます。
▪️やってはいけないこと③ ひたすら値下げする
売れない原因を確認せず、
50万円。
100万円。
と値下げするだけでは、売却できない場合があります。
特に問い合わせ自体がほとんどないなら、
価格だけではなく、
地域需要。
広告。
販売方法。
買主層。
まで確認しましょう。
▪️やってはいけないこと④ 何年も放置する
売れないからそのままにする。
これも問題を先送りしているだけになる場合があります。
建物は古くなります。
草木は伸びます。
設備は劣化します。
所有している間は管理負担も続きます。
今売れない空き家が、
5年後にはもっと売りやすくなっている。
とは限りません。
▪️売れない空き家はこの順番で考える
不動産会社から、
「売れない」
と言われたら、次の順番で整理してみましょう。
①なぜ売れないのか理由を確認する
②別の不動産会社にも相談する
③価格が適正か確認する
④古家付き土地として売れないか確認する
⑤専門買取の価格を確認する
⑥投資家や隣地所有者など別の買主を考える
⑦賃貸活用できないか確認する
⑧解体前後の手残りを比較する
⑨それでも難しい場合に別の処分方法を検討する
この順番なら、
先に大きなお金を使ってしまうリスクを抑えやすくなります。
▪️「売れない」と言われた空き家こそ現状査定を確認する
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不動産会社から断られた。
何年も売れない。
何度値下げしても問い合わせがない。
残置物も残っている。
建物もかなり古い。
このような空き家なら、
「さらに安くする」
だけではなく、
空き家や訳あり不動産を扱う専門買取へ相談する方法があります。
一般の住宅購入者ではなく、取得後の再生・賃貸・再販売などを前提として査定する事業者なら、違う評価になる可能性があります。
もちろん、物件によっては買取できない場合もあります。
また、仲介より買取価格が低くなる可能性もあります。
それでも、
0円で譲る。
高額なリフォームをする。
解体費を先に支払う。
という判断をする前に、
「今の状態ならいくらになるのか」
を知っておくことには意味があります。
▶ 売れない空き家・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️よくある質問
Q. 不動産会社から売れないと言われたら本当に売れませんか？
必ずしもそうとは限りません。
不動産会社によって得意な地域や物件、販売方法が異なります。
別会社への相談や古家付き売却、専門買取なども比較してみましょう。
Q. 不動産会社が売却を断ることはありますか？
あります。
地域需要、物件価格、建物状態、土地条件などによって、取り扱いが難しいと判断される場合があります。
Q. 古すぎる空き家でも売れますか？
建物としての価値が低くても、土地、賃貸、投資、再生など別の視点から検討される可能性があります。
Q. 残置物を全部捨てないと売れませんか？
必ずしも先に処分する必要はありません。
現況のまま相談できる売却方法もあるため、高額な処分費を支払う前に確認しましょう。
Q. リフォームすれば売れますか？
売りやすくなる可能性はありますが、工事費を売却価格で回収できるとは限りません。
工事前後の価格を比較することが重要です。
Q. 解体すれば売れますか？
土地需要があれば売りやすくなる場合があります。
ただし、解体費を回収できないケースや、更地にしても売れないケースもあるため、解体前に査定することをおすすめします。
Q. 買取と仲介はどちらがいいですか？
高値を狙いやすいのは一般的に仲介ですが、売却まで時間がかかる場合があります。
買取は価格が低くなる可能性がある一方、物件によっては現況のまま売却できる可能性があります。
価格だけでなく、時間・費用・管理負担を含めて比較しましょう。
▪️まとめ｜「売れない」は物件の価値が0円という意味ではない
不動産会社から、
「この空き家は売れません」
と言われると、大きなショックを受けるかもしれません。
しかし、その言葉だけで、
価値0円。
処分不可能。
と決める必要はありません。
売れない理由には、
地域需要。
建物状態。
修繕費。
残置物。
土地条件。
価格。
販売方法。
などがあります。
そして空き家の出口も、
一般仲介だけではありません。
別の不動産会社。
古家付き土地。
専門買取。
投資家。
隣地所有者。
賃貸活用。
解体後売却。
などがあります。
大切なのは、
「売れないと言われたから、もっと安くする」
ではありません。
まず、
なぜ売れないのか。
誰なら買う可能性があるのか。
現在の状態でいくらになるのか。
売却のためにいくら必要なのか。
を確認することです。
特に、
リフォーム。
残置物処分。
解体。
など大きなお金を使う判断は、売却方法を比較したあとでも遅くありません。
不動産会社1社から「売れない」と言われた空き家でも、売り方を変えることで出口が見つかる可能性があります。
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