親名義のいらない土地は生前に処分するべき？売却・贈与・相続前にできる対策を徹底解説
- MIRAIU
- 8月8日
- 読了時間: 8分
▪️親が持っている「誰も使わない土地」をどうする？
実家について親と話していると、
「そういえば山にも土地がある」
「昔買った土地がそのまま残っている」
「田舎に使っていない土地がある」
という話が突然出てくることがあります。
子どもからすると、
「その土地、将来どうするの？」
という問題です。
親自身も使っていない。
子どもも使う予定がない。
売ろうとしたことはあるけれど売れなかった。
このような土地なら、相続が発生するまで放置するのではなく、
親が元気なうちに出口を探しておく
ことをおすすめします。
▪️結論｜売れる可能性があるなら生前に整理した方がシンプル
不要な土地を相続してから処分することもできます。
しかし相続後には、
・相続人の確認
・相続登記
・遺産分割
・土地の調査
・売却先探し
などが必要になることがあります。
さらに兄弟など複数人が関係すると、
「売りたい人」と「残したい人」
で意見が分かれる可能性もあります。
親が単独所有している土地なら、親が判断できるうちに売却できれば話はシンプルです。
▪️まず確認したい「親がどんな土地を持っているのか」
意外と多いのが、
子どもが親の所有不動産を把握していないケース
です。
実家しかないと思っていたら、
山林。
原野。
畑。
昔購入した分譲地。
古い空き家。
などが出てくることがあります。
まず、
どこにあるのか
誰の名義なのか
何筆あるのか
固定資産税はいくらなのか
現在誰かが使用しているのか
を確認しましょう。
土地の存在を把握することが最初の相続対策です。
▪️方法① 親が元気なうちに売却する
もっとも分かりやすい方法です。
土地を売却して現金化できれば、
不要な不動産を次世代へ残さずに済みます。
例えば土地を100万円で売却できたとします。
土地のまま相続すれば、
「誰が相続する？」
「誰が管理する？」
「どうやって売る？」
という問題が残ります。
現金なら分けやすくなります。
そのため、利用予定のない土地なら、
まず現在売却できるのかを確認する
ところから始めましょう。
▪️方法② 売れない土地なら専門買取も確認する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
一般の不動産会社へ相談して、
「この土地は仲介では難しいです」
と言われることがあります。
しかし、一社に断られたからといって土地の価値が完全に0円と決まったわけではありません。
特に、
・地方の土地
・古家付き土地
・長期間売れない土地
・訳あり不動産
・一般市場では需要が少ない土地
などを扱う専門事業者もあります。
相続前に処分したいなら、
0円で譲る前に専門買取で価格が付かないか
を確認しておきましょう。
▶ 他社で断られた土地・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️方法③ 隣地所有者へ売却する
一般市場では需要がなくても、
隣の土地を持っている人には価値がある
ことがあります。
例えば隣地所有者なら、
・敷地を広げる
・駐車場にする
・家庭菜園にする
・資材置場にする
・土地の形を整える
などの利用方法があります。
特に、
狭小地・変形地・接道条件が悪い土地
などでは検討したい方法です。
「誰も買わない土地」ではなく、
「誰なら使える土地なのか」
を考えてみましょう。
▪️方法④ 子どもへ生前贈与する
親名義の土地なら、
生前贈与
を思い浮かべる人もいるでしょう。
しかし、
「どうせ将来相続するから先に子ども名義にしておこう」
と安易に進めるのはおすすめできません。
贈与に伴う税金や登記費用などを確認する必要があります。
何より、
いらない土地を子ども名義に変えただけでは問題を解決していません。
所有者が親から子どもへ変わっただけです。
子どもも使わない土地なら、
贈与するより売却できないか
を先に考える方が合理的なケースがあります。
▪️「土地だけ相続放棄すればいい」はできない
親が、
「売れなかったら相続放棄してくれればいい」
と考えているケースもあります。
ここは注意が必要です。
相続放棄は、
いらない土地だけを選んで放棄する制度ではありません。
例えば、
預貯金は相続する。
実家も相続する。
売れない山林だけ放棄する。
という使い方はできません。
そのため、
相続放棄を将来の土地処分方法として当てにしすぎない
ことが大切です。
▪️相続土地国庫帰属制度も万能ではない
相続などによって取得した土地には、
相続土地国庫帰属制度
を利用できる可能性があります。
一定の要件を満たした土地について、国に所有権を帰属させる制度です。
