親の家のブロック塀が隣地との境界上にある！誰のもの？売却前の確認順
- MIRAIU
- 3 日前
- 読了時間: 16分
親の空き家を売ろうと思い、現地を確認した。
すると、
隣の家との間に古いブロック塀がある。
今まで当たり前に見ていた塀ですが、
売却するとなると急に気になります。
「これ、親が作った塀なん？」
「隣の人のもの？」
「ちょうど境界の真ん中にあるように見えるけど共有？」
親に聞いても、
「昔からあるから分からん」
と言われる。
隣の人に聞いても、
「前の所有者の頃からあるので知らない」
と言われることがあります。
さらに、
ブロック塀にひびが入っている。
少し傾いている。
売却前に撤去した方がよさそう。
と思っても、
誰の塀か分からない状態で勝手に壊してよいのか
という問題が出てきます。
ここで、
塀が境界付近にある。
↓
親の家と隣家で半分ずつ所有。
とすぐ決めるのは危険です。
一方、
親の土地側に見える。
↓
全部親の所有物。
とも決められません。
確認したいのは、
土地の境界。
ブロック塀が境界のどこにあるのか。
誰が設置したのか。
過去にどんな合意があったのか。
です。
この記事では、親の家と隣家との境界付近にブロック塀があり、
誰のものか分からない場合に、売却前に確認する順番
を整理します。
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▪️結論｜最初に「塀の所有者」ではなく土地の境界を確認する
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ブロック塀の所有者を調べるとき、
最初に隣人へ、
「この塀どっちのですか？」
と聞くだけでは判断できません。
まず確認したいのは、
土地と土地の境界がどこなのか。
です。
例えば、
ブロック塀の中心が境界線上。
ブロック塀全体が親の土地側。
ブロック塀全体が隣地側。
では事情が違います。
しかも、
現在の塀の位置。
↓
登記上の土地の筆界。
とは限りません。
法務省も、
土地には登記された際の区画を示す筆界と、
所有権がどこまで及ぶかを示す所有権界
があり、両者は一致しない場合があると説明しています。
だから、
ブロック塀そのものを境界線だと思い込まないこと。
まず、
公図。
地積測量図。
境界確認書。
過去の測量図。
境界標。
などを確認します。
境界そのものが分からない場合はこちら。
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▪️① 境界線上の塀は民法上「共有と推定」される規定がある
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では、本当にブロック塀が土地の境界線上にある場合はどうなるのでしょうか。
民法229条では、
境界線上に設けられた、
境界標。
囲障。
障壁。
溝。
堀。
について、
相隣者の共有に属するものと推定する
と定められています。
ブロック塀がこの囲障・障壁に該当し、実際に境界線上へ設置されているなら、
共有であると推定される場面があります。
ただし重要なのは、
「共有と推定する」のであって、「どんな塀でも必ず共有」と確定する規定ではない
ということです。
例えば、
親が自費で自分の土地内へ設置したことが分かる資料。
隣人所有であることを示す合意書。
施工当時の資料。
その他の事情。
などがあれば、所有関係の判断材料になります。
だから、
境界上っぽい。
↓
共有確定。
とはしません。
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▪️② ブロック塀が親の土地側にあるなら単独所有と決めていい？
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現地を見ると、
境界標より親の家側へブロック塀全体が入っている。
ということがあります。
この場合、
親側の所有物である可能性は高く見えます。
しかし、
位置だけで最終判断しない
方が安全です。
例えば、
昔、隣人が費用を出して作った。
土地所有者同士で特殊な合意をしている。
そもそも現在認識している境界標が正しいのか分からない。
という場合もあります。
特に古い住宅地では、
「昔からここが境界だと思っていた」
という認識だけで塀が作られていることがあります。
そのため、
塀の位置。
境界資料。
設置経緯。
を合わせて確認します。
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▪️③ 土地の登記を見ても塀の所有者まで分からないことがある
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土地の登記事項証明書を取得すれば、
土地所有者。
地番。
地積。
権利関係。
などを確認できます。
しかし、
土地の登記事項だけを見れば、そこにあるブロック塀が誰のものか必ず分かる
というわけではありません。
そのため、
登記だけで終わらず、
過去の資料も探します。
例えば、
外構工事の契約書。
領収書。
建築当時の図面。
外構図。
境界確認書。
隣人との覚書。
過去の売買契約書。
などです。
親が家を建てた当時の書類箱に、
外構工事の見積書が残っていることもあります。
そこへ、
「北側CB塀施工」
などの記載があれば手掛かりになります。
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▪️④ 親が元気なら「誰がお金を出したか」を聞いておく
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この問題は、生前整理のうちに確認できるとかなり違います。
親へ、
「この塀、誰が作ったん？」
と聞く。
すると、
