地方不動産投資は空室があっても儲かる？失敗しない収支設計の考え方
- MIRAIU
- 7月27日
- 読了時間: 4分
「地方は空室が多いからやめた方がいい。」
地方不動産投資を始めようとすると、一度はこんな言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
確かに、地方では都心部のように常に満室という物件ばかりではありません。
しかし、私は地方で物件を購入するとき、「満室になるか」ではなく、「空室が出ても経営できるか」を考えています。
実際、不動産投資において重要なのは満室経営ではありません。
空室が発生しても利益が残る収支を作ることです。
この記事では、私自身が地方で物件を購入するときに考えている収支設計について詳しく解説します。
地方不動産投資の基本については、まずこちらの記事をご覧ください。
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▪️この記事で分かること
・地方で空室が発生する理由
・空室があっても利益が残る考え方
・収支設計で重要なポイント
・空室リスクを抑える方法
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▪️満室を前提に収支を考えない
初心者の方ほど、
「6戸あるから毎月30万円入る」
という計算をしてしまいます。
しかし現実は違います。
退去は必ずあります。
募集期間もあります。
設備交換もあります。
私は収支を考えるとき、常に空室がある前提で計算しています。
例えば6戸ある物件なら、
5戸でもローンが返済できるか。
修繕費を積み立てられるか。
キャッシュフローは残るか。
このような考え方で購入を判断しています。
地方不動産投資を始める前に知っておきたい考え方は、こちらの記事でも詳しく紹介しています。
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▪️利回りだけで購入すると失敗する
地方物件は利回り10％以上という物件も珍しくありません。
しかし、高利回りだから安心とは限りません。
例えば、
・募集しても決まらない
・修繕費が多い
・管理費が高い
・退去が続く
こうした物件では、表面利回りが高くても利益は残りません。
私が見るのは、
「何％の利回りか」
ではなく、
「年間でいくら手元に残るか」
です。
利回りについて詳しく知りたい方は、こちらも参考にしてください。
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▪️空室リスクを減らす工夫
地方だからこそ、少しの工夫で差別化できます。
例えば、
・駐車場を2台確保する
・無料Wi-Fiを導入する
・宅配ボックスを設置する
・ペット相談可にする
・室内物干しを設置する
こうした設備は大規模リフォームより費用を抑えながら、入居率向上につながるケースがあります。
築古物件のリフォームについては、こちらの記事でも詳しく紹介しています。
また、空室対策については、こちらのまとめ記事もおすすめです。
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▪️管理会社任せにしない
地方では管理会社との関係も重要です。
私は管理会社へ任せきりにするのではなく、
「今どんな問い合わせがありますか？」
「競合物件は増えていますか？」
と定期的に確認するようにしています。
現場の情報を早く知ることで、設備の見直しや募集条件の変更も早く対応できます。
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▪️修繕費も必ず残しておく
家賃収入があると、
「毎月利益が出ている」
と思いがちです。
しかし、
・給湯器
・エアコン
・外壁
・屋根
など、大きな修繕は必ずやってきます。
私は毎月のキャッシュフローとは別に、修繕費として資金を残すようにしています。
購入前には修繕費も含めた収支計画を立てることが重要です。
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▪️現役大家として考えていること
私は満室経営を目標にしていません。
もちろん満室は理想です。
しかし、それ以上に大切なのは、
「空室が出ても慌てない経営」
です。
そのためには、
安く買うこと。
無理な借入をしないこと。
利益を使い切らないこと。
この3つを意識しています。
地方不動産投資は、派手に儲ける投資ではありません。
少しずつ家賃収入を積み重ねながら、長く資産を増やしていく投資だと考えています。
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▪️まとめ
地方不動産投資では、満室を前提に収支を考えないことが重要です。
空室は必ず発生します。
だからこそ、
・空室を見込んだ収支設計
・修繕費の確保
・差別化できる設備
・管理会社との連携
を意識することで、安定した経営につながります。
地方不動産投資で成功する人は、「満室を維持する人」ではなく、「空室が出ても利益を残せる人」です。
築古物件や空き家を活用した地方不動産投資について詳しく知りたい方は、こちらの総合ガイドもぜひご覧ください。
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