築古戸建リフォームでやり過ぎリノベーションは危険？回収できない工事とは
- MIRAIU
- 7月25日
- 読了時間: 4分
築古戸建を購入すると、
「せっかくなら全部きれいにしたい。」
と思う方も多いでしょう。
しかし、賃貸経営では"やり過ぎリノベーション"が収益を悪化させる原因になることがあります。
リフォームは、おしゃれにすることではなく「利益を生み出すこと」が目的です。
この記事では、築古戸建でやり過ぎリノベーションが危険な理由と、回収できる工事・回収できない工事の違いについて解説します。
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▪️リフォーム費用は家賃にそのまま反映されない
よくある失敗が、
「500万円かけたから家賃も大きく上がる。」
という考え方です。
しかし家賃は、
・立地
・周辺相場
・築年数
・競合物件
によって決まります。
工事費をそのまま家賃へ転嫁できるわけではありません。
家賃アップの考え方はこちらの記事をご覧ください。
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▪️間取り変更は慎重に
壁を撤去したり、
キッチンや浴室を移動したりすると、
工事費は大幅に増えます。
その一方で、
家賃は数千円しか変わらないケースもあります。
まずは既存の間取りを活かせないか検討しましょう。
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▪️新品への総交換は必要ない
築古戸建では、
・キッチン
・建具
・洗面台
・浴室
など、
補修や部分交換だけで十分きれいになることがあります。
全部新品へ交換する前に、
「本当に交換が必要か」
を考えることが重要です。
設備交換についてはこちらの記事をご覧ください。
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▪️入居者が気にしない場所へお金を使わない
大家さんが気になる場所と、
入居希望者が気になる場所は違います。
例えば、
・床
・壁紙
・照明
・玄関
・水回り
は内見時によく見られます。
一方、
高価な建材や豪華な設備は、家賃へ反映されにくいこともあります。
費用対効果についてはこちらの記事をご覧ください。
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▪️利回りを下げるリフォームになっていないか
リフォームを考える際は、
「この工事で何年で回収できるか」
という視点が重要です。
例えば、
300万円かけても年間家賃収入が6万円しか増えなければ、
回収まで非常に長い期間が必要になります。
数字で判断することが大切です。
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▪️空室期間の短縮も利益になる
高額リフォームをして家賃を上げるよりも、
少ない予算で早く入居を決める方が、
結果的に収益が高くなるケースもあります。
そのため、
・清潔感
・第一印象
・内見対策
を重視したリフォームがおすすめです。
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▪️予算を残しておくことも経営
リフォームへ予算を使い切ると、
入居後に、
・給湯器故障
・エアコン交換
・雨漏り補修
などが発生した際、資金繰りが苦しくなることがあります。
予備資金を確保しておくことも、賃貸経営では重要です。
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▪️利益を生むリフォームとは
利益を生むリフォームには共通点があります。
・既存を活かす
・費用対効果を考える
・優先順位を決める
・入居者目線で考える
・投資回収を意識する
この考え方が、長期的な収益につながります。
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▪️まとめ
築古戸建では、
「お金をかけたリフォーム」が成功ではありません。
本当に大切なのは、
・回収できる工事を選ぶこと
・必要以上に壊さないこと
・空室対策につながる工事を優先すること
です。
やり過ぎリノベーションを避け、収益性を重視したリフォームを行うことで、長く利益を生み出す築古戸建へ再生することができます。
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