地方で築30年以上の戸建は買うべき？現役大家が判断基準を徹底解説
- MIRAIU
- 7月26日
- 読了時間: 4分
「築35年です。」
「築42年です。」
地方の不動産を探していると、このような物件をよく見かけます。
価格も100万円〜500万円程度と安く、
「こんな値段なら買ってもいいかな。」
と思う方も多いでしょう。
しかし、築年数だけを見て判断すると失敗する可能性があります。
私は地方で築古物件を運営していますが、築30年以上だからダメということはありません。
逆に、築10年でも買わない物件はあります。
重要なのは築年数ではなく、その物件が利益を生み続けるかどうかです。
この記事では、築30年以上の戸建を購入するときに私が実際に確認しているポイントを紹介します。
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▪️築年数より構造を見る
築35年でも状態の良い家はあります。
逆に築20年でもボロボロの家もあります。
まず確認したいのは、
・雨漏り
・シロアリ被害
・床の傾き
・基礎の大きなひび割れ
・屋根の状態
です。
これらは数百万円単位の修繕につながることもあります。
内装は後から変えられますが、建物の骨格部分は簡単には直せません。
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▪️水回りは必ず確認する
築古物件では、
・給湯器
・キッチン
・トイレ
・浴室
・配管
の状態を確認します。
すべて新品である必要はありません。
問題なく使えるなら、そのまま活用するという選択肢もあります。
私は「使えるものは使う」という考え方でリフォーム費用を抑えています。
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▪️リフォーム費用を先に計算する
購入価格だけを見てはいけません。
例えば、
購入価格300万円
リフォーム150万円
諸費用50万円
合計500万円
になることもあります。
購入前から総投資額を計算し、
想定家賃で回収できるかを考えることが大切です。
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▪️家賃相場を必ず調べる
どれだけ安く買えても、
家賃が取れなければ意味がありません。
周辺の募集状況を確認し、
実際にいくらで貸せそうなのかを把握しましょう。
「希望家賃」ではなく、「決まっている家賃」を意識することが重要です。
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▪️駐車場があるか
地方では車が生活必需品です。
そのため、
駐車場が2台停められるだけで競争力が上がる地域もあります。
建物より駐車場を重視する入居者も少なくありません。
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▪️周辺環境も資産価値の一部
私は現地へ行ったら必ず周辺を歩きます。
確認するのは、
・スーパーまでの距離
・コンビニ
・病院
・学校
・交通量
・近隣住宅の管理状況
です。
隣が空き家やゴミ屋敷の場合は慎重に判断します。
写真だけでは分からない情報が現地にはあります。
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▪️利回りだけでは判断しない
「利回り18％」
という広告を見ることがあります。
しかし、
空室が続けば収入はゼロです。
また、
購入後に大規模修繕が必要になれば、想定していた利益は簡単に消えてしまいます。
本当に見るべきなのは、
「毎月いくら利益が残るか」
というキャッシュフローです。
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▪️私が買う物件の基準
私なら、次のような物件を優先します。
・価格が相場より安い
・雨漏りがない
・駐車場が2台以上ある
・生活利便施設が近い
・リフォームで印象を大きく改善できる
逆に、
大規模な構造補修が必要な物件は、価格が安くても慎重に判断します。
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▪️まとめ
築30年以上という理由だけで購入を諦める必要はありません。
大切なのは、
・建物の状態
・立地
・家賃相場
・リフォーム費用
・キャッシュフロー
を総合的に判断することです。
築古戸建にはリスクもありますが、正しく見極めれば地方でも安定した賃貸経営につながる可能性があります。
焦って購入するのではなく、一件一件を丁寧に確認することが成功への近道です。
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