中古戸建て投資で買わない方がいい家7選｜傾き・雨漏り・シロアリ・駐車場
更新日：10月13日
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「古い家が250万円で売っている。直せば家賃をもらえるかな」。安い中古戸建てを見つけると、多少の傷みなら何とかなると思いがちです。でも、買ったあとに修理が高く付けば、家賃が入ってもお金が残らないかもしれません。
購入を考える前に、建物の安全と借り手の暮らしやすさを確認しましょう。古い家がすべて悪いわけではありませんが、大きな問題が分からないまま買う必要はありません。見送る判断に役立つ七つの注意点を整理します。
① 建物が大きく傾いている
部屋を歩くと床が大きく傾いて感じる家では、何が原因なのか調べる必要があります。床の仕上げだけの問題なのか、建物の土台や地盤に関係するのかで直す方法が違います。
外から見ただけで安全かどうか決めず、必要なら専門家へ建物の調査を相談しましょう。傾きを直す工事が必要なら、どこを直し費用がいくら掛かるか確認します。
修理する方法や費用が分からないまま『安いから何とかなる』と買ってしまうのは避けたいところです。家賃をもらう前に安全に住める状態が必要です。
② 基礎に大きなひび割れがある
家を支える基礎にひび割れがある場合、幅や深さ、できた原因によって状態は違います。小さなひびがすべて危険とは限りませんが、大きな傷みを見つけたら調べておきましょう。
基礎の問題は、壁紙を新しくしても解決しません。建物の安全や地盤が関係している場合もあるため、調査をせずに少額の補修で済むと決めつけないようにします。
必要な工事がはっきりしない場合は、見積もりと調査が終わるまで契約を急がないことが大切です。
③ 雨漏りの原因が分からない
天井の染みや壁のカビは、雨漏りの可能性を示す場合があります。屋根や外壁、窓の周りなど、水が入る場所は一つとは限りません。
原因を確かめず壁紙だけを替えても、また傷むかもしれません。屋根や天井裏を安全に確認できる専門家へ相談し、必要な工事を見積もりましょう。
買ったあとに入居者から雨漏りの連絡が続けば、修理代だけでなく暮らしへの影響も出ます。直す見通しが立たない場合は見送りを考えましょう。
④ シロアリ被害が大きい
床下や柱にシロアリによる傷みがあれば、表面の木だけ替えても済まないことがあります。どこまで傷んでいるのかを確かめないと、工事の総額を見通せません。
過去にシロアリがいた形跡だけで、今も被害が進んでいるとは限りません。反対に建物を支える部分が傷んでいるなら、住める状態にするための工事が必要になる場合があります。
薬剤を使えば何でも解決すると決めつけず、傷んだ木をどう直すか、湿気の原因がないかを確認しましょう。調査結果を見て購入を判断します。
屋根・床下・水回りなどの修理が必要なら、工事範囲と金額を整理して比較しましょう。
⑤ 駐車場が使いにくい
車が必要な地域なら、駐車場へ入りやすいか、家族が必要とする台数を停められるかが大切です。家賃が安くても毎日の駐車が難しければ入居をためらう人がいるかもしれません。
道路が狭い、切り返しが難しい、坂が急などの条件は、家の内装を直しても簡単には変えられません。図面だけでなく現地で車の出し入れを確かめます。
駅の近くで車を使わない借り手が多い場所もあります。全国どこでも駐車場が二台必須というわけではないので、地域の暮らしに合わせて判断しましょう。
⑥ リフォーム代が予算を大きく超える
物件を250万円で買えても、屋根や水道などの修理で300万円必要なら、少なくとも550万円以上の投資です。購入時の手数料や登記費も別に必要になります。
安全に使うために必要な工事と、見た目を整える工事を分け、まず必要な修理の見積もりを取りましょう。分からない工事費をゼロ円で計算するのは避けたいところです。
修理費を払ったあとも空室や設備故障に使う預金が残るか確認してください。生活費を使い切らないと買えないなら、別の物件を探す方がよい場合があります。
建物の傷みだけでなく、所在地の洪水・土砂災害なども確認しましょう。
今持っている築古物件を整理する場合は、工事せず売る選択肢も調べておけます。
⑦ 利回りだけで買う前の四つの確認順
第一に傾き・基礎・雨漏り・シロアリの状態を確認します。大きな傷みは自分だけで判断せず、必要に応じて専門家へ相談しましょう。
第二に道路・駐車場・借り手の生活を調べます。内装工事だけでは直しにくい問題がないか、現地を見て確かめます。
第三に買値・諸費用・修理費を合計し、空室や銀行返済がある年でも預金が残るか計算しましょう。
第四に災害や新しい家を建てられるか、将来売る場合の条件を調べます。今日できることは、候補物件の大きな修理が必要な場所を書き出すことです。
⑧ よくある質問
Q1. 傾きのある家はすべて買ってはいけませんか？
傾きの原因と大きさによって、修理が必要かや工事の方法が違います。調査なしで安全と決めることは避けましょう。
専門家の確認と見積もりから判断してください。
Q2. 築50年以上の古い家は買ってはいけませんか？
築年数だけでは決まりません。建物の傷みや修理費、入居需要と土地の条件を確認する必要があります。
家賃が入るまでに必要な総額を考えましょう。
Q3. 高利回りなら修理費が高くても得ですか？
空室や修理、税金と銀行返済を引けばお金が残らない場合もあります。
買値だけでなく修理を含む投資の総額で判断しましょう。
⑨ まとめ
中古戸建て投資で注意したいのは、古いこと自体より、傾き・基礎・雨漏り・シロアリなどの状態が分からないまま買うことです。道路や駐車場も、借り手が毎日使えるか確認しましょう。
安くても重大な傷みを安全に直せない、修理費を入れると預金が残らないなら、購入を見送る方法があります。買わない判断は次の物件に資金を残すことにもつながります。
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