親の土地の地番が分からない！住所しか知らない土地を調べる方法と売却前の確認順
- MIRAIU
- 5 日前
- 読了時間: 15分
親が持っている使っていない土地を売ろうとして、
「場所はこの辺や」
と教えてもらうことがあります。
住所を聞けば、
○○市○○町○丁目○番○号。
までは分かる。
ところが不動産会社や法務局で確認しようとすると、
「土地の地番は分かりますか？」
と聞かれることがあります。
そこで親に確認しても、
「住所と同じちゃうん？」
「昔からうちの土地やけど、地番までは知らん」
ということがあります。
特に地方の土地や、親が何十年も前に取得した土地では、
・固定資産税の書類が見つからない
・権利証を紛失している
・現地の場所しか分からない
・複数の土地をまとめて所有している
・親自身も何筆あるのか把握していない
というケースがあります。
ここで知っておきたいのは、
普段使っている住所と、土地登記で使う地番は同じとは限らない
ということです。
土地の登記事項証明書などを確認するには、原則としてその土地を特定する地番が必要になります。
ただし、
地番が分からない＝土地を調べられない
ではありません。
手元の固定資産税資料、登記関係書類、地番検索サービス、法務局などから確認できる場合があります。
さらに2026年2月2日からは、一定の条件で本人や亡くなった親などが登記名義人になっている不動産を一覧的に確認できる所有不動産記録証明制度も始まりました。
この記事では、親の土地の住所や場所しか分からない場合に、どの順番で地番と登記情報を確認すればよいのか整理します。
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▪️結論｜地番が分からないときは「家の住所から推測」だけで終わらせない
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親の土地の地番が分からない場合は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
・① 固定資産税の課税明細書を確認する
・② 権利証・登記識別情報など過去の登記書類を見る
・③ 地番検索サービスなどで候補を確認する
・④ 必要に応じて法務局へ確認する
・⑤ 地番が分かったら登記内容まで確認する
・⑥ 土地そのものを把握できていない場合は所有不動産記録証明制度も検討する
重要なのは、
「たぶん住所と同じ番号やろ」
と推測した地番で売却準備を進めないことです。
一つの住所に複数筆の土地が含まれていることもあれば、住居表示と地番がまったく違う場合もあります。
まず土地を正しく特定します。
そのうえで、
誰の名義なのか。
面積はいくらか。
地目は何か。
抵当権などが残っていないか。
まで確認していきます。
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▪️① そもそも「住所」と「地番」は別のもの
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普段生活するときには、
○○市○○町1丁目2番3号。
という住所を使います。
一方、不動産登記では土地を特定するときに地番を使用します。
そのため、
家の住所が「1丁目2番3号」
だから、
土地の地番も「2番3」
とは限りません。
土地の登記事項証明書を取得するときも、住居表示だけでは土地を特定できない場合があります。
特に、
昔からある住宅地。
地方の集落。
山林。
原野。
農地。
大きな土地を何度も分筆してきた地域。
では、住所から地番を想像するだけでは特定しにくいことがあります。
だから最初に、
住所と地番は別物になることがある
と理解しておくことが大切です。
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▪️② 一番最初に固定資産税の課税明細書を探す
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親が現在も固定資産税を支払っている土地なら、まず固定資産税関係の書類を確認します。
納税通知書に同封される課税明細書などには、土地ごとに、
所在地。
地番。
地目。
地積。
評価額など。
が記載されていることがあります。
例えば親が、
「○○町に土地がある」
としか覚えていなくても、課税明細書を見れば、
○○町字○○123番。
○○町字○○124番。
というように、複数筆に分かれていることが分かる場合があります。
ここで重要なのが、
親が一つの土地だと思っていても、登記上は複数筆になっている可能性がある
ことです。
売却するときには、
どの土地を売るのか。
全部売るのか。
一部だけ残すのか。
まで確認する必要があります。
まず実家に届いている固定資産税関係の書類を探します。
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▪️③ 権利証・登記識別情報から地番が分かることもある
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固定資産税の書類が見つからなければ、土地を取得したときの登記関係書類も確認します。
例えば、
権利証。
登記済証。
登記識別情報通知。
過去の登記事項証明書。
売買契約書。
相続登記をしたときの資料。
などです。
