高利回り物件は危険？地方不動産投資で利回りだけを見ると失敗する理由
- MIRAIU
- 7月27日
- 読了時間: 4分
「利回り20％！」
地方不動産投資の物件情報を見ると、この数字に目が止まる方も多いでしょう。
私も不動産投資を始めた頃は、「利回りが高い物件ほど良い物件」だと思っていました。
しかし、実際に物件を購入し、運営を続けて分かったことがあります。
それは、
「高利回りだから儲かるわけではない」
ということです。
むしろ、高利回りだからこそ注意しなければならない物件も数多くあります。
この記事では、現役大家として私が高利回り物件を見るときに確認しているポイントをお伝えします。
地方不動産投資の全体像を知りたい方は、まずこちらの記事をご覧ください。
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▪️この記事で分かること
・高利回り物件が危険と言われる理由
・本当に見るべき数字
・初心者が失敗しやすいポイント
・現役大家の判断基準
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▪️利回りは「結果」であって「答え」ではない
例えば、
600万円で購入できる物件。
年間家賃120万円。
表面利回りは20％になります。
数字だけ見ると、とても魅力的です。
しかし、その物件が半年間空室だったらどうでしょう。
屋根の修繕で100万円かかったらどうでしょう。
設備交換が続いたらどうでしょう。
表面利回りだけでは、本当の利益は分かりません。
私は利回りを見る前に、
「なぜこの利回りになっているのか」
を考えるようにしています。
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▪️高利回りには理由がある
地方では15％、20％を超える物件も珍しくありません。
しかし、その背景には、
・空室が続いている
・築年数が古い
・立地が悪い
・修繕が必要
・管理状態が悪い
など、価格が下がる理由がある場合もあります。
もちろん、すべてが悪い物件ではありません。
大切なのは、数字の裏側を見ることです。
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▪️初心者ほど利回りに惑わされやすい
高利回り物件を見ると、
「これならすぐ元が取れる。」
と思ってしまいます。
しかし実際には、
・入居者募集
・修繕
・管理会社との連携
・家賃設定
など、多くの仕事があります。
私は最初の一棟ほど、
「高利回り」よりも
「安定して運営できるか」
を重視した方が良いと考えています。
初心者向けの物件選びはこちらの記事でも詳しく解説しています。
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▪️キャッシュフローを必ず確認する
私は利回りよりも、
毎月いくら現金が残るかを重視しています。
家賃収入が多くても、
ローン返済。
固定資産税。
火災保険。
修繕費。
管理費。
これらを支払ったあとに利益が残らなければ意味がありません。
収支についてはこちらの記事をご覧ください。
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▪️エリアが悪ければ高利回りでも苦戦する
どれだけ数字が良くても、
借りる人がいなければ家賃は入りません。
私は、
・人口動向
・生活利便性
・駐車場
・周辺施設
を必ず確認します。
エリア選びについてはこちら。
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▪️修繕費まで計算する
築古物件では、
屋根。
外壁。
給湯器。
水回り。
配管。
このあたりは大きな支出になる可能性があります。
購入前に修繕履歴を確認し、
今後必要になる費用まで見込んでおくことが重要です。
築古物件についてはこちらの記事でも詳しく紹介しています。
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▪️出口戦略も考える
高利回りだからといって、
売却しにくい物件では資産形成は難しくなります。
私は購入前から、
「10年後に売れるか」
という視点でも判断しています。
出口戦略についてはこちらをご覧ください。
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▪️現役大家として考えていること
私は高利回り物件を否定しているわけではありません。
実際に高利回り物件で利益を出している投資家もたくさんいます。
ただ、その人たちは、
地域を知り、
修繕費を予測し、
入居募集の方法を知り、
管理会社との関係も築いています。
初心者が「利回り20％」という数字だけを見て購入すると、想像以上に苦労する可能性があります。
私自身は、
「高利回りだから買う」
ではなく、
「数字を確認した結果、高利回りだった」
という考え方を大切にしています。
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▪️まとめ
地方不動産投資では、
・利回り
・収支
・修繕費
・立地
・空室リスク
・出口戦略
これらを総合的に判断することが重要です。
高利回りという数字だけに惑わされず、
「長く利益を生み続けられる物件か」
という視点で判断することが、不動産投資成功への近道です。
地方不動産投資や空き家活用について詳しく知りたい方は、こちらの総合ガイドもぜひご覧ください。
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