古家付き土地を売る不動産会社はどう選ぶ？査定根拠・古家扱い・販売方法・手残りの確認順
更新日：2 日前
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築48年の実家を売ろうとしたら、不動産会社Aは「古家付き土地として売りましょう」。会社Bは「先に解体して、更地で売った方がいい」と言った。
屋根には雨染みがあり、家財も少し残っている。解体費を先払いする価値はあるのか、それとも古い家を使いたい買主がいるのか、迷う場面です。
古家付き土地の不動産会社選びでは、査定額の高さより建物を残す・土地として売る・解体するという提案の前提を比べることが大切です。
▪️① 同じ土地なのに会社で査定が違うのはなぜ？
会社Aは古家の再利用を検討する買主を想定し、会社Bは更地に住宅を建てる買主を想定しているかもしれません。買主の使い方が違えば価格の見立ても変わります。
前面道路、土地の形や高低差、駐車のしやすさ、境界など、建物を壊しても変わらない条件が査定へ影響する場合があります。
『その金額は古家付き現況での査定ですか。解体費を売主が負担する想定ですか』と聞き、会社ごとの前提をそろえましょう。
▪️② 古家を利用する買主へ売る案も残す
築48年でも、修理して住む人や賃貸物件にしたい人が検討する場合があります。一方、雨漏りや床の沈みが大きければ安全上の確認や費用が必要です。
不動産会社に、古家を残したまま売った実績や、どんな買主から問い合わせがあるか聞いてみましょう。『古いから価値ゼロ』という一言では判断しきれません。
建物の状態を隠さず伝え、買主が調査を希望したときに誰が何を手配するのかも確認します。
▪️③ 解体を勧める理由は価格差で確かめる
「更地なら売れやすい」と言われても、解体後の想定価格が高いだけでは工事費を回収できるとは限りません。
仮に古家付き現況700万円、解体費160万円、解体後の想定売値820万円なら、解体費だけを考えても差額はマイナス40万円。これは計算用の仮例で、税や管理費はまだ含みません。
しかも解体後も接道など建築の制限が残る場合があります。解体工事を契約する前に、建築条件と古家付きの査定を確認しましょう。
▪️④ 仲介と直接買取は引渡し条件まで比較する
仲介は市場で買主を探す方法で、成約価格と時期は買主が見つかるまで確定しません。直接買取では提示価格と具体的な引渡し条件を相談できます。
ただし買取だから残置物を全部置いてよいとは限りません。家具の撤去・測量・建物不具合の説明など、誰が何を行うかを確認します。
「査定額が高い会社」より、実際に買主へ届ける方法と売主負担を説明できる会社かどうかが大切です。
同じ現況条件で比較すれば、査定や解体の前提が違う理由を聞きやすくなります。
▪️⑤ 広告では土地と建物のどちらを見せる？
古家付き土地を探す買主に、建物内部の写真を見せるのか、敷地と道路・駐車のしやすさを中心に伝えるのか。販売の仕方は想定する買主によって違います。
古家付き現況の販売なら、雨漏りなど把握している不具合をどう説明し、安全に内見するか確認しましょう。土地利用を重視する人へは、道路や境界資料が重要な場合があります。
問い合わせ・内見・申込みの各段階でどんな反応があったかを報告してくれる会社なら、売出後の見直しも具体的に考えやすくなります。
▪️⑥ 売却費用と手残りを、会社別に比べる
仲介手数料に加え、家財処分・測量・解体・草刈りなどの売主費用が生じる場合があります。会社Aの現況売却と会社Bの更地案では、工事の先払いが違うかもしれません。
売主が支払う費用、引渡しまでの管理期間、買主が負担する工事を同じ欄へ並べましょう。見積もりを取っていない費用は確定額として扱わない方が安全です。
大きな工事を先に進める前に、他社へ古家付きのまま売却できる条件を聞く選択肢もあります。
元記事に掲載されている査定サービスでも、現況条件の相談ができます。
▪️⑦ 古家付き土地で会社を選ぶ四つの確認
最初に査定の前提を確認し、古家付き・建物利用・更地案のどの数字か区別します。
次に道路・境界・建物の不具合と、修理や解体に必要な調査を聞きましょう。
三つ目に仲介・買取それぞれの想定買主、広告・内見、販売期間と引渡し条件を比較します。
最後に片付け・測量・解体・保有費などを引いた手残りを見て、工事を急がず依頼する不動産会社を選びましょう。
▪️⑧ Q&A
Q1. 古家付き土地なら先に解体した方がいい？
解体で売却条件が改善する場合もありますが、費用以上の価格差が生まれる保証はありません。
古家付きと更地の両方の見込みを確認しましょう。
Q2. 築古住宅の建物価値は必ずゼロ？
築年数が古くても利用を検討する買主がいる場合があります。
建物の状態と想定買主、修繕負担を確認してください。
Q3. 古家付き土地では仲介と買取どちらが得？
価格、引渡し、残置物、測量・解体費、期間によって変わります。
費用を差し引いた手残りと管理負担で比較しましょう。
▪️⑨ まとめ
古家付き土地の会社選びは、建物を残して売る案と更地案の査定前提をそろえることから始まります。
古家の扱い・土地条件・買主層・解体費と売却期間を確認し、売却後に残る金額で判断してください。
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