これらの書類から地番を確認できる場合があります。
ただし、
昔の権利証が見つからないから土地を調べられない
と決める必要はありません。
権利証や登記識別情報を紛失している場合でも、地番を確認する別の方法があります。
重要なのは、
一つの書類がない。
↓
土地そのものを調べられない。
と考えないことです。
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▪️④ 住所が分かるなら「地番検索サービス」で候補を探せる場合がある
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法務省が案内している登記情報提供サービスには、地番検索サービスがあります。
これは住宅地図を利用し、住居表示からおおよその地番を検索するためのサービスです。
例えば、
親の家の住所は分かる。
土地の場所も地図上で分かる。
しかし地番だけ分からない。
というときに、候補を絞る方法になります。
ここで注意したいのは、
地番検索サービスで表示された番号だけを見て、登記内容まで確認したつもりにならないこと
です。
地番の候補が分かったら、その地番を使って登記情報などを確認します。
また、土地の場所や地域によっては検索しにくい場合もあります。
あくまで、
「地番を探す入口」
として利用するイメージです。
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▪️⑤ 地番が分からなければ法務局へ確認する方法もある
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手元の書類を探しても分からない。
地図上では場所が分かる。
周辺の地番は分かる。
という場合には、管轄する法務局へ確認する方法もあります。
法務局では土地の登記事項証明書や地図などを扱っています。
ただし、
「親が三重県のどこかに土地を持っていた気がする」
というように、土地の場所そのものがほとんど分からない状態と、
「この家の裏にある土地の地番だけ分からない」
という状態では調べ方が違います。
場所がある程度特定できる場合は、
周辺の地番。
公図。
登記関係資料。
などから確認しやすくなります。
一方、
どこに何を所有しているのか自体が分からない
場合には、別の方法を考えます。
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▪️⑥ 2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まった
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ここは、今までの土地整理と大きく変わった部分です。
2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まりました。
これは、登記官が特定の人について、所有権の登記名義人として記録されている不動産を検索し、一覧的に証明する制度です。
制度ができる前は、
「父親が全国のどこに不動産を持っているのか全部調べたい」
と思っても、土地や建物ごとに確認する必要がありました。
現在は、
登記名義人本人
や、
亡くなった所有者の相続人など一定の人
が所有不動産記録証明書を請求できます。
代理人による請求も可能です。
そのため、
親本人は、
「昔どこかで土地を買った」
と覚えている。
しかし、
地番が分からない。
市町村も曖昧。
何筆持っているのかも分からない。
という場合には、検討する価値があります。
これは今回のような、
「親の土地の地番が分からない」
という問題に対して使える新しい選択肢です。
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▪️⑦ 所有不動産記録証明書でも「絶対に全部見つかる」とは限らない
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便利な制度ですが、注意点もあります。
所有不動産記録証明制度は、
氏名や住所など、指定した検索条件をもとに登記情報を検索する仕組み
です。
そのため、
昔の住所で登記されている。
氏名表記が現在と違う。
検索条件が登記記録と一致していない。
という場合には、検索結果に出てこない可能性があります。
また、検索対象になるのは所有権の登記がされている不動産であり、登記簿がコンピュータ化されていない不動産など、検索対象にならないケースもあります。
だから、
所有不動産記録証明書に載っていない＝親が他に土地を絶対持っていない
とまで決めつけないことが重要です。
親が何度も引っ越している場合は、過去の住所も確認しておきます。
2026年4月からは、不動産所有者の住所・氏名変更登記も義務化されています。
古い土地ほど、
現在住所と登記簿上の住所が一致しているか
も売却前に確認したいポイントです。
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▪️⑧ 地番が分かったら「誰の土地か」まで確認する
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地番が分かったら、それで終わりではありません。
次に確認したいのが登記内容です。
親が、
「これは俺の土地や」
と言っていても、