「家を建てたときにうちが全部出した」
「隣のおじさんと半分ずつ払った」
「隣の家が建て替えたときに作った」
「前の塀が壊れて一緒に直した」
など、経緯が分かることがあります。
契約書がなくても、
設置した時期。
費用負担。
隣人との話。
を記録しておくことには意味があります。
特に、
親が亡くなったあと。
隣人も代替わりしたあと。
では、
双方とも経緯を知らない。
という状態になりやすくなります。
だから、
塀そのものより「昔どういう約束をしたか」を残す
ことが重要です。
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▪️⑤ 隣人に聞くときは「うちの塀ですよね？」から入らない
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所有者が分からない場合、
隣人へ確認することがあります。
このとき、
「これ、うちの塀ですよね？」
と結論を前提に聞くより、
「この塀ができた経緯をご存じですか？」
「昔の工事資料など残っていませんか？」
と確認した方が状況を整理しやすくなります。
相手も、
「うちの親が作ったと言っていました」
「費用を半分出したと聞いています」
「全然分かりません」
ということがあります。
両者の記憶が一致すれば手掛かりになります。
ただし、
口頭の記憶だけで境界や所有権を確定したことにはしません。
資料と現地を合わせて確認します。
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▪️⑥ 共有の可能性がある塀を勝手に全部撤去しない
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空き家を売却するとき、
古いブロック塀が邪魔なので、
全部壊して更地にしよう。
と思うことがあります。
しかし、その塀が共有物なら注意が必要です。
民法251条では、
共有物について、
他の共有者の同意を得なければ、
形状や効用の著しい変更を伴う変更
を原則として行えないとされています。
塀を完全撤去することは、
単なる日常的な補修とは違う問題になります。
だから、
共有かもしれないブロック塀を、売主だけの判断で全部解体する
という進め方は避けます。
まず所有関係を整理する。
そのうえで、
撤去。
建て替え。
補修。
を隣人と相談します。
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▪️⑦ 「古いから危険」と「誰の塀か」は別問題として確認する
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ブロック塀が、
ひび割れている。
傾いている。
一部欠けている。
という場合があります。
このときは、
所有関係とは別に、
安全性
も確認します。
国土交通省はブロック塀について、
高さ。
厚さ。
控え壁。
基礎。
鉄筋。
ひび割れ・傾き。
などの点検項目を示しています。
例えば補強コンクリートブロック塀については、
原則として地盤面から高さ2.2m以下など、建築基準法上の基準があります。
ただし、
古い塀だから即違法。
基準の一つを見ただけで即撤去。
とは判断しません。
分からない場合は、
建築士。
施工業者。
自治体。
などへ確認します。
重要なのは、
「誰のものか分からないから危険な状態でも放置する」
ことでも、
「危険そうだから勝手に共有塀を壊す」
ことでもありません。
所有関係と安全性を並行して整理します。
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▪️⑧ 売却前だからといって新品の塀へ建て替える必要はない
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空き家を売却するとき、
古いブロック塀を見ると、
「こんなんじゃ買主に印象悪いやろ」
と思うかもしれません。
そこで、
撤去。
新設。
フェンス交換。
まで先にしたくなります。
しかし、
外構へお金をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。
買主が、
建物を解体する。
新築する。
駐車場を広げる。
自分好みのフェンスへ交換する。
という可能性もあります。
だから、
現在の状態で査定する。
↓
所有関係と安全性を確認する。
↓
必要なら補修・撤去費用を見積もる。
↓
その費用が売却条件へどの程度影響するか比較する。
という順番です。
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〖PR〗境界付近に古いブロック塀がある空き家でも、先に撤去や外構工事へ費用をかける前に、現在の状態で査定して売却条件を確認できます。
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▪️⑨ 買主へは「誰のものか分からない状態」をそのまま隠さない
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売却する時点でも、
過去の資料がない。
親も亡くなっている。
隣人も経緯を知らない。
ということがあります。
その場合、
無理に、
「たぶんうちの塀です」
と決めるより、
現在確認できている事実を整理する
ことが重要です。
例えば、
境界資料ではこの位置。
塀はこの位置。
所有者についての書面は見つからない。
隣人も経緯不明。
といった内容です。
不動産会社にも早い段階で伝えます。
買主が、
塀をそのまま利用する。
将来撤去する。
建築時に改めて測量する。
などを判断する材料になるからです。
売買契約の直前になって初めて、
「実は塀の所有者が分かりません」
となるより、
早く共有しておく方が整理しやすくなります。
