【MIRAIU｜大分県の空き家リフォーム】温泉地・豪雨河川・リアス海岸・国東半島で「直す／売る」を決める
更新日：6 日前
大分県の空き家は、同じ築年数でも「どこにあるか」で改修の意味が大きく変わります。大分市の都市住宅地、別府・由布の温泉観光地、日田の豪雨河川、佐伯・臼杵・津久見のリアス沿岸、国東半島の遠方管理では、先に見るべき費用がまったく違います。
しかも大分県の空き家率は2023年時点で19.14％。県全体で空き家が珍しくないからこそ、「補助金があるから直す」ではなく、現況で売れる家・貸せる家・残す家を先に分けることが重要です。
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▪️① 大分県では「直す前に出口を決める」が先
大分県は空き家の選択肢が比較的多く、改修前の現況でも市場へ出せる家があります。都市部・観光地・移住人気地域では、売主側が全面改修すると買主の好みとずれることもあります。
逆に、賃貸や長期居住へ回す家では、耐震・水回り・断熱・段差など生活に直結する部分を先に直す意味があります。
そのため県親玉では、改修費ではなく「売る・貸す・住む・事業活用」の出口を先に置きます。
▪️② 空き家115,500戸・空き家率19.14％という前提
2023年住宅・土地統計調査では、大分県の総住宅数は603,300戸、空き家は115,500戸、空き家率は19.14％です。全国平均13.84％を上回ります。
空き家が多い地域では、購入者や借り手が比較できる候補も増えます。高額改修を先に入れるより、周辺の中古・空き家バンク物件と総額を比べる方が合理的です。
▪️③ 大分市は大分川・大野川と都市住宅流通を同時に見る
大分市は県内最大の住宅市場がある一方、大分川・大野川水系や沿岸低地の水害条件を住所ごとに分ける必要があります。
2026年1月にも大野川水系の中小河川で洪水浸水想定区域図が追加公表されており、古いハザードだけで判断しないことが重要です。
流通性がある家は現況売却、低地の長期保有住宅は復旧しやすい設備配置というように、出口で工事内容を変えます。
▪️④ 別府は温泉・斜面・観光利用を住宅改修と分ける
別府市では温泉地・斜面住宅地・観光利用の可能性が空き家判断へ影響します。温泉設備や配管、斜面・擁壁、道路幅は、一般的な室内リフォームとは別に確認が必要です。
宿泊・事業利用を考える家では、住宅としての改修だけでなく用途・消防・運営費まで確認し、住居利用と事業活用を混同しないようにします。
▪️⑤ 日田は豪雨・筑後川上流・山間道路を先に確認する
日田市は河川と山間が近く、豪雨時の洪水・土砂・道路寸断を改修判断へ入れたい地域です。
水害経験のある家では、豪華な仕上げより、濡れた後に乾燥・交換しやすい床下・壁・設備を考える方が長期管理に合う場合があります。
遠方所有や山間部では、改修後の見回り・草刈り・冬季の道路条件も総額へ入れます。
▪️⑥ 佐伯はリアス海岸・津波・遠方管理を改修費へ足す
佐伯市は海岸線が長く、湾・半島・島しょ部で津波・高潮、道路・資材搬入、遠方管理の負担が変わります。
沿岸だから改修しないと決めるのではなく、避難、復旧、住宅流通、施工アクセスを物件ごとに確認します。
工事費だけでなく、台風後の外装確認や長距離移動まで3年程度で見積もると、持ち続ける費用が見えます。
▪️⑦ 臼杵・津久見は沿岸災害と歴史地区・斜面を分ける
臼杵・津久見では沿岸低地、斜面、古い市街地で改修条件が変わります。津波・高潮だけでなく、擁壁や狭い道路、工事車両の搬入条件も確認したいです。
歴史的な町並みや古い建物では、見た目を残す工事と、構造・設備を安全にする工事を分けると費用を整理しやすくなります。
▪️⑧ 国東・豊後高田・杵築は半島の市場性と遠方所有を見る
国東半島では、沿岸・丘陵・農地周辺の空き家が混在し、都市部より買主・借主の母数が限られる地域もあります。
安い取得価格だけで全面改修せず、空き家バンク、移住需要、道路、外周管理、売却までの時間を含めて判断します。
遠方所有なら、交通費・草刈り・写真確認・台風後の見回りまで管理コストへ入れましょう。
▪️⑨ 宇佐・中津は平野・河川・農地周辺の排水を見る
宇佐・中津は県北の平野部と河川・農地が広がり、住宅地でも水路・排水・農地境界が管理負担へ影響します。
中古住宅として流通する家は現況市場を見つつ、低地では床下・設備・車両進入、郊外では外周管理まで確認します。
▪️⑩ 竹田・豊後大野は山間・石垣・寒暖差を住宅内装より先に見る
竹田・豊後大野では山間道路、石垣・斜面、河川、広い敷地が改修後の維持費へ影響します。
古い家では屋根・基礎・配管・凍結や寒暖差への対応を先に確認し、室内仕上げを後に回す方が手戻りを減らせます。
▪️⑪ 由布は観光・別荘・寒冷・遠方管理を分ける
由布市は湯布院など観光・別荘需要を期待できる一方、標高や冬季条件、遠方管理、観光用途と住宅用途の違いがあります。
高い賃料や観光需要だけを前提に改修せず、住宅として使うのか、セカンドハウスか、事業活用かを先に決めます。
▪️⑫ 2026洪水図は中小河川まで更新が続いている
大分県は想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域図を順次更新しており、2026年1月にも大分市を含む複数河川の図を追加公表しました。
