古家は解体して売るべき？更地売却と現況売却の手残りを比べる
更新日：4 日前
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親が暮らした古い家を売るとき、『家を壊してから売った方が買いやすいのかな』と考えることがあります。その一方で、思い出のある建物を先に壊すことに迷いがあるのも自然なことです。
古い家は必ず更地にすべきという決まりはありません。残して売る案と解体して売る案を、売却価格だけでなく工事費と手元に残る金額で比べることが大切です。
① 建物は築年数だけで価値を決めない
古くても雨漏りや傾きが少なく、修理しながら使える家なら利用したい人がいるかもしれません。逆に建物の傷みが大きければ、買主が解体や大規模修繕を考える場合もあります。
まず屋根、床、柱、設備、修理履歴を整理しましょう。築年数だけで『建物の価値はゼロ』と言わず、利用可能性を現地の状態から考えることが大切です。
② 現況売却で先に確認したいこと
古家付きのまま売るなら、売主が事前に解体費を負担しなくて済む可能性があります。しかし現況渡しは、建物の不具合や知っている事情を伝えなくてよいという意味ではありません。
売買契約で建物をどう扱うか、どこまで片付けて渡すか、修理歴をどう共有するかを仲介会社へ確認しましょう。建物状況調査の活用を相談する方法もあります。
③ 更地にするメリットと失う選択肢
更地なら土地の形を確認しやすくなり、新築を検討する人が計画を立てやすくなる場合があります。けれども、古い家を改修して使いたい買主には建物がないことが不利に働くかもしれません。
建物を残すことと土地を更地にすること、それぞれを求める人が地域にいるかを不動産会社へ聞いてみましょう。建物が古いから売れないと決めつけないことが大切です。
④ 解体前に再建築できる条件を確認
いま家が建っていても、取り壊した後に同じ規模の建物を建てられるとは限りません。道路の接道条件、用途地域、擁壁、法令上の制限などが関係するためです。
解体前に登記事項や図面を確認し、自治体の建築窓口へ何を確認すべきか相談しましょう。再建築の可能性を調べることは、買主に伝える情報を整えることでもあります。
⑤ 解体見積もりは本体以外を分ける
解体費は家の広さや構造のほか、重機の入る道路、隣家との距離、家財、塀、庭石、地中埋設物などで変わります。木造だから一定金額で終わるという一律の相場は当てはめられません。
本体解体、残置物、付帯物撤去、追加工事、廃棄物処分の項目を分けて見積もりましょう。工事の後で思わぬ負担が増えないよう、条件の違う見積もりを金額だけで比べないことも大切です。
⑥ 固定資産税は6倍という言葉だけで判断しない
住宅の敷地には住宅用地特例が適用される場合があり、解体するとその後の土地の課税上の扱いが変わることがあります。判断には建物の状況と賦課期日の1月1日などが関係します。
ただし、実際に納める固定資産税が必ず6倍になるわけではありません。課税明細を見て、市町村の税担当窓口へ確認してから工事時期を考えましょう。
⑦ 更地になった後の管理費も忘れない
解体すれば建物の点検は不要になりますが、草刈りや不法投棄の確認など土地の管理が残る場合があります。売却まで時間がかかれば、税金や管理費が積み重なることもあります。
家族がどのくらい管理に通えるか、売却活動が長引いたときの費用を先に考えておきましょう。更地なら管理は一切不要と考えると、後で困ることがあります。
⑧ 売値でなく『手元に残るお金』で比べる
更地にした後の査定価格が高くても、解体費や整地費を差し引くと現況売却より手残りが少ない場合があります。反対に工事によって買い手が見つかりやすくなることもあり、結果は物件ごとに異なります。
現況査定から売却費用を引く案と、更地査定から解体・整地・売却費用を引く案を同じ表で比較しましょう。査定価格は成約の保証ではないため、金額には幅を持たせて考えてください。
⑨ 相続した実家の税制特例を確認する
一定の条件を満たす相続空き家の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。国土交通省は、条件次第で譲渡後の一定期限内に解体する場合も対象になり得ると案内しています。
誰でも利用できる制度ではなく、相続や建物、売買の時期などの要件があるため、解体や契約を決める前に税理士・税務署へ確認しましょう。古家があることだけで適用できないと決めつけないことが大切です。
⑩ 売る・残す・解体するを家族で話す
先に解体するか迷う家ほど、家族の希望が違うことがあります。建物を使いたい人がいるのか、安全管理が難しいのかを話し合わないまま工事を進めると、後から後悔するかもしれません。
建物の状態、再建築条件、現況と更地の査定、工事費、税金を揃えてから決めましょう。売却を急がず、今ある家をどう引き継ぐかも含めて選択できると安心です。
よくある質問
Q. 古家は解体した方が必ず高く売れますか？
A. 一律ではありません。現況・更地それぞれの査定価格から費用を引いて、手残りを比べましょう。
Q. 現況渡しなら建物の雨漏りを説明しなくてもよいですか？
A. そうではありません。知っている不具合や修理歴は不動産会社へ伝え、契約上の説明事項を確認してください。
Q. 相続した家は解体しないと3,000万円控除を使えませんか？
A. 条件によっては売却後の解体などを含む方法も対象になり得ます。個別の税務要件を確認しましょう。
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まとめ｜次の判断へ
古家を解体するか迷ったら、家の状態と建築条件を先に確認してください。現況売却と更地売却の査定、解体・管理・税金を並べて、手元に残る金額と家族の希望で決めていきましょう。
