売れない土地はトランクルーム活用がおすすめ？成功する土地の特徴を徹底解説
- MIRAIU
- 8月7日
- 読了時間: 14分
▪️この記事がおすすめな人
✅ 売れない土地を所有している
✅ 土地活用で収益を得たい
✅ 駐車場以外の活用方法を探している
✅ トランクルーム経営に興味がある
✅ 売却するか活用するか迷っている
▪️結論｜売れない土地でもトランクルームとして活用できる可能性がある
「何年も売れない土地がある。」
「固定資産税だけ払い続けている。」
「駐車場にするほど車の需要もなさそう。」
そんな土地でも、条件によってはトランクルームとして活用できる可能性があります。
トランクルームは、アパートや店舗とは違い、土地そのものの「住みやすさ」だけで判断する土地活用ではありません。
重要になるのは、
・周辺の住宅数
・収納需要
・道路からのアクセス
・土地の広さや形状
・周辺競合
・初期費用
・想定稼働率
などです。
つまり、
住宅を建てるには微妙な土地でも、収納スペースとして需要がある可能性がある
ということです。
ただし、
「売れない土地＝トランクルームにすれば儲かる」ではありません。
需要を調べずに設備投資すると、利用者が集まらず失敗する可能性があります。
まずは売却・駐車場・太陽光発電なども含めて比較することが重要です。
👉 売れない土地・処分に困る土地の総合ガイド
▪️前記事｜太陽光発電という活用方法もある
人通りや駐車需要が少ない土地では、太陽光発電が選択肢になる場合もあります。
ただし、日射条件や土地形状、造成費、維持管理、将来の撤去などを含めて判断する必要があります。
👉 売れない土地で太陽光発電は儲かる？向いている土地・失敗例を徹底解説
さらにその前の記事では、駐車場活用について詳しく解説しています。
👉 売れない土地は駐車場にするべき？メリット・失敗例・収益性を徹底解説
▪️トランクルーム経営とは？
トランクルーム経営とは、収納スペースを利用者へ貸し出し、毎月利用料を得る事業です。
例えば、
・季節用品
・アウトドア用品
・タイヤ
・仕事道具
・家具
・趣味用品
・自宅に置ききれない荷物
などを保管する場所として利用されます。
住宅の収納スペースには限界があります。
そのため、周辺に住宅や集合住宅が多い地域では、外部収納の需要が発生する可能性があります。
👉 トランクルーム投資とは？初心者向け完全ガイド
▪️なぜ「売れない土地」とトランクルームは相性がいい？
土地が売れない理由には、
・土地の形が悪い
・住宅用地として魅力が弱い
・駅から遠い
・面積が中途半端
・周辺の土地需要が弱い
などがあります。
しかし、住宅用地として評価されにくいからといって、土地としてまったく価値がないとは限りません。
例えば、
「駅から徒歩20分だから住宅用地として人気が弱い」
という土地でも、
周辺に住宅が多く、車でアクセスしやすければ収納需要を取り込める可能性があります。
つまり、
土地の評価軸を「住む場所」から「収納する場所」へ変える
ことで、別の価値が生まれる可能性があるわけです。
▪️トランクルームに向いている土地①
周辺に住宅が多い
最初に確認したいのが周辺人口です。
特に、
・戸建住宅
・アパート
・マンション
・新興住宅地
などが多い地域では収納需要を検討しやすくなります。
家族が増えたり、趣味用品が増えたりすると、自宅の収納だけでは足りなくなることがあります。
「家の近くに収納スペースがあれば使いたい」
という需要を拾えるかがポイントです。
▪️トランクルームに向いている土地②
車で入りやすい
トランクルームでは荷物を運ぶため、車で利用する人も多くなります。
そのため、
・道路から入りやすい
・車を一時的に停められる
・荷物を運びやすい
・極端に狭い道路ではない
といった条件は重要です。
土地価格が安くても、利用しにくければ稼働率が伸びない可能性があります。
▪️トランクルームに向いている土地③
ある程度の視認性がある