水防法改正後は対象河川が中小河川へ拡大しています。大きな川から離れているだけで安全と判断せず、県図と市町村ハザードを重ねましょう。
▪️⑬ 沿岸は津波と高潮を別の災害として確認する
大分県は別府市・中津市・佐伯市・臼杵市・津久見市・豊後高田市・杵築市・宇佐市・国東市などで津波災害警戒区域を指定しています。
また、沿岸市町について高潮浸水想定区域図も公表しています。津波と高潮は発生要因も避難の考え方も違うため、同じ浸水リスクとして一括りにしません。
▪️⑭ 土砂は2026年も指定区域・現地斜面を重ねる
大分県は土砂災害警戒区域・特別警戒区域を指定し、2026年も区域確認を呼びかけています。6月末時点でも県内で複数の土砂災害が発生しています。
区域外でも、がけ・沢・擁壁・排水が近い家では現地確認が必要です。斜面対策が大きい場合、内装より先に外周費を把握しましょう。
▪️⑮ 2026耐震診断は平成12年5月以前まで対象が広い
大分県の2026年度木造住宅耐震化支援では、耐震診断は平成12年5月31日以前に着工した一定の2階以下木造一戸建て住宅まで対象となります。
診断の申込窓口は市町村で、県の案内では原則無料とされていますが、建物形状などにより別費用が生じる場合があります。
1990年代築だから耐震確認は不要と決めず、対象になるか所在地の市町村へ確認しましょう。
▪️⑯ 耐震改修は全体改修150万円、段階改修60万円
旧耐震の一定木造住宅で耐震診断評点が1.0未満の場合、全体改修は最高150万円の定額補助です。
評点0.7未満を0.7以上1.0未満へ引き上げる段階的改修は補助率3分の2・最高60万円、耐震シェルターは最高30万円です。
一部市町村では制度が異なる場合があるため、内装・水回りの契約前に所在地の耐震制度を確認します。
▪️⑰ 2026リフォーム支援は子育て・三世代・高齢者で目的が違う
大分県と市町村が連携する2026年度リフォーム支援には、子育て支援型、三世代同居支援型、高齢者バリアフリー型があります。
子育て支援型は対象工事費20％・最大50万円、子ども3人以上は最大70万円。三世代同居支援型は50％・最大75万円、子ども3人以上は最大95万円。高齢者バリアフリー型は20％・最大30万円です。
空き家なら自動的に対象になる制度ではなく、世帯・所得・耐震などの要件があります。
▪️⑱ 空き家バンクは市町村ごとに条件と支援が違う
大分県は県内市町村の空き家バンクを案内し、2026年も空き家相談窓口を設置しています。空き家バンクは市町村が物件情報を公開し、移住希望者等とのマッチングを支援する仕組みです。
改修・購入・家財処分などの補助は市町村ごとに条件が違います。県内共通の『空き家改修補助』として扱わず、市記事で2026制度を個別確認します。
▪️⑲ 「購入＋改修＋3年管理」を同じ条件で見積もる
大分県の空き家は取得価格が低くても、斜面・沿岸・温泉設備・広い敷地・遠方管理で追加費用が出る家があります。
購入費、構造・屋根、水回り、外装、残置物、外周、交通・巡回を分け、3年間の総額で現況売却・部分補修・全面改修を比べましょう。
複数社へ依頼するときは、斜面・浸水・搬入・温泉設備など、その家特有の条件を同じ資料で伝えます。補助金は比較の一部であって工事額の基準にはしません。
▪️⑳ 大分県14市は同じ検索意図で作らない
大分市は都市流通と大分川・大野川、別府は温泉・斜面、日田は豪雨河川、佐伯はリアス海岸、由布は観光・別荘、国東・豊後高田・杵築は半島・遠方管理が主な判断軸です。
中津・宇佐は平野と排水、臼杵・津久見は沿岸と古い市街地、竹田・豊後大野は山間・石垣・寒暖差を優先します。
市記事ではタイトル型も章順も固定せず、その市で検索者が最初に迷うポイントから組み立てます。
▪️㉑ Q&A
Q. 大分県は空き家が多いですか？
2023年住宅・土地統計調査では空き家115,500戸、空き家率19.14％です。全国平均より高いため、改修前に周辺の中古・空き家バンク物件も比較する意味があります。
Q. 大分県の耐震診断は昭和56年以前だけですか？
2026年度の県制度では、耐震診断は平成12年5月31日以前に着工した一定の木造一戸建て住宅まで対象です。耐震改修の主要メニューは旧耐震住宅が中心です。
Q. 大分県の空き家なら県の共通リフォーム補助が使えますか？
空き家であることだけを要件とする県内共通制度ではありません。子育て・三世代・高齢者向け支援や市町村独自の空き家制度を条件別に確認します。
Q. 沿岸部は津波だけ見ればいいですか？
津波と高潮は別に確認し、河川洪水や土砂が重なる住所もあります。県と市町村の最新ハザードを重ねてください。
Q. 空き家は全面改修してから売った方がいいですか？
一律ではありません。大分市や別府・由布など市場性がある地域では、現況や部分補修の方が買主の選択肢を残せる場合があります。
▪️㉒ まとめ
大分県の空き家は、空き家率の高さだけでなく、都市・温泉・豪雨河川・リアス沿岸・半島・山間という地域差が大きいことが特徴です。
2026の洪水図、津波・高潮、土砂、耐震、世帯別リフォーム支援を確認し、補助金から工事額を決めず、売る・貸す・住む・活用する出口から改修範囲を決めましょう。
家を売る前にどこまで直すか迷った場合は、大分県14市の売却条件と工事費を引いた手残りを比べてから工事範囲を考えられます。
