大分市の空き家、直してから売る？大分川・大野川・内水と2026空き家支援から改修上限を決める
更新日：6 日前
大分市の空き家で最初に決めたいのは、どこを直すかではなく「現況のまま売れる家か」です。中心部や住宅地では中古住宅として動く家がある一方、大分川・大野川流域や内水リスクのある低地では、改修後の復旧性まで見ないと工事額を決めにくくなります。
2026年度の大分市空き家等利活用事業は、流通促進事業と家財整理促進事業がすでに予算上限に達して受付停止。転用促進事業と移住者購入補助事業は受付継続中です。制度の『現在地』を確認してから資金計画を作りましょう。
※本記事には広告・PRリンクを含みます。
▪️1 まず「直さず売る」価格を知る
大分市は県内で住宅流通の厚いエリアです。中心部・駅周辺・郊外住宅地では、古い内装でも土地・立地・駐車条件で買い手が付く家があります。
先に全面リフォームすると、その費用が売却価格へそのまま上乗せできるとは限りません。現況査定、最低限補修後、全面改修後の3案で手残りを比較します。
雨漏り、給排水不良、白蟻など判断を妨げる不具合だけ先に確認し、内装は買主に残す選択も持ちましょう。
▪️2 2026空き家支援は「受付中」と「停止中」を分ける
大分市空き家等利活用事業では、空き家を改修して住み替え情報バンクへ登録する流通促進事業は改修費の2分の1・上限50万円、家財整理は上限10万円です。
ただし2026年6月26日更新の市公式ページでは、この2事業は予算上限に達して受付停止とされています。
福祉・文化用途等への転用促進事業は改修費2分の1・上限100万円、県外移住者のバンク物件購入は上限50万円、18歳以下の子どもがいる世帯は上限75万円で、こちらは受付継続中です。
▪️3 2026年7月公表の内水想定を加える
大分市は2026年7月、想定最大規模降雨を前提とする内水浸水想定区域図を公表しました。河川からあふれる外水洪水と、下水・水路で排水しきれない内水は別の水害です。
市街地や低地では、大分川・大野川などの洪水ハザードだけでなく内水も重ねます。床下・分電盤・給湯・室外機の位置を確認すると、復旧しやすい改修へつなげやすくなります。
沿岸側では津波・高潮も別に確認し、一枚の地図だけで改修可否を決めません。
▪️4 旧耐震は2026受付終了を前提に次年度も見る
2026年度の大分市木造住宅耐震補助は受付終了しています。対象は昭和56年5月31日以前に着工した一定の木造住宅で、耐震改修は工事費10分の10、基本上限120万円です。
延べ床面積180平方メートル以上、または精密診断で各階の評点が0.4未満など一定条件を満たす場合は上限150万円です。部分耐震改修は3分の2・上限60万円です。
今から旧耐震空き家を買うなら、補助終了を理由に構造確認を省かず、次年度制度と自己資金の両方で考えます。
▪️5 危険空き家ならリフォームを一度止める
大分市は2026年度も老朽・準老朽危険空き家等の除却補助を実施し、4月1日から事前調査を受け付けています。
不良度や周辺への影響を市