道路から存在が分かる土地にはメリットがあります。
通勤や買い物などで日常的に前を通る人に、
「ここにトランクルームがある」
と認識してもらえるからです。
ただし、視認性だけで成功するわけではありません。
周辺需要とのセットで判断しましょう。
▪️トランクルームに向いている土地④
競合が少ない
周辺にトランクルームがほとんどない場合、チャンスに見えるかもしれません。
しかし、
競合がない＝需要がある
とは限りません。
逆に、その地域に収納需要そのものがない可能性もあります。
一方、競合施設が存在し、一定の利用が確認できる地域なら、収納需要がある一つの判断材料になります。
重要なのは、
競合の数だけでなく、料金・サイズ・稼働状況なども見ること
です。
▪️トランクルーム経営のメリット
売れない土地をトランクルームとして活用するメリットには、次のようなものがあります。
・土地から継続収入を得られる可能性がある
・住宅建築とは違う需要を狙える
・比較的小さな土地でも検討できる場合がある
・駐車場以外の土地活用になる
・地方でも周辺環境によって需要が期待できる
利用者が定着すれば、毎月の利用料による収益が期待できます。
「売れないから保有しているだけ」の土地を、収益を生む土地へ変えられる可能性があるのは大きな魅力です。
▪️ただし初期費用は必ず確認する
トランクルーム経営にも初期費用がかかります。
例えば、
・設備購入
・土地整備
・基礎工事
・舗装
・照明
・防犯設備
・看板
などです。
土地の状態によっては、想定以上に整備費がかかる可能性があります。
そのため、
設備代だけで収支計算しない
ことが重要です。
👉 トランクルーム投資の初期費用はいくら？失敗しない資金計画を徹底解説
▪️一番怖いのは「作ったのに埋まらない」
トランクルーム経営で最も避けたいのが、
設備を設置したのに利用者が集まらない
という状態です。
例えば、
10室作ったとしても、
2室しか利用されなければ、想定していた収益には届きません。
その間にも、
・固定資産税
・維持管理費
・広告費
・修繕費
・借入返済
などが発生する可能性があります。
だからこそ、
「いくらで作れるか」より先に「何室埋まりそうか」
を考える必要があります。
▪️売れない土地だからこそ出口戦略まで考える
ここはかなり重要です。
トランクルームを始めるときは、
「満室になったらいくら儲かる？」
だけではなく、
「うまくいかなかったらどうする？」
まで考えておく必要があります。
例えば、
・設備を撤去する
・事業ごと売却する
・別用途へ変更する
・土地を売却する
といった出口があります。
始める前から撤退方法まで考えておくことで、土地活用のリスクを抑えやすくなります。
👉 トランクルーム投資の出口戦略とは？売却・運営で失敗しないポイント
▪️駐車場・太陽光・トランクルームを比較する
売れない土地の活用方法は一つではありません。
駐車場
→ 周辺の駐車需要が重要
太陽光発電
→ 日射条件や設備設置条件が重要
トランクルーム
→ 周辺住宅・収納需要・アクセスが重要
同じ土地でも、どの需要を狙うかによって収益性は変わります。
だからこそ、
「売れないから何か建てよう」ではなく、その地域で何が求められているか
から考えることが重要です。
👉 売れない土地は売却と活用どっちがお得？メリット・デメリットを比較解説
▪️そして「今売ったらいくらか」も必ず比較する
ここを忘れてはいけません。
例えば、
土地活用に500万円かけて毎月数万円の収益を目指す場合と、
今の状態で土地を売却する場合。
どちらが有利なのかは、土地によってまったく違います。
「売れない」と思っていた土地でも、一般仲介ではなく買取など別の方法なら手放せる可能性があります。
つまり、
活用する前に売却価格を知る。
これが非常に重要です。
数百万円の設備投資をした後に、
「そのまま売った方がよかった」
と気づいても遅いからです。
👉 売れない土地はどうする？後悔しない5つの対処法を徹底解説
