空き家を値下げしても売れないのはなぜ？安くしても買い手が見つからない理由と対処法
- MIRAIU
- 8月9日
- 読了時間: 14分
▪️値下げしたのに空き家が売れない…
500万円で売り出した。
問い合わせが来ない。
450万円。
400万円。
300万円。
それでも売れない。
ここまで来ると、
「いくらまで下げれば売れるの？」
と思うでしょう。
しかし、空き家が売れない原因は価格だけとは限りません。
むしろ何度も値下げしているのに反応がないなら、
価格以外に原因がある可能性
を考えた方がいいでしょう。
さらに値下げする前に、一度売却方法そのものを見直してみましょう。
▪️結論｜値下げしても売れないなら「価格以外」を疑う
例えば、
500万円では売れない。
↓
400万円へ値下げ。
↓
それでも売れない。
↓
300万円。
↓
まだ売れない。
この状態で200万円にしたとしても、売れるとは限りません。
なぜなら買主が、
「あと100万円安ければ欲しい」
と思っているのではなく、
「この空き家自体を買う理由がない」
と思っている可能性があるからです。
この場合に必要なのは、
さらなる値下げではありません。
買主・売り方・物件の見せ方を変えること
です。
▪️理由① そもそも地域の購入需要が少ない
地方の空き家では、
価格を下げても売れないことがあります。
単純に、
その地域で家を買いたい人が少ない
からです。
例えば、
駅から遠い。
車が必要。
人口が減っている。
仕事が少ない。
学校やスーパーが遠い。
こうした地域では、中古住宅を探す人そのものが限られる場合があります。
500万円を300万円にしても、
買いたい人がいなければ売れません。
▪️理由② 建物が古すぎる
築年数がかなり経過した空き家では、
価格よりも、
購入後いくら必要になるのか
を買主は気にします。
例えば、
売却価格200万円。
でも、
屋根。
外壁。
水回り。
床。
給湯器。
などの修繕に500万円必要。
これなら買主からすると、
実質700万円以上必要な家
です。
「200万円だから安い」とは限りません。
▪️理由③ リフォーム費用が分からない
さらに問題なのが、
いくら直せば住めるのか分からない空き家
です。
100万円で買える。
でも、
修繕100万円なのか。
300万円なのか。
800万円なのか。
分からない。
この不確実性が買主を遠ざけることがあります。
値下げするより、
建物の状態を整理した方が売却につながる場合もあります。
▪️理由④ 残置物が多い
相続した空き家では、
家具。
家電。
衣類。
布団。
食器。
物置の荷物。
などが残っていることがあります。
購入希望者からすると、
「これ全部どうするんだろう？」
という不安になります。
ただし、
売るために先に全部処分する必要があるとは限りません。
残置物がある状態で相談できる買取方法などもあります。
先に高額な処分費を払う前に、現状査定を確認しましょう。
▪️理由⑤ 土地そのものに問題がある
建物価格を下げても、
土地条件は変わりません。
例えば、
道路が狭い。
間口が狭い。
変形地。
高低差がある。
境界が不明。
再建築について確認が必要。
こうした条件です。
この場合、
空き家を100万円値下げしても、
買主が気にしている問題は解決していません。
▪️理由⑥ 広告や写真で魅力が伝わっていない
意外と確認したいのが、
そもそも物件がきちんと見られているのか
という点です。
写真が少ない。
室内が暗い。
間取りが分かりにくい。
物件説明がほとんどない。
こうした状態なら、価格以前の問題かもしれません。
売れないとすぐ値下げするのではなく、
問い合わせが少ない理由を不動産会社へ確認する
ことも重要です。
▪️理由⑦ 不動産会社と空き家の相性が合っていない
不動産会社にも得意分野があります。
新築住宅。
中古住宅。
土地。
投資物件。
収益物件。
空き家。
訳あり不動産。
などです。
一般的な中古住宅として売るのが難しい物件なら、
別の売り方が得意な会社へ相談する
ことで状況が変わる可能性があります。
▪️100万円でも売れない空き家は価値0円？
