中古戸建投資の収支シミュレーション｜利回り15％を目指す考え方
- MIRAIU
- 7月24日
- 読了時間: 3分
中古戸建投資では、「いくらで買えるか」よりも、「最終的に利益が残るか」が重要です。
物件価格だけを見て購入を決めると、購入後の修繕費や空室リスクによって想定していた収益を得られないことがあります。
そのため、購入前に収支シミュレーションを行うことが成功への第一歩です。
この記事では、中古戸建投資で収支を考える際のポイントを解説します。
▪️最初に投資総額を計算する
収支を考えるときは、物件価格だけではなく、すべての費用を含めます。
例えば、
・物件購入費
・仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・火災保険
・リフォーム費用
などです。
購入価格が安くても、リフォーム費用が高ければ投資総額は大きくなります。
▪️家賃は相場を基準に考える
「このくらいで貸せそう」
ではなく、近隣の募集状況を確認しましょう。
同じエリアで、
・築年数
・広さ
・駐車場
・設備
が近い物件を参考にすることで、現実的な家賃設定ができます。
▪️空室期間も想定する
満室経営だけを前提にすると、実際の収支とかけ離れてしまいます。
例えば、
・募集期間
・退去後のリフォーム
・次の入居までの空室
なども考慮しておきましょう。
余裕を持ったシミュレーションが、安定した投資につながります。
▪️修繕費も忘れない
中古戸建では、購入後も修繕が発生します。
例えば、
・給湯器
・エアコン
・外壁
・屋根
・給排水設備
などは将来的に交換が必要になる可能性があります。
毎月少しずつ修繕費を積み立てる考え方も大切です。
▪️利回りだけで判断しない
表面利回りが高くても、
・修繕費が高額
・空室が多い
・需要が少ない
物件では、思ったような利益が残らないことがあります。
重要なのは、「実際に手元へいくら残るか」です。
▪️目安となるシミュレーション
例えば、
・物件価格 450万円
・諸費用 70万円
・リフォーム 180万円
とすると、投資総額は約700万円です。
この物件を月額8万円で貸し出せれば、
年間家賃収入は約96万円となります。
ここから固定資産税や修繕費などを差し引いても、長期的に安定した運営ができるかを確認しましょう。
あくまでも一例であり、実際の収支は物件や地域、空室状況などによって異なります。
▪️出口戦略も考えておく
購入するときから、
・長期保有する
・売却する
・子どもへ引き継ぐ
など、将来の方向性も考えておきましょう。
出口戦略が決まっていると、リフォーム費用や運営方針も決めやすくなります。
▪️焦って購入しない
良い数字に見えても、
・建物の傾き
・基礎
・雨漏り
・シロアリ
などに問題があれば、想定以上の修繕費がかかる可能性があります。
収支だけでなく、建物の状態も必ず確認しましょう。
建物の見極めについてはこちらの記事をご覧ください。
▪️収益を伸ばす考え方
収支を改善する方法は、
・購入価格を抑える
・リフォーム費を抑える
・空室期間を短くする
・適正家賃で募集する
などがあります。
一つひとつ改善することで、長期的な収益性は大きく変わります。
▪️まとめ
中古戸建投資では、
・投資総額を把握する
・現実的な家賃設定をする
・空室や修繕費を見込む
・利回りだけで判断しない
・出口戦略まで考える
ことが重要です。
購入前にしっかり収支をシミュレーションすることで、無理のない不動産投資を始めることができます。
中古戸建投資の全体像については、こちらの親記事をご覧ください。
中古戸建リフォームについては、こちらの記事も参考にしてください。
空き家活用や不動産投資についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの特集ページもぜひご覧ください。