▪️トランクルームで失敗しやすい土地とは？
トランクルームは売れない土地の活用方法として検討できますが、どんな場所でも成功するわけではありません。
特に注意したいのが次のような土地です。
・周辺に住宅がほとんどない
・人口が少なく収納需要が期待できない
・車で入りにくい
・前面道路が狭い
・競合が多すぎる
・土地整備に大きな費用がかかる
・周辺相場より高い利用料金を設定しないと採算が合わない
土地を安く取得できても、利用者が集まらなければ意味がありません。
「土地が余っているから作る」のではなく、「利用者がいる場所だから作る」
という順番で考えることが重要です。
▪️地方だからトランクルームが難しいとは限らない
「トランクルームは都会じゃないと無理なのでは？」
と思われることがあります。
しかし、地方でも、
・戸建住宅が多い
・ファミリー世帯が多い
・車移動が中心
・タイヤやアウトドア用品を保管したい
・仕事道具を置く場所が必要
など、地域によって収納需要が生まれる可能性があります。
重要なのは人口の多さだけではありません。
その地域で「家以外に物を置きたい人」がどれくらいいるか
を見る必要があります。
👉 地方不動産投資について詳しくはこちら
▪️トランクルームの収益性を見る5つのポイント
「何室作れば儲かるのか？」
という疑問も多いですが、室数だけでは判断できません。
最低でも次の5項目を確認しましょう。
① 利用料金
周辺のトランクルームが月額いくらで貸し出されているのか確認します。
② 想定稼働率
満室前提で計算するのは危険です。
例えば10室作っても、常に10室利用されるとは限りません。
複数の稼働率を想定して収支を見ることが重要です。
③ 初期費用
設備だけではなく、
・土地整備
・基礎
・舗装
・照明
・看板
・防犯対策
なども含めて計算します。
④ 維持管理費
運営開始後にも、
・修繕
・清掃
・草刈り
・広告
・設備管理
などの費用が発生する可能性があります。
⑤ 出口戦略
最後に設備をどうするのかも重要です。
売却するのか、撤去するのか、別用途へ変更するのか。
入口だけでなく出口まで含めて収益性を判断する
ことが大切です。
👉 トランクルーム投資の出口戦略とは？
▪️駐車場とトランクルーム、どっちがいい？
売れない土地の活用で比較されやすいのが駐車場です。
駐車場が向いている土地
・周辺に駐車需要がある
・住宅や店舗が多い
・車が出入りしやすい
・できるだけシンプルに活用したい
トランクルームが向いている土地
・周辺に住宅が多い
・収納需要が期待できる
・車で荷物を運びやすい
・継続的な利用料収入を狙いたい
どちらが優れているという話ではありません。
「駐車需要」と「収納需要」のどちらが強い土地なのか
を比較して判断します。
👉 売れない土地は駐車場にするべき？メリット・失敗例・収益性を徹底解説
▪️太陽光発電との違いは？
太陽光発電とも土地を見るポイントが違います。
太陽光発電では、
・日当たり
・土地形状
・周辺の影
・設備設置条件
などが重要です。
一方、トランクルームでは、
・周辺人口
・住宅数
・収納需要
・アクセス
・競合
などが重要になります。
人が少ない土地では太陽光発電が検討できる場合があり、住宅地周辺ならトランクルームが検討できる場合があります。
👉 前記事｜売れない土地で太陽光発電は儲かる？
▪️無理にトランクルームにせず売却した方がいいケース
売れない土地を何とか活用したいからといって、設備投資をすることが正解とは限りません。
例えば、
・収納需要が期待できない
・競合が多い
・土地整備費が高額
・管理を続けたくない
・初期投資を回収できる見込みが薄い
・今後その土地を利用する予定がない
このような場合は、売却した方がシンプルなケースもあります。
特に、
「売れない」と思い込んでいるだけ
という可能性には注意しましょう。
一般の仲介で長期間売れなかった土地でも、専門買取など違う出口が見つかる場合があります。
