竹田市の古い空き家は「普通の空き家バンク」か「再生バンク」か？城下・石垣・山間で改修の出口を分ける
更新日：6 日前
竹田市では、すぐ住める空き家だけでなく、大規模改修が必要な家を『空き家再生バンク』へ載せて、住宅・店舗・ゲストハウス・シェアハウス・福祉施設などへ再生する仕組みがあります。だから最初に決めたいのは、内装の色ではなく『普通の住宅として使うのか、再生事業として使うのか』です。
2026年の案内では、空き家Re:Born補助金は改修・再生費の2分の1・上限100万円。売買に関する支援は4分の1・上限50万円です。一方、城下町・石垣・山間・長湯方面では土砂・洪水・ため池・九重山火山など立地条件も先に見ます。
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▪️1 まず「通常バンク」か「再生バンク」かを分ける
通常の空き家バンクは、住宅として利用しやすい物件を売買・賃貸につなぐ仕組みです。
空き家再生バンクは、老朽化して通常バンクへ登録しにくい家を、住宅だけでなく店舗・ゲストハウス・シェアオフィスなどへ再生することを想定しています。
大規模改修が必要な家ほど、取得価格より用途・改修後の運営・5年以上の利用計画を先に作りましょう。
▪️2 Re:Bornは1/2・上限100万円、売買は1/4・上限50万円
竹田市空き家Re:Born補助金は、再生バンク登録物件を活用し、移住・定住につながる再生事業を行う個人・法人等を対象にしています。
2026年の市資料では、改修・再生に対する補助率は2分の1・上限100万円、売買に関する支援は4分の1・上限50万円と案内されています。
再生後5年以上事業を継続すること、市内業者施工、居住者確保などの条件があります。補助額より事業用途が続くかを先に確認します。
▪️3 城下町は石垣・狭い道路・古い構造を内装より先に見る
竹田城下の古い住宅では、石垣・擁壁・狭い道路、古い基礎や屋根が工事費へ影響します。
見た目を残す改修をする場合も、構造・雨仕舞い・給排水・消防や用途条件を先に整理します。
工事車両が入りにくい家は搬入・廃材搬出が増えるため、市街地の一般住宅と同じ坪単価で比べない方が実態に合います。
▪️4 山間・長湯・久住は洪水・土砂・ため池を重ねる
竹田市は洪水・土砂に加え、複数のため池ハザードマップを公開しています。長湯ダムを含む防災重点ため池も個別に確認できます。
山間部では斜面・沢・道路寸断、農地周辺ではため池下流の浸水、河川周辺では洪水を別に見ます。
区域外でも現地排水や擁壁を確認し、外周対策が大きければ室内改修を抑える判断も残します。
▪️5 久住・山側は火山情報も住宅利用へ足す
竹田市の防災案内には九重山の火山防災情報も含まれます。火山周辺の家では噴火警戒だけでなく、道路規制・降灰・避難計画を利用継続の条件として見ます。
火山があるから一律に避けるのではなく、所在地・用途・滞在頻度を分けて判断しましょう。
観光・宿泊利用なら住宅とは違う運営条件もあるため、再生バンクの用途計画と一緒に整理します。
▪️6 住宅として直す場合は普通の改修と再生事業を混ぜない
自宅として住むだけの家と、店舗・宿泊・賃貸など再生事業に使う家では、必要な設備・許認可・収支が違います。
石垣・斜面・搬入・構造を同じ条件で複数社へ伝え、内装だけの見積もりにならないようにします。
用途が住宅であれば、再生事業の補助条件に無理に合わせず、通常の住宅改修として必要工事を整理しましょう。
▪️7 確認する順番
①普通の住宅利用か再生事業か、②城下・山間・長湯・久住の立地、③石垣・道路・土砂・洪水・ため池・火山、④構造・屋根・給排水、⑤Re:Bornの5年継続条件、⑥改修・運営・管理費、⑦住む・貸す・事業・売る出口の順で確認します。
最初に用途を決め、再生バンク向きか通常バンク向きかを分けます。用途が決まらないまま100万円補助を前提にしません。
次に立地と建物を確認し、石垣・斜面・搬入など建物外の費用を先に出します。
最後に改修後5年以上の利用と運営費を含め、再生事業が続かない場合は普通の住宅利用・売却へ戻す判断も残しましょう。
▪️⑧ Q&A
Q. 竹田市のRe:Born補助は普通の住宅リフォームにも使えますか？
再生バンク登録物件を活用する再生事業向けの制度です。住宅利用も含み得ますが、5年以上の継続や再生事業者登録など条件を確認してください。
Q. 補助上限は100万円ですか？
2026年の市資料では改修・再生は2分の1・上限100万円、売買関連は4分の1・上限50万円と案内されています。
Q. 竹田市は土砂だけ見ればいいですか？
洪水、ため池、石垣・擁壁、九重山火山、道路条件も地域に応じて確認しましょう。
▪️⑨ まとめ
竹田市の空き家では、普通の住宅として直すか、空き家再生バンクで事業・地域活用へ回すかを最初に分けると判断が整理しやすくなります。
Re:Born100万円だけでなく、城下の石垣、山間道路、洪水・土砂・ため池・火山、5年の運営まで総額で見て出口を選びましょう。
売却を考える前に、工事がどこまで必要なのか、今の家を売る条件と手元に残る金額を比べてみましょう。