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▪️⑩ 境界そのものが分からないなら先に測量が必要になる場合がある
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ブロック塀の所有者を確認しようとしても、
そもそも、
土地の境界が分からない。
というケースがあります。
例えば、
境界標がない。
古い公図しかない。
地積測量図がない。
隣人との認識も違う。
という状態です。
この場合、
塀が境界線上なのか。
親の土地側なのか。
隣地側なのか。
を判断するために、土地家屋調査士へ相談して測量することがあります。
ただし、
土地を売るなら必ず高額な確定測量を先にする
とは限りません。
売却条件。
買主の希望。
土地価格。
既存資料。
によって必要性が変わります。
まず売却方法を確認し、
そのうえで測量費をかける意味があるか判断します。
測量費と売却価格の比較はこちら。
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▪️⑪ 筆界が分からない場合には筆界特定制度もある
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隣人と、
「境界は塀の真ん中」
「いや、塀全部こっちの土地」
というように認識が違う場合があります。
話し合いだけで整理できない場合には、
法務局の筆界特定制度
という制度があります。
筆界特定制度とは、
土地が登記された際に定められた本来の筆界について、
法務局の筆界特定登記官が専門家の意見や調査を踏まえて、その位置・範囲を明らかにする制度です。
ここで重要なのは、
筆界特定制度は「塀の所有者を決める制度」ではない
ということです。
また、
土地の所有権がどこまで及ぶのかを直接決める制度でもありません。
あくまで、
登記上の筆界を明らかにする制度
です。
その筆界と塀の位置を比較し、
さらに塀の所有関係を整理します。
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▪️⑫ 塀の中心と境界が一致していても「昔からそうだった」とは限らない
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現在測量すると、
ブロック塀の中心。
土地の筆界。
がきれいに一致していることがあります。
すると、
「やっぱり最初から共有塀だったんや」
と思うかもしれません。
しかし、
現在の位置だけでは、
誰が。
いつ。
何の目的で。
いくら負担して。
設置したかまでは分かりません。
民法上、境界線上の囲障等には共有の推定がありますが、
過去の書類など別の事情が存在することもあります。
だから、
位置の確認
と、
所有関係の確認
を同じものにしません。
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▪️⑬ 隣人が塀を自分のものだと思っている場合は争う前に資料を集める
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例えば親は、
「うちの塀や」
と言っている。
しかし隣人は、
「うちが建てた塀です」
と言っている。
という場合があります。
そこで、
どっちが正しい。
と感情的に争う前に、
資料を集めます。
土地の境界資料。
建築当時の図面。
外構契約。
過去の写真。
領収書。
当時を知る人の話。
などです。
もし所有権について本格的な対立になれば、
土地家屋調査士だけでなく弁護士への相談が必要になる場合もあります。
法務局の筆界特定制度も、
所有権争いそのものを解決する制度ではない
点には注意します。
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▪️⑭ 隣人が塀に物を付けていても、それだけで所有者とは決まらない
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ブロック塀を見ると、
隣家側に、
物干し。
棚。
植物。
ネット。
その他の設備。
が取り付けられていることがあります。
すると、
「隣が使ってるから隣の塀やろ」
と思うかもしれません。
しかし、
現在利用している人＝所有者
とは限りません。
共有塀を双方が利用している。
以前に親が使用を認めていた。
という可能性もあります。
利用状況は手掛かりになりますが、
それだけで所有権を決めないようにします。
隣人による土地利用そのものについてはこちら。
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▪️⑮ 境界塀が原因で売却しにくいなら「解決後」と「現況」の両方を比較する
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例えば、
塀が古い。
所有者不明。
境界も不明。
一部傾いている。
という空き家があります。
売却するために、
測量する。
隣人と協議する。
塀を撤去する。
新しいフェンスを作る。
と全部進めれば、多くの費用が必要になる場合があります。
土地価格が高ければ、それでも整理する意味があるかもしれません。
しかし、
売却価格が低い空き家。
需要が弱い土地。
なら、
事前費用が売却価格に対して大きすぎることがあります。
だから、
問題を全部解決してから売る方法
と、
現在の状態を説明して現況で売る方法
を比較します。
一般市場で難しい場合には、
現況買取を検討できることもあります。
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〖PR〗境界・古いブロック塀・残置物など複数の問題があり、一般売却のために先行費用が大きくなる空き家は、現況で相談できる専門買取も比較対象になります。