ここで勘違いしやすいところです。
100万円で売れない。
だから、
価値0円。
とは限りません。
「自分で住む家」として欲しい人がいないだけかもしれません。
例えば、
賃貸住宅として再生したい人。
古家をDIYしたい人。
土地として利用したい人。
隣地所有者。
不動産投資家。
専門事業者。
こうした人から見ると、評価が変わる可能性があります。
▪️買主を「住む人」だけに限定しない
一般の中古住宅売却では、
家族が購入して住む。
というイメージが強いでしょう。
しかし売れない空き家ほど、
買主候補を広げる
ことが重要です。
例えば投資家なら、
「自分が住みたいか」
ではなく、
「いくらで取得して、いくらで貸せるか」
を見ることがあります。
同じ空き家でも、見る人が変われば評価方法も変わります。
▪️例えば月4万円で貸せる家なら？
仮に、
空き家価格100万円。
修繕費200万円。
合計300万円。
そして月4万円で賃貸できたとします。
年間家賃は、
48万円。
もちろん実際には、
空室。
修繕。
税金など。
保険。
管理。
その他の費用。
も考える必要があります。
それでも、
購入価格と家賃のバランスによっては、投資家が検討する可能性があります。
つまり、
住宅として人気がない＝不動産として価値がない
とは限りません。
▪️値下げする前に不動産会社へ聞くこと
次に100万円値下げする前に、
担当者へ確認してみましょう。
「問い合わせは何件ありましたか？」
「内見後に断られた理由は？」
「価格以外で問題になっている部分は？」
「どんな人が物件を見ていますか？」
「古家付き土地として売れませんか？」
「投資物件として募集できませんか？」
これだけでも、
売れない原因が価格なのか、それ以外なのか
見えやすくなります。
▪️値下げするなら「なんとなく50万円」はやめる
売れないから、
とりあえず50万円下げる。
さらに売れないから、
また50万円。
この方法では、値下げの根拠がありません。
価格を変更するなら、
周辺成約事例。
問い合わせ状況。
内見数。
建物状態。
土地条件。
などを確認したうえで判断しましょう。
値下げは売却方法の一つであって、唯一の方法ではありません。
▪️解体すれば売れるとは限らない
値下げしても売れないと、
「古い建物が原因なら壊そう」
と考えるかもしれません。
しかし、
解体費200万円。
更地になって売却価格が100万円上がった。
これでは手残りが減ります。
さらに土地自体の需要が少なければ、
解体したのに土地も売れない
という可能性があります。
まず解体前に査定しましょう。
▪️古家付き土地として売る方法もある
建物を残したまま、
古家付き土地
として売却する方法もあります。
この方法なら、売主が先に解体費を負担せずに済む可能性があります。
買主側も、
リフォームする。
解体する。
賃貸する。
など取得後の使い方を選べます。
▪️解体前・解体後は売却価格ではなく手残りで比較する
例えば、
古家付き売却：250万円
更地売却：450万円
これだけなら更地が200万円高い。
しかし、
解体費250万円。
なら、
更地売却の単純な残額は200万円です。
古家付きなら250万円。
つまり、
450万円で売った方が50万円少なくなる
計算です。
だから解体前後は、
「いくらで売れる？」
だけではなく、
「最終的にいくら残る？」
で比較します。
▪️売れない空き家なら現状買取も比較する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
何度値下げしても売れない。
建物も古い。
残置物もある。
地方にある。
一般の購入希望者がなかなか見つからない。
このような場合、
空き家や訳あり不動産を扱う専門買取
を比較する方法があります。
専門事業者なら、
再生。
賃貸。
再販売。
土地利用。
など一般の購入者とは違う出口を前提に査定できる場合があります。
つまり、
さらに値下げして買主を待つのではなく、今の状態を直接査定してもらう
方法です。
