築古アパートと新築アパートはどっちが儲かる？利回り・修繕・融資・売却まで比較
- MIRAIU
- 8月19日
- 読了時間: 13分
築古アパートと新築アパートを比較すると、
「築古は利回り10％」
「新築は利回り7％」
のように、まず表面利回りへ目が行きます。
この数字だけを見ると、
利回りが高い築古の方が儲かりそう
に見えます。
しかしアパート投資で最終的に残るお金は、表面利回りだけでは決まりません。
確認したいのは、
・購入価格
・家賃収入
・空室
・修繕費
・融資条件
・保有中のキャッシュフロー
・10年後の売却価格
です。
築古には築古の強みがあり、新築には新築の強みがあります。
この記事では、
「利回りが何％か」ではなく「保有して売却するまでにいくら残るか」
という視点から、築古アパートと新築アパートを比較します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜築古と新築は表面利回りだけでは比較できない
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最初に結論から整理すると、
築古＝高利回りだから有利
でも、
新築＝新しいから安全
でもありません。
築古は購入価格を抑えやすく、高い表面利回りを狙える物件があります。
一方、新築は表面利回りが低くても、
・融資期間
・当初の修繕負担
・入居募集
・保有後の築年数
などを含めると、資金計画を立てやすい場合があります。
最終的に見るべきなのは、
年間キャッシュフロー＋ローン残高の減少＋売却時の手残り
です。
これを見ずに表面利回りだけ比較すると、投資判断を誤りやすくなります。
地方で不動産投資を始める基本はこちら。
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▪️そもそも表面利回りは「利益率」ではない
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表面利回りは一般的に、
年間満室家賃÷購入価格×100
で計算します。
たとえば、
購入価格5,000万円。
年間満室家賃500万円。
なら表面利回りは10％です。
しかし500万円がそのまま利益になるわけではありません。
実際には、
・空室損
・管理費
・修繕費
・固定資産税
・保険料
・共用部費用
・ローン返済
などがあります。
つまり表面利回りは、
物件を比較する入口の数字
ではあっても、
最終的な手残りを示す数字ではない
ということです。
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▪️比較① 購入価格と表面利回りは築古が有利になりやすい
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築古アパートの大きな魅力は、購入価格を抑えられる可能性があることです。
新築時より価格が下がった物件を購入できれば、現在の家賃に対する表面利回りは高くなります。
たとえば、
新築7％。
築古10％。
という物件があれば、表面上は築古が大きく有利に見えます。
さらに購入価格そのものが低ければ、必要な自己資金を抑えられる可能性もあります。
ただし築古では、
「なぜこの価格で売られているのか」
まで確認します。
単純に安いのではなく、
・空室が多い
・家賃が下がっている
・大規模修繕が近い
・設備が古い
・土地条件が弱い
などが価格へ反映されている可能性もあるからです。
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▪️比較② 修繕費は築年数ではなく「いつ何が来るか」を見る
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築古投資で特に注意したいのが修繕です。
購入直後は問題がなくても、
・屋根
・外壁
・防水
・給排水
・給湯器
・エアコン
・共用灯
・階段や手すり
などの修繕が重なることがあります。
たとえば年間100万円のキャッシュフローを想定していても、突然300万円の修繕が発生すれば、数年分の利益が一度に消える可能性があります。
だから築古を見るときは、
利回り10％
だけではなく、
今後5年間で何を直す可能性があるか
まで確認します。
築古物件のリフォーム・修繕を整理したい場合はこちら。
修繕費を具体的に比較したい場合はこちら。
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▪️新築でも「10年間修繕費ゼロ」とは考えない
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一方、新築は建物や設備が新しいため、購入直後から屋根や外壁の大規模修繕を抱える築古とは資金計画が異なります。
ただし、
新築＝修繕費ゼロ
ではありません。
新築でも、
・退去後の原状回復
・設備故障
・共用部の小修繕
・エアコン交換
・入居者対応
などは発生します。
さらに保有期間が長くなれば、いずれ外壁・屋根・防水・設備更新の時期も来ます。
新築のメリットは、
修繕が存在しないことではなく、大きな修繕までの時間を取りやすいこと
と考えた方が現実的です。
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▪️比較③ 融資は金利だけでなく「期間」がキャッシュフローを変える
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アパート投資では、金利差ばかり注目されます。
しかし年間キャッシュフローに大きく影響するのは、
金利＋融資期間
です。
同じ借入額でも、
20年返済。
30年返済。
では毎月返済額が大きく変わります。
築古では建物の築年数や構造、担保評価などによって、希望する融資期間にならない場合があります。
新築でも必ず35年借りられるわけではありませんが、築年数が浅い分、長期の事業計画を金融機関へ提示しやすいケースがあります。
ただし実際の融資条件は、
・借りる人の属性
・法人の決算
・自己資金
・物件評価
・構造
・収益性
・金融機関
によって変わります。
「築古なら3％、新築なら1％台」などと固定して考えないことが重要です。
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▪️表面利回りが低くても融資期間で手残りが逆転することがある
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ここでは違いを見るため、あえて単純化した仮定で比較します。