👉 売れない土地・処分に困る土地の総合ガイド
▪️相続した土地なら「活用する責任」まで考える
相続した土地の場合、
「せっかく相続したから何かに使いたい」
と考えることもあるでしょう。
しかし、トランクルームを始めれば新しい事業になります。
設備を設置して終わりではなく、
・募集
・契約
・管理
・修繕
・利用者対応
・将来の撤退
まで考える必要があります。
利用予定がなく、事業運営もしたくないのであれば、無理に活用せず売却やその他の手放し方を比較することも重要です。
👉 相続した不動産・空き家で困ったときの完全ガイド
▪️古家付き土地なら「解体して活用」が正解とは限らない
古い家が残っている土地をトランクルームにしたい場合、建物の解体が必要になるケースがあります。
しかし、
解体費用を払ってから土地活用する
のが必ず正解とは限りません。
例えば、
・古家付きのまま売却する
・買取会社へ相談する
・解体して売却する
・解体して土地活用する
など複数の選択肢があります。
まず売却価格と解体費用、活用後の収益性を比較しましょう。
👉 空き家解体の総合ガイド
▪️よくある質問
Q. 売れない土地ならトランクルームにするべきですか？
A. 必ずしもそうではありません。周辺の収納需要やアクセス、競合、初期費用などを確認して判断する必要があります。
Q. 地方でもトランクルーム経営はできますか？
A. 地方でも住宅数や世帯構成、車利用などによって収納需要が期待できる地域があります。人口だけで判断しないことが重要です。
Q. 狭い土地でもできますか？
A. 土地の形状や設備配置によって検討できる場合があります。ただし、利用者の車の出入りや荷物の搬入スペースも確認しましょう。
Q. 駐車場とどちらが儲かりますか？
A. 一概には言えません。周辺の駐車需要と収納需要、初期費用、想定稼働率などを比較する必要があります。
Q. トランクルームは満室になるまでどれくらいかかりますか？
A. 立地、料金、競合状況、広告などによって異なります。最初から満室前提の収支計画を立てないことが重要です。
Q. 初期費用はいくら必要ですか？
A. 土地の状態や設備規模、整備内容などによって大きく異なります。設備費だけでなく土地整備や防犯、看板なども含めて計算しましょう。
👉 トランクルーム投資の初期費用はこちら
Q. 失敗したら土地を売れますか？
A. 土地や設備の状態によります。だからこそ、開始前から撤去・売却などの出口戦略を考えておくことが重要です。
Q. 活用するか売却するか迷ったらどうすればいいですか？
A. 土地の査定価格と、トランクルームの初期費用・想定収益を比較すると判断しやすくなります。
▪️売れない土地・土地活用でお困りの方へ
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
土地活用へ大きな費用をかける前に、
「今の状態ならいくらで売れるのか」
も確認しておきましょう。
活用と売却の両方を比較することで、後悔する可能性を減らせます。
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▪️まとめ
売れない土地でも、条件が合えばトランクルームとして活用できる可能性があります。
特に、
・周辺に住宅がある
・収納需要が期待できる
・車でアクセスしやすい
・競合状況に問題がない
といった土地なら検討する価値があります。
しかし、重要なのは、
「売れない土地をどうにか使うこと」ではありません。
目的は、その土地から得られる価値を最大化することです。
だからこそ、
駐車場
太陽光発電
トランクルーム
売却
を比較する。
そしてトランクルームを選ぶ場合も、
需要 → 初期費用 → 稼働率 → 維持費 → 出口戦略
まで確認してから始める。
これが、売れない土地の活用で後悔しないためのポイントです。
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