▶ 売れない空き家・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️一般仲介と専門買取の金額を比べる
例えば現在、
売出価格300万円。
しかし1年以上売れていない。
そこで、
専門買取150万円。
だったとします。
「半額なんて安すぎる」
と思うかもしれません。
しかし、
300万円でさらに2年待つのか。
200万円まで値下げするのか。
解体費を払うのか。
管理を続けるのか。
それとも150万円で現状売却するのか。
まで比較すると判断は変わります。
金額だけではなく、時間・費用・管理負担まで含めて考える。
これが売れない空き家では重要です。
▪️0円で手放す前に確認する
何度値下げしても売れないと、
「もう0円でもいい」
と思うかもしれません。
しかし、
0円にするのはまだ早い可能性があります。
例えば、
一般仲介では売れない。
でも専門買取なら50万円。
隣地所有者なら30万円。
投資家なら80万円。
で購入する可能性もあります。
売れないことと価値が0円であることは別です。
まず別の買主へ価格を確認しましょう。
▪️隣の人なら欲しい可能性もある
一般の購入希望者には魅力が少ない土地でも、
隣地所有者なら価値を感じる場合があります。
例えば、
庭を広げたい。
駐車場にしたい。
親族用に使いたい。
自分の土地と一体利用したい。
というケースです。
特に建物自体の価値が低い空き家なら、
土地として隣地へ売却できないか
確認する方法もあります。
▪️売れない空き家を放置すると負担は続く
「売れないならそのまま置いておこう」
という方法もあります。
しかし、
所有している限り負担が完全になくなるわけではありません。
固定資産税など。
草刈り。
庭木。
建物管理。
火災などへの備え。
近隣対応。
遠方なら交通費。
こうした負担が続く可能性があります。
さらに建物は時間とともに老朽化します。
売れないから何もしない
という選択にもコストがあることを忘れないようにしましょう。
▪️年間の保有コストを一度計算する
例えば、
固定資産税など：年間5万円。
草刈り・庭木管理：年間5万円。
火災保険など：年間2万円。
現地確認など：年間3万円。
合計15万円。
これを5年間続ければ、
75万円
です。
仮に、
200万円なら売れる。
でも300万円で売りたいから5年間待つ。
その間に75万円かかれば、差額はかなり小さくなります。
もちろん実際の費用は物件ごとに異なりますが、
売却価格だけでなく保有期間もお金に換算する
ことが重要です。
▪️相続した空き家なら次の世代への負担も考える
親から相続した空き家。
自分では使わない。
子どもも住む予定がない。
それでも売れないから持ち続ける。
すると将来、その空き家が次の世代へ引き継がれる可能性があります。
さらに時間が経てば、
建物が老朽化する。
家財が傷む。
庭木が大きくなる。
管理する人が高齢になる。
など、現在より手放しにくくなることも考えられます。
👉 相続した空き家の売却方法はこちら
▪️やってはいけないこと① 反応を確認せず値下げする
売れない。
↓
50万円下げる。
↓
また売れない。
↓
さらに50万円。
この値下げを続ける前に、
問い合わせ数。
内見数。
断られた理由。
広告閲覧状況。
などを確認しましょう。
問い合わせ自体がほとんどないなら、
価格。
広告。
地域需要。
などが原因かもしれません。
内見は多いのに決まらないなら、
建物状態。
リフォーム費用。
残置物。
など別の原因が考えられます。
反応によって対策は変わります。
▪️やってはいけないこと② 値下げと同時に大規模リフォームする
値下げした。
さらに300万円かけてリフォーム。
それでも売れない。
こうなると負担が大きくなります。
売却目的なら、
先にリフォーム前後の査定価格を比較します。
使った300万円が300万円以上の売却価格上昇につながるとは限りません。
▪️やってはいけないこと③ 売れないからすぐ解体する
古い建物を壊せば、
土地として売れる可能性はあります。
しかし、
解体費。
土地需要。
接道。
形状。
高低差。
なども確認が必要です。