祖父名義。
曾祖父名義。
親と兄弟の共有名義。
になっている可能性があります。
特に昔から親族で引き継いできた土地では、
実際に管理している人と登記名義人が違う
ことがあります。
売却するなら、
現在の所有者。
共有者の有無。
地目。
登記面積。
抵当権などの権利関係。
を確認します。
土地の場所を特定することと、
その土地を親だけで売れる状態か確認すること
は別の作業です。
親の土地を生前整理するときは、ここまで確認して初めて売却準備が始まります。
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▪️⑨ 地番が分かっても現地の境界が分かるとは限らない
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もう一つ混同しやすいのが、
地番が分かった。
↓
土地の境界も分かった。
という考え方です。
地番は登記上の土地を特定するための番号です。
一方、
現地でどこからどこまでがその土地なのか。
境界標は残っているのか。
隣の土地との境はどこなのか。
という問題は別です。
例えば登記上、
123番。
と特定できても、現地では草木が繁茂し、境界杭が見つからないことがあります。
古い山林や原野では特に起こりやすい問題です。
境界についてはこちらで詳しく整理しています。
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▪️⑩ 地番を全部調べ終わるまで売却査定を止めなくてもいい
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親の土地について調べ始めると、
地番を確認する。
登記簿を取る。
境界を見る。
昔の書類を探す。
と、やることが増えていきます。
そこで、
全部完璧に整理してから不動産会社へ行こう
と考えることがあります。
しかし土地によっては、
調査や測量に費用をかけたのに、そもそも市場価格が低かった。
ということもあります。
場所がある程度分かっているなら、
まず不動産会社へ、
現在の状態で売却可能性があるか。
おおよそどの程度の価格帯なのか。
どこまで書類を揃える必要があるのか。
を確認する方法もあります。
特に地方の低価格土地では、
調査費用を先に使うのではなく、出口を確認してから必要な作業を決める
という考え方が重要です。
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〖PR〗親が所有する土地について、場所は分かるものの地番や登記資料が整理できていない場合でも、まず現在の状態で売却可能性を確認できることがあります。必要な調査や費用をかける前に、売却価格と条件を確認してください。
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▪️⑪ 「知らない土地」が見つかったら維持費も確認する
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親の不動産を調べていると、
「こんな土地も持ってたん？」
という土地が見つかることがあります。
例えば、
使っていない山林。
昔購入した原野。
道路から離れた小さな土地。
親族から相続した土地。
などです。
この場合、
土地が見つかった。
↓
そのまま持っておく。
とは決めません。
まず、
固定資産税等。
草刈り。
樹木管理。
遠方なら現地確認。
災害や近隣への管理責任。
など、今後の負担を確認します。
市場価格が低い土地では、
売ったときの金額より、これから何年管理し続けるのか
の方が重要になる場合があります。
親が遠方の土地を長期間保有している場合はこちら。
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売れない土地の保有費用はこちら。
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▪️⑫ 地番まで分かったのに売れない土地もある
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地番。
登記名義。
土地面積。
境界。
まで整理しても、
買主が見つからない土地もあります。
例えば、
接道条件が悪い。
山林・原野。
極端に細長い。
需要が少ない地域。
建物を建てにくい。
長期間放置されている。
という土地です。
この場合、
「地番が分からない問題」は解決しても、「売れない問題」は残っています。
一般売却で難しいなら、
隣地所有者への売却。
専門買取。
無償譲渡。
土地活用。
条件を満たす場合は相続土地国庫帰属制度。
など、別の出口を比較します。
売れない土地の買取についてはこちら。
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〖PR〗地番や登記情報を確認しても、接道・山林・古家・境界などの理由で一般市場では売却しにくい土地があります。他社で断られた土地は、訳あり不動産を扱う専門事業者へ相談する方法も比較してください。
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▪️親の土地が分からないときの確認順
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最後に整理します。