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▪️ブロック塀の所有者が分からないときの確認順
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親の家と隣家の間に古いブロック塀を見つけたら、次の順番で確認します。
・① 土地の地番・登記名義を確認する
・② 公図・地積測量図・境界確認書を探す
・③ 現地の境界標を確認する
・④ 境界とブロック塀の位置関係を見る
・⑤ 親へ設置時期・費用負担を聞く
・⑥ 外構契約書・領収書・過去写真を探す
・⑦ 隣人へ設置経緯を確認する
・⑧ 必要なら土地家屋調査士等へ相談する
・⑨ 現況のまま売る場合と整理後の売却条件を比較する
特に重要なのは、
「ブロック塀がある場所＝境界」と最初から決めないこと。
です。
境界を確認する。
そのあと、
塀がどこにあるか。
誰が設置したか。
を調べます。
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▪️よくある質問｜境界上のブロック塀は誰のもの？
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Q．境界の真ん中にあるブロック塀は共有ですか？
民法229条では、境界線上に設けた囲障・障壁等は相隣者の共有に属するものと推定されています。
ただし「共有と推定」であり、個別の資料や設置経緯などによって所有関係を確認する必要があります。
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Q．ブロック塀が全部こちら側にあります。親のものですか？
位置は重要な判断材料ですが、それだけで最終判断しない方が安全です。
境界資料や設置時の契約、費用負担なども確認します。
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Q．土地の登記簿を見ればブロック塀の所有者も分かりますか？
土地の登記事項だけでブロック塀の所有者まで確認できるとは限りません。
外構資料や境界資料、設置経緯なども確認します。
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Q．共有のブロック塀を自分だけで撤去できますか？
共有物について大きな変更を加える場合には、他の共有者の同意が関係します。
共有の可能性がある状態で勝手に全面撤去せず、所有関係を確認してください。
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Q．隣の人も誰の塀か分からないと言っています。どうすればいいですか？
まず境界資料、測量図、昔の工事資料などを確認します。
境界自体が不明なら土地家屋調査士、筆界問題なら法務局の筆界特定制度などを検討する場合があります。
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Q．古くて危険そうなブロック塀です。誰のものか分かるまで放置ですか？
安全性と所有関係は別々に確認します。
傾き・ひび割れなどがある場合は専門家や自治体へ相談し、危険性を確認してください。
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Q．売却前に必ず撤去しないといけませんか？
必ずとは限りません。
現況で売却できる場合もあるため、撤去費をかける前に不動産会社へ相談します。
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Q．筆界特定制度を使えば塀が誰のものか決めてもらえますか？
筆界特定制度は、本来の土地の筆界を明らかにする制度です。
塀そのものの所有権や所有権界を直接決める制度ではありません。
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▪️まとめ｜境界上の古いブロック塀は「誰のもの？」より先に境界を見る
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親の空き家を売る。
現地へ行く。
隣家との間に古いブロック塀がある。
すると、
「この塀、誰の？」
という問題が出てきます。
しかし最初に確認するのは、
塀の所有者ではありません。
土地の境界です。
ブロック塀そのものが、
登記上の筆界。
所有権の境界。
と一致しているとは限らないからです。
まず、
公図。
地積測量図。
境界確認書。
境界標。
を確認する。
そのあと、
塀全体が親側。
隣地側。
境界線上。
のどこにあるのかを見る。
本当に境界線上にある囲障・障壁なら、民法229条には共有と推定する規定があります。
ただし、
境界上＝100％共有確定
ではありません。
過去の工事資料。
費用負担。
合意。
設置経緯。
なども確認します。
そして共有の可能性があるなら、
売却前だから。
古いから。
という理由だけで勝手に全面撤去しない。
危険な状態なら、安全性は別に確認する。
境界自体が分からないなら、
土地家屋調査士や筆界特定制度などを検討する。
それでも所有関係が整理できない場合は、
分からない事実を隠さず不動産会社へ伝え、
現況での売却条件も比較します。
大切なのは、
「古い塀を完璧に整理してからでないと売れない」と決めないこと。
まず現在の状態を調べる。
次に売却価格を確認する。
そして、
測量。
協議。
補修。
撤去。
にどこまで費用をかけるのか決める。
これが、親の家と隣家との境界に古いブロック塀を見つけたときの確認順です。
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