しかし、
「相続した土地なら何でも国へ返せる」
わけではありません。
土地の状態について審査があり、承認後には負担金も必要です。
土地によっては、国庫帰属を目指すより、
生前に売却できた方が負担が小さい
可能性もあります。
▪️古家があるなら「解体してから売る」は待つ
親名義の土地に古い住宅が残っている場合、
「相続前にきれいな更地にしておこう」
と考えることがあります。
しかし解体費用が200万円かかり、
更地にしても100万円でしか売れないなら、
土地を売るために100万円以上持ち出す
ことになります。
さらに、古家付きの状態でも買い取る事業者がいる可能性があります。
そのため、
解体 → 査定
ではなく、
査定 → 解体するか判断
の順番で考えましょう。
👉 空き家を解体する前に査定するべき理由
▪️親が元気なうちに売却した方がいい理由
土地の処分では、
所有者本人の意思確認が重要になります。
しかし年齢を重ねることで、将来的に本人だけでは契約などを進めることが難しくなる可能性があります。
だからこそ、
「まだ元気だから急がなくてもいい」
ではなく、
「元気だから今のうちに整理できる」
と考えることも大切です。
売却しないとしても、
土地について家族で話しておくだけでも違います。
▪️売れないなら0円譲渡も選択肢
売却。
専門買取。
隣地への売却。
これらが難しい場合には、
無償譲渡
も選択肢になります。
土地を必要としている人へ無償で所有権を移す方法です。
ただし、
0円なら必ず相手が見つかるわけではありません。
土地を受け取れば、その後の管理も引き継ぐことになるためです。
👉 土地をタダでもらってくれる人を探す方法
▪️どうしても手放せない場合は有料引き取りも比較する
売却できない。
専門買取も難しい。
隣地もいらない。
無料でももらい手がいない。
こうした場合には、
有料で土地を引き取るサービス
を検討する方法もあります。
ただし有料引き取りは、
最初ではなく最後の選択肢
として考えましょう。
先に売却できる可能性を調べないと、本来価格が付いた土地をお金を払って手放してしまう可能性があるからです。
👉 土地を引き取ってくれる業者についてはこちら
▪️親名義の土地を整理するおすすめの順番
迷ったら、
① 親が所有する不動産を把握
↓
② 名義・場所・利用状況を確認
↓
③ 現在の売却可能性を調べる
↓
④ 専門買取も確認
↓
⑤ 隣地への売却・無償譲渡を検討
↓
⑥ 相続後の国庫帰属なども確認
↓
⑦ 最終手段として有料引き取りを比較
という順番で考えてみましょう。
大切なのは、
「相続してから考える」状態を避けること
です。
▪️親子で最低限話しておきたいこと
土地について家族会議をするなら、難しい話から始める必要はありません。
最低限、
「どこに土地がある？」
「今後使う？」
「売ってもいい？」
「過去に売ろうとした？」
この4つだけでも確認しておきましょう。
特に、
親は「子どもが使うかもしれない」と思っている。
子どもは「絶対使わない」と思っている。
というケースでは、土地が何十年も残る原因になります。
▪️よくある質問
Q. 親名義の土地を子どもが勝手に売却できますか？
原則として所有者である親本人の意思や手続きが必要です。親が元気なうちに話し合っておくことが重要です。
Q. 売れない土地を生前贈与した方がいいですか？
必ずしもそうとは限りません。贈与しても土地の管理問題自体は残ります。税金や費用も含めて判断しましょう。
Q. 相続してから売れば同じでは？
売却できれば最終的な結果は似る場合がありますが、相続後は相続手続きや権利関係の整理が必要になることがあります。
Q. 不動産会社に売れないと言われています。
一般仲介で難しい土地でも専門買取など別の方法があります。一社の判断だけで処分費を支払う必要はありません。
Q. 親が土地の場所をよく覚えていません。
まず所有不動産を確認するところから始めましょう。相続発生後に初めて調査するより、生前に整理しておく方が家族の負担を減らせます。
▪️まとめ｜「いらない」と分かっている土地ほど生前に動く
親も使わない。
子どもも使わない。
そして将来も利用する予定がない。
それなら、
相続が発生するまで何もしない理由はあまりありません。
まず売却できないか確認する。
難しければ専門買取。
隣地への売却。
無償譲渡。
さらに相続後の国庫帰属なども含めて出口を比較する。
重要なのは、
親から子へ名義を移すことではありません。
本当に必要なのは、
不要な土地そのものの出口を作ること
です。
「子どもに迷惑をかけたくない」
そう思ったときこそ、土地を整理するタイミングです。
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