実際の市場平均ではなく、考え方を見るためのシミュレーションです。
築古アパートの仮定
・購入価格 5,000万円
・年間満室家賃 500万円
・表面利回り 10％
・借入 4,000万円
・金利 2.5％
・返済期間 20年
・空室損 年間家賃の12％と仮定
・修繕積立 年間60万円と仮定
この条件なら年間返済額は約254万円です。
単純化すると、
500万円
－空室損60万円
－修繕積立60万円
－返済約254万円
＝約126万円
が残ります。
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新築アパートの仮定
・購入価格 7,000万円
・年間満室家賃 490万円
・表面利回り 7％
・借入 5,600万円
・金利 1.8％
・返済期間 30年
・空室損 年間家賃の5％と仮定
・修繕積立 年間20万円と仮定
年間返済額は約242万円です。
単純化すると、
490万円
－空室損約25万円
－修繕積立20万円
－返済約242万円
＝約203万円
が残ります。
表面利回りだけなら、
築古10％。
新築7％。
で築古が上です。
ところが今回の仮定では、融資期間・空室・修繕を含めると新築側の年間手残りが大きくなりました。
もちろんこれは一例であり、
新築なら必ずこの結果になるという意味ではありません。
管理費、固定資産税、保険、購入諸費用、税金なども省略しています。
重要なのは、
利回りが3ポイント高い＝キャッシュフローも3ポイント有利
ではないということです。
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▪️比較④ 空室は「新築か築古か」だけで決めない
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新築は新しさそのものが募集時の強みになります。
しかし、新築ならどこでも満室になるわけではありません。
一方で築古でも、
・家賃設定
・間取り
・駐車場
・立地
・室内リフォーム
・管理状態
が需要と合えば入居者を確保できる物件があります。
だから空室率を見るときは、
築30年だから20％。
新築だから5％。
と固定してはいけません。
確認したいのは、
・周辺の競合物件
・募集家賃
・入居者層
・退去理由
・現在の空室期間
・管理会社の客付力
です。
築年数は空室を決める一要素でしかありません。
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▪️満室物件でも「現在の家賃が維持できるか」を見る
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築古アパートが現在満室なら、
「満室だから安心」
と思いやすくなります。
しかし確認したいのは、
今の入居者が退去したあと、同じ家賃で決まるか
です。
長期入居者の家賃が周辺相場より高い場合、退去後に家賃を下げる可能性があります。
逆に、長期間家賃改定をしていないため相場より低いケースもあります。
レントロールを見るときは、
・現在家賃
・入居開始時期
・周辺募集家賃
・退去後想定家賃
を分けます。
現在の満室収入だけで10年間の収支を作らないことが重要です。
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▪️比較⑤ 出口では「10年後に何年築になるか」が変わる
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アパート投資は購入時だけでなく、売却時も考えます。
たとえば、
築30年で購入。
10年間保有。
なら売却時は築40年です。
一方、
新築で取得。
10年間保有。
なら売却時は築10年です。
当然、次の買主が見る条件は違います。
ただし、
築40年だから売れない。
築10年だから高く売れる。
と単純には決まりません。
売却時には、
・土地価格
・家賃収入
・入居率
・建物状態
・残存する修繕リスク
・金融機関の融資姿勢
などが影響します。
築古でも土地値が強く、高い収益が維持されていれば出口を作れる場合があります。
逆に新築でも、土地を高く買いすぎたり賃料設定が崩れたりすれば、売却価格が期待を下回る可能性があります。
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▪️新築で特に注意したいのは「土地と建物を高く買いすぎないこと」
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新築は新しいから安全に見えます。
しかし投資として重要なのは、
総事業費に対して家賃がいくら取れるか
です。
土地を高値で購入し、
建築費も高く、
完成時の家賃を強気に設定して、
ようやく利回りを作っている。
という計画なら注意が必要です。
確認したいのは、
・土地価格
・建築費
・諸費用
・想定家賃
・周辺家賃
・完成後の評価
です。
新築は修繕リスクを抑えやすい一方、購入時に高値をつかむリスクがあります。
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▪️築古で特に注意したいのは「買った瞬間に修繕が始まらないか」
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築古では逆です。
安く購入できても、
購入後すぐに、
外壁300万円。
防水200万円。
室内改修150万円。
給湯器交換。
などが重なれば、実際の取得総額は上がります。
たとえば、
物件価格4,000万円。
購入直後の修繕500万円。
なら、実質的には4,500万円を投じています。
それでも家賃収入が400万円なら、
物件価格だけで見た表面利回り10％と、投下資金全体から見た収益性は違います。
築古では、
購入価格＋購入直後の修繕費
まで含めて投資額を見ることが重要です。
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▪️「10年間でいくら儲かるか」は3つに分ける
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築古と新築を本当に比較するなら、年間キャッシュフローだけでは足りません。
10年間の利益は大きく、
①保有中のキャッシュフロー
家賃から経費・返済を引いて残るお金です。
②ローン元金の減少
返済によって借入残高が減った部分です。
③売却時の手残り
売却代金から残債や売却費用などを差し引いた金額です。
を分けて考えます。
つまり、
10年利益＝毎年の手残りだけではない
ということです。
年間CF100万円でも、10年後に高い残債と大規模修繕を抱えて売却しにくければ、出口まで含めた結果は変わります。