土地そのものに需要がなければ、解体後も売れない可能性があります。
👉 解体費を土地売却で回収できるかはこちら
▪️やってはいけないこと④ 価格だけで買取を断る
一般仲介300万円。
専門買取150万円。
これだけを見ると、
「買取は安い」
となります。
しかし一般仲介で、
あと2年間売れない。
さらに100万円値下げ。
残置物処分50万円。
解体が必要。
となれば結果は変わります。
買取価格を見るときは、
一般仲介で売るために必要な費用と時間も比較する
ことが重要です。
▪️値下げしても売れない空き家を手放す順番
迷ったら、
① 問い合わせ・内見状況を確認
↓
② 売れない原因が価格なのか確認
↓
③ 広告・写真・不動産会社を見直す
↓
④ 古家付きのまま売却できないか確認
↓
⑤ 投資家・隣地など買主候補を広げる
↓
⑥ 現状の専門買取価格を確認
↓
⑦ 解体・片付け・リフォーム費用と比較
↓
⑧ 売却と賃貸活用を比較
↓
⑨ それでも難しければ無償譲渡などを検討
という順番がおすすめです。
ポイントは、
値下げを繰り返す前に、別の出口を確認すること。
です。
▪️一般査定も比較してから決める
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
現在依頼している会社から、
「あと100万円下げましょう」
と言われた場合でも、別の会社なら違う評価になる可能性があります。
売却を急いでいないなら、
一般仲介。
専門買取。
両方の価格を確認してから判断する方法があります。
▶ 空き家・不動産の売却価格を比較したい方はこちら
▪️よくある質問
Q. 空き家を半額まで値下げしても売れません。さらに下げるべきですか？
まず価格以外の原因を確認しましょう。地域需要、建物状態、土地条件、不動産会社などが原因なら、さらに値下げしても売れない可能性があります。
Q. 100万円でも売れない空き家は価値0円ですか？
必ずしもそうではありません。一般の住宅購入者には売れなくても、投資家や隣地所有者、専門事業者などが検討する可能性があります。
Q. 古い家は解体した方が売れますか？
更地にすることで売りやすくなる場合はありますが、解体費を回収できるとは限りません。解体前後の査定価格を比較しましょう。
Q. 値下げしても問い合わせがありません。
価格だけでなく、広告の見せ方、地域需要、不動産会社との相性なども確認しましょう。
Q. 残置物があっても売却できますか？
売却方法によります。現状のまま相談できる買取事業者などもあるため、処分費を使う前に査定する方法があります。
Q. 売るより貸した方がいいですか？
修繕費、想定家賃、空室リスク、管理費用などを計算して比較する必要があります。
▪️まとめ｜値下げしても売れないなら「もっと安く」ではなく「別の売り方」を考える
空き家が売れないと、
価格を下げる。
さらに下げる。
もっと下げる。
となりがちです。
しかし、
値下げしても反応が変わらないなら、価格以外に原因がある可能性があります。
地域の購入需要が少ない。
建物が古い。
修繕費が分からない。
残置物がある。
土地条件が悪い。
広告が弱い。
不動産会社と物件が合っていない。
こうした問題は、100万円値下げしただけでは解決しません。
そこで考えたいのが、
「いくらで売るか」から「誰に売るか」への切り替え
です。
自分で住む人だけではなく、
投資家。
隣地所有者。
古家を再生する人。
専門の不動産事業者。
などへ買主候補を広げます。
そして、
一般仲介。
古家付き売却。
現状買取。
賃貸活用。
解体後売却。
を比較します。
そのとき見るのは、
一番高い売却価格ではありません。
解体費。
リフォーム費。
残置物処分費。
保有期間。
管理負担。
まで含めた、
最終的な手残り
です。
何度値下げしても売れないなら、
次にやることは、もう一度値札を書き換えることではありません。
売り方と買主を変える。
そこから、売れなかった空き家の新しい出口が見つかる可能性があります。
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