地方の再建築不可物件は買うべき？メリット・デメリットと失敗しない判断基準を現役大家が解説
- MIRAIU
- 7月26日
- 読了時間: 4分
不動産ポータルサイトを見ていると、
「なぜこんなに安いの？」
と思う物件があります。
その多くが「再建築不可物件」です。
価格だけを見ると非常に魅力的ですが、購入後に後悔する人も少なくありません。
一方で、条件次第では高い収益を生み出す可能性を持つ物件でもあります。
私は地方で築古物件を運営していますが、再建築不可という理由だけで候補から外すことはありません。
大切なのは、
「再建築不可だから買わない」
ではなく、
「再建築不可でも利益が残るか」
という視点です。
この記事では、地方で再建築不可物件を購入するメリット・デメリット、そして失敗しない判断基準を解説します。
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▪️再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建物は建っていて住むことはできますが、建物を解体すると原則として新しい建物を建てられない土地のことです。
多くは建築基準法の接道義務を満たしていないことが原因です。一般的には、建築基準法上の道路に2m以上接していない土地などが該当します。https://www.zennichi.or.jp/column/non-rebuildable-property/?utm_source=chatgpt.com
そのため、建物は利用できても、将来の建て替えには大きな制限があります。
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▪️再建築不可物件のメリット
一番のメリットは価格です。
一般的な物件より安く購入できるケースが多く、初期投資を抑えられます。
例えば、
・相場より数百万円安い
・利回りが高くなりやすい
・競争相手が少ない
という特徴があります。
賃貸として運営し、建物を長く使う前提であれば十分検討する価値があります。
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▪️デメリットもしっかり理解する
もちろんデメリットもあります。
・建て替えできない
・融資が付きにくい
・売却しにくい
・大規模リフォームに制限がかかる場合がある
・資産価値が上がりにくい
価格が安い理由には、必ず理由があります。
「安いからラッキー」ではなく、「安い理由を理解する」ことが重要です。https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chukoikkodate/ck_sagashi/saikenchiku_fuka_bukken/?msockid=2083bbb97265679c34d4ad3c73ff660f&utm_source=chatgpt.com
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▪️購入前に必ず確認したいポイント
私は再建築不可物件を見るとき、必ず次の点を確認します。
・なぜ再建築不可なのか
・接道状況
・隣地との境界
・将来的に接道条件を改善できる可能性
・大規模修繕の必要性
・周辺の賃貸需要
・管理状態
・ハザードマップ
特に「再建築不可になった理由」は非常に重要です。
自治体や専門家へ確認し、思い込みだけで判断しないようにしましょう。
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▪️地方では賃貸運営という考え方もある
地方では売却益を狙うより、
長く家賃収入を得ることを目的にする投資家も多くいます。
その場合、
再建築不可であっても、
建物の状態が良く、
需要がある地域なら十分に収益物件として成立する可能性があります。
価格が安い分、投資回収も早くなるケースがあります。
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▪️現役大家の本音
私は、
「再建築不可だから買わない」
とは考えていません。
逆に、
再建築不可なのに価格が高い物件は買いません。
重要なのは、
価格とリスクのバランスです。
家賃収入で十分回収できるのか。
修繕費を含めても利益が残るのか。
出口戦略はあるのか。
この3つが明確なら、選択肢の一つになると考えています。
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▪️こんな物件は避けた方がいい
私は次のような物件には慎重になります。
・建物の傷みが激しい
・接道改善の見込みがない
・周辺に賃貸需要がない
・修繕費が購入価格を大きく超える
・家賃相場が極端に低い
価格だけで判断すると失敗する可能性が高くなります。
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▪️まとめ
地方の再建築不可物件は、
「絶対に買ってはいけない物件」
ではありません。
一方で、
「安いから買う」
という判断も危険です。
物件価格だけでなく、
・立地
・賃貸需要
・修繕費
・出口戦略
・キャッシュフロー
これらを総合的に判断することが成功への近道です。
条件が合えば、再建築不可物件は地方不動産投資の中でも魅力的な選択肢になる可能性があります。
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