反対に年間CFがやや低くても、借入残高が減り、売却しやすい状態を維持できれば総利益が大きくなることがあります。
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▪️築古アパートが向いている人
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築古が悪い投資というわけではありません。
むしろ条件が合えば、高い収益性を狙える方法です。
向いているのは、
・物件を安く仕入れられる
・修繕費を見抜ける
・リフォームをコントロールできる
・地域の賃貸需要を理解している
・突発修繕に耐える現金を持っている
・出口となる土地値や売却相手を考えられる
人です。
築古では、
安く買う力＋運営する力
が利益へ直結します。
価格が安いだけでは十分ではありません。
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▪️新築アパートが向いている人
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新築では、別の能力が必要です。
向いているのは、
・長期保有を前提に考える
・土地選びを重視する
・融資を使って資産規模を拡大したい
・当初の大規模修繕リスクを抑えたい
・入居者ターゲットから間取りを設計したい
・10年後、20年後の出口まで計画したい
人です。
ただし土地から新築する場合は、
土地。
建物。
家賃。
融資。
の4つを同時に組み立てる必要があります。
新しいから簡単な投資ではありません。
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▪️初心者なら「築古か新築か」の前にここを見る
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初めてアパートを買うとき、
築古にする。
新築にする。
から考えると順番が逆になることがあります。
まず、
・自己資金はいくら使えるか
・突発修繕へいくら残せるか
・年間いくらCFが必要か
・どの地域を理解しているか
・何年間保有するか
・最後に誰へ売るか
を決めます。
その条件に合うのが築古なのか、新築なのかを考えます。
不動産投資を最初から整理したい場合はこちら。
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▪️物件を見るなら7つの数字を並べる
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築古と新築を比較するときは、最低でも次の7つを並べます。
①総投資額
物件価格だけでなく購入費用や初期工事も含めます。
②年間家賃
満室家賃と現実的な家賃を分けます。
③空室損
満室前提だけで計算しません。
④年間運営費
・管理
・税金
・保険
・共用部
などを確認します。
⑤修繕
初年度だけでなく5年・10年で考えます。
⑥融資
・借入額
・金利
・返済期間
・年間返済額
を確認します。
⑦出口
10年後の築年数、残債、想定売却価格を確認します。
この7つを並べると、
「利回り10％だから買う」
という判断から抜け出せます。
不動産投資の物件情報を比較したい場合はこちら。
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▪️よくある質問
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Q. 築古アパートと新築アパートは結局どちらが儲かりますか？
一律には決まりません。購入価格、家賃、修繕、融資、空室、売却まで含めた総利益で比較します。
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Q. 利回り10％の築古なら利回り7％の新築より有利ですか？
表面利回りだけでは判断できません。融資期間や修繕費などによって年間キャッシュフローが逆転することもあります。
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Q. 新築なら修繕費は考えなくてもいいですか？
考える必要があります。当初の大規模修繕は読みやすくても、設備故障や原状回復、小修繕、将来の外壁・防水工事などは想定します。
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Q. 築古は初心者には無理ですか？
一律に無理ではありません。ただし建物状態・修繕・賃料・融資・出口など購入前に確認する項目が増えるため、余裕資金を含めた慎重な判断が必要です。
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Q. 10年で売るなら新築の方が有利ですか？
売却時の築年数は新築が若くなりますが、それだけでは決まりません。土地価格、収益、残債、建物状態、売却時の市場環境まで確認します。
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▪️まとめ｜築古と新築は「利回り」ではなく「保有して売ったあと」で比べる
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築古アパートと新築アパートを比べると、
築古は高利回り。
新築は低利回り。
という数字が最初に目に入ります。
しかし投資として確認するのは、
・購入価格
・実際の家賃
・空室
・運営費
・修繕
・融資条件
・売却価格
です。
築古の強みは、
安く買い、高い家賃収入を確保できれば高収益を狙えること。
一方で、
修繕。
空室。
短い融資期間。
保有後の築年数。
をコントロールする必要があります。
新築の強みは、
建物が新しい状態から長期の運営計画を作れること。
一方で、
土地価格。
建築費。
低めの表面利回り。
を含め、最初に高く買いすぎないことが重要です。
だから、
築古と新築、どちらが正解か
ではありません。
見るべきなのは、
自分が投入する自己資金に対して、10年間でどれだけ資産と現金が残るのか。
です。
表面利回りは入口。
年間CFは途中経過。
売却後の手残りまで見て、初めて投資の結果が分かります。
築古10％と新築7％を見つけたら、
「10％の方が儲かる」
と決めるのではなく、
修繕・融資・空室・10年後の残債と売却価格まで数字にする。
そこまで比較してから、どちらへ投資するか判断することが重要です。
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