中古戸建投資の収支シミュレーション｜15％利回りと手残りの違い
更新日：16 分前
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中古戸建投資では購入価格が安くても、工事費や空室、借入返済によって手残りが変わります。利回りの数字だけではなく、投資総額から実際の収支を考えます。
① 投資総額から始める
物件価格450万円、諸費用70万円、リフォーム180万円なら投資総額は700万円です。購入価格だけで投資効率を判断しないようにします。
追加工事の可能性がある場合は予備費も検討します。
② 賃料の根拠を確認
月額8万円なら満室時の年間家賃は96万円です。実際には近隣の募集や成約状況を参考にします。
間取りや駐車場、設備の差も家賃設定に影響します。
③ 15％の分母に注意
96万円÷450万円は約21.3％ですが、96万円÷投資総額700万円は約13.7％です。分母を明確にしない利回り比較は誤解につながります。
投資総額700万円に対して年間家賃105万円なら単純利回り15％です。月額では8万7,500円の家賃が必要になります。
④ 空室と維持費を差し引く
8万円の家賃で1か月空室なら年間収入は88万円です。管理費、保険、税金、修繕費、募集費なども差し引きます。
例えば年間運営費28万円なら借入返済前は60万円です。
⑤ 融資と税金の差
借入を利用するなら利息と元本返済を分け、税引後キャッシュフローを試算します。借入返済を引いた現金収支と所得税の課税所得は異なります。
金利が上がった場合にも返済できるか確認します。
購入価格450万円、諸費用70万円、リフォーム180万円の物件では、投資総額は700万円です。
月額8万円で年間96万円の家賃なら、物件価格だけで見た表面利回りは約21.3％ですが、投資総額ベースでは約13.7％になります。
この二つは異なる指標なので、同じ数字として比較しないようにします。
さらに1か月の空室があれば年間賃料は88万円となり、運営費を28万円見込めば、借入返済前の現金収支は60万円です。ここから借入返済や税金を差し引く必要があります。
退去後の原状回復費や給湯器交換などの支出もあらかじめ資金計画に含めます。
修繕見積もりを依頼する前には、屋根・外壁・水回りの現状を整理して、各社の工事範囲をそろえることが大切です。
工事費が増えると投資総額も増えるため、見積もりの安さだけで選ばず、原因調査、追加費用、保証まで確認します。
⑥ 修繕費と出口価格
築古物件では屋根、外壁、給排水、給湯器などの修繕が必要になる場合があります。購入後に大きな支出が出る可能性を見込みます。
将来の売却では仲介費用や残債を差し引いた手残りで比較します。
⑦ 購入を進める前の停止条件
想定家賃の根拠が薄ければ再調査します。
雨漏りや構造の問題が不明なら工事範囲を確認します。
空室時に借入返済へ対応できない計画は見直します。
投資総額、運営費、融資、出口をそろえてから購入判断を行います。
⑧ Q&A
Q1. この記事の数字だけで判断してよい？
記事中の計算は条件を限定した例です。実際の評価額や費用は物件と契約で異なります。
同じ条件で複数案を計算し、必要なら専門家へ確認します。
Q2. 最初に準備する資料は？
契約書、収支、借入残高、対象物件の現況が分かる資料をそろえます。
制度に関係する事項は適用時点の要件を別途確認します。
Q3. 相談する前にできることは？
不明点と費用の見込みを一覧にし、優先順位を決めます。
結論を急がず、追加費用や税金も含めて比較します。
⑨ まとめ
中古戸建投資では購入価格が安くても、工事費や空室、借入返済によって手残りが変わります。利回りの数字だけではなく、投資総額から実際の収支を考えます。
数字や税制は適用条件と時期によって結果が変わります。資金繰りと将来の手残りまで確認し、必要に応じて税理士や専門家へ相談して判断します。
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雨漏りや設備の修繕が必要なら、同じ工事条件で見積もりを比べると投資総額を判断しやすくなります。
中古戸建投資の利回りは、買値だけでなく修繕費を含めて見る必要があります。雨漏りや設備の補修が必要なら同条件で見積もりましょう。
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