築古物件の選び方｜現役大家が実践する失敗しない7つのチェックポイント
- MIRAIU
- 7月27日
- 読了時間: 4分
築古物件は、新築や築浅物件よりも価格が安く、高い利回りを狙えることから、多くの不動産投資家に選ばれています。
しかし、「築年数が古いから安い」という理由だけで購入すると、思わぬ修繕費や長期空室につながることもあります。
私自身も地方で築古戸建てやアパートを運営していますが、購入前には必ずいくつかのポイントを確認しています。
この記事では、築古物件選びで失敗しないためのチェックポイントを紹介します。
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▪️この記事で分かること
・築古物件を選ぶ基準
・購入前に確認すべきポイント
・避けた方がいい物件
・利益が残る物件の見極め方
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▪️① 立地を最優先で考える
築古物件では建物よりも立地が重要です。
例えば、
・スーパーが近い
・病院が近い
・学校が近い
・工場や企業がある
・生活しやすい環境
このような地域は築年数が古くても入居が決まりやすい傾向があります。
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▪️② 建物の構造を確認する
築年数だけでは建物の状態は分かりません。
確認したいポイントは、
□ 雨漏り
□ シロアリ被害
□ 床の傾き
□ 基礎のひび割れ
□ 屋根の状態
見た目がきれいでも、構造部分に問題がある物件は注意が必要です。
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▪️③ リフォーム費用を計算する
築古物件ではリフォームが前提になることも少なくありません。
購入前に、
・クロス
・床
・水回り
・外壁
・設備交換
などの費用を見積もっておきましょう。
「購入価格＋リフォーム費用」で利益が出るかを判断することが重要です。
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▪️④ 家賃相場を確認する
どれだけ安く購入しても、家賃収入が少なければ意味がありません。
周辺の募集物件を確認し、
・家賃相場
・空室状況
・競合物件
を調べておきましょう。
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▪️⑤ 修繕履歴を確認する
過去にどのような修繕が行われているかも重要です。
例えば、
・屋根補修
・外壁塗装
・給湯器交換
・シロアリ防除
などの履歴があれば、今後の修繕計画も立てやすくなります。
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▪️⑥ 利回りだけで判断しない
高利回り物件でも、
・空室が多い
・修繕費が高い
・管理状態が悪い
場合は利益が残らないことがあります。
実際に手元へ残るキャッシュフローを計算して判断しましょう。
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▪️⑦ 現地を必ず見る
写真だけでは分からないことは非常に多くあります。
・周辺の雰囲気
・道路の広さ
・駐車場
・近隣住宅
・騒音
実際に歩いて確認することで、入居者目線でも物件を判断できます。
私は気になる物件は時間帯を変えて複数回見に行くようにしています。
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▪️現役大家として伝えたいこと
築古物件は、「古いからダメ」でも「安いからお得」でもありません。
本当に重要なのは、
・立地
・建物状態
・リフォーム費用
・賃貸需要
・収支
この5つを総合的に判断することです。
焦って購入せず、一つずつ確認していけば、築古物件は長く収益を生み出す資産になります。
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▪️まとめ
築古物件選びで成功する人は、価格だけを見て判断していません。
立地や建物の状態、リフォーム費用、賃貸需要まで確認したうえで購入しています。
安いから買うのではなく、「利益が残る物件」を選ぶことが、不動産投資成功への近道です。
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