親が、
「土地は持ってるけど地番は知らん」
という場合は、次の順番で進めます。
・① 親に土地の場所を確認する
・② 固定資産税の課税明細書を探す
・③ 権利証・登記識別情報などを確認する
・④ 住所が分かれば地番検索サービス等で候補を確認する
・⑤ 必要に応じて法務局へ確認する
・⑥ 地番が分かったら登記名義・地目・地積などを確認する
・⑦ 所有不動産自体を把握できていなければ所有不動産記録証明制度も検討する
・⑧ 売却価格と必要な準備費用を確認する
重要なのは、
地番を調べること自体を目的にしない
ことです。
最終目的が土地の生前整理なら、
その土地を残すのか。
売るのか。
活用するのか。
相続後にどうするのか。
まで考えます。
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▪️よくある質問｜親の土地の地番が分からない場合
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Q．住所が分かれば地番も同じですか？
同じとは限りません。
普段使う住居表示と、不動産登記で土地を特定する地番は異なることがあります。
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Q．地番が分からないと登記事項証明書は取れませんか？
土地の登記事項証明書を請求するときは、その土地を地番で特定する必要があります。
まず固定資産税の課税明細書、登記関係書類、地番検索サービスなどで確認します。
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Q．固定資産税の通知書が見つかりません。どうすればいいですか？
権利証・登記識別情報などの書類を確認し、場所が分かる場合は地番検索サービスや法務局への確認を検討します。
どこに何を所有しているのか自体が分からない場合は、所有不動産記録証明制度が使えるケースもあります。
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Q．2026年から親名義の土地を全国まとめて調べられるようになったのですか？
2026年2月2日から所有不動産記録証明制度が始まり、所有権の登記名義人本人や相続人など一定の人が、検索条件に基づいて所有不動産を一覧的に確認できるようになりました。
ただし検索条件や登記状況によって抽出されない不動産もあるため、「必ず全国の土地が100％見つかる制度」とは考えません。
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Q．親が生きていても利用できますか？
登記名義人本人は所有不動産記録証明書を請求できます。
代理人による請求も可能ですが、委任状など必要書類があります。
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Q．地番が分かれば、そのまま土地を売れますか？
地番が分かっただけでは売却準備が完了したとは限りません。
現在の登記名義、共有者、境界、接道条件など、土地ごとの確認が必要です。
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Q．地番が分からない状態でも不動産会社へ相談できますか？
現地の場所や固定資産税資料などから相談できる場合があります。
最初からすべての書類を揃えるより、現在の売却可能性を確認してから必要な調査を整理する方法もあります。
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▪️まとめ｜親の土地は「場所を知っている」だけで終わらせない
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親から、
「この辺に土地がある」
と聞いていても、
地番が分からない。
登記名義が分からない。
何筆あるか分からない。
ということがあります。
しかし、
地番を知らない＝土地を調べられない
ではありません。
まず固定資産税の課税明細書。
次に権利証・登記識別情報などの登記関係書類。
住所や場所が分かるなら地番検索サービス。
必要に応じて法務局。
という順番で確認します。
さらに2026年2月2日からは、所有不動産記録証明制度も始まりました。
親本人が所有不動産を把握できていない場合や、相続後に亡くなった親の不動産を探す場合には、新しい確認方法の一つになります。
ただし、
土地を見つける。
地番を調べる。
登記簿を取る。
だけが目的ではありません。
生前整理で本当に確認したいのは、
その土地をこれからどうするのか
です。
売れる土地なら、売却価格を確認する。
市場性が低いなら、管理費や処分方法を確認する。
一般売却が難しければ、専門買取など別の出口も比較する。
そして親が元気なうちに、
土地の場所。
地番。
登記名義。
書類の保管場所。
今後残したい土地かどうか。
まで確認しておけば、相続後に家族が一から土地探しをする負担を減らせます。
「親が土地を持っているらしい」で終わらせず、地番と登記まで確認して初めて、その土地をどうするか判断できる。
これが、親の使っていない土地を生前整理するときの確認順です。
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