物件購入前チェックリスト｜築古物件を買う前に必ず確認したい25項目
- MIRAIU
- 7月27日
- 読了時間: 4分
「安いから買う。」
これが、不動産投資で一番失敗しやすい買い方です。
私も物件を探し始めた頃は、価格ばかり気にしていました。
しかし実際に購入・運営して分かったのは、物件価格よりも「購入前に何を確認したか」の方が、何倍も重要だということです。
たとえ100万円で購入できても、修繕費に300万円かかれば決して安い買い物ではありません。
逆に少し高くても、すぐに貸し出せて安定した家賃収入が得られる物件の方が、結果として利益は大きくなります。
この記事では、私が物件を購入する前に必ず確認しているチェックリストを紹介します。
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▪️この記事で分かること
・購入前に確認すべきポイント
・買ってはいけない物件の特徴
・現役大家が重視している判断基準
・失敗を防ぐチェックリスト
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▪️① 立地をチェックする
まず最初に確認するのは建物ではありません。
「立地」です。
□ スーパーは近いか
□ コンビニはあるか
□ 病院は近いか
□ 学校はあるか
□ 工場や企業があるか
□ 人口が極端に減っていないか
築古物件は立地が悪いと、どれだけリフォームしても入居が決まりません。
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▪️② 建物をチェックする
建物では構造部分を重点的に見ます。
□ 雨漏り
□ シロアリ
□ 床の傾き
□ 基礎のひび割れ
□ 屋根の状態
□ 外壁の劣化
見た目がきれいでも、中身が傷んでいるケースは珍しくありません。
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▪️③ 水回りをチェックする
交換費用が高くなりやすい場所です。
□ キッチン
□ 浴室
□ トイレ
□ 洗面台
□ 給湯器
水漏れや設備の寿命も確認しておきましょう。
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▪️④ 収支をチェックする
安い物件ほど、数字を細かく確認する必要があります。
□ 家賃相場
□ 空室率
□ 固定資産税
□ 修繕費
□ 管理費
□ 想定キャッシュフロー
「利回り」ではなく、「毎月いくら残るか」で判断しましょう。
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▪️⑤ 契約内容をチェックする
購入直前には法的な内容も確認します。
□ 境界は確定しているか
□ 接道条件
□ 再建築できるか
□ 告知事項
□ 越境はないか
□ 登記内容
後から気付いても遅い内容ばかりなので、契約前に必ず確認しましょう。
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▪️⑥ 買ってはいけない物件
私は次のような物件は慎重に判断します。
・需要がない地域
・修繕費が高額
・長期間空室
・再建築不可
・雨漏りが深刻
・床が大きく傾いている
「安いから」という理由だけでは絶対に購入しません。
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▪️現役大家として必ず見るポイント
私が一番重視しているのは、
「この物件はいくらで買えるか」
ではありません。
「この物件はいくら利益を残してくれるか」
です。
そのため、
・立地
・建物
・リフォーム費用
・家賃
・需要
この5つが揃わなければ購入しません。
価格は最後に見る項目です。
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▪️まとめ
築古物件は、購入価格だけで判断すると失敗します。
本当に確認すべきなのは、
・立地
・建物状態
・収支
・契約内容
・賃貸需要
です。
購入前に一つずつチェックすることで、大きな失敗を防ぎ、長く安定した家賃収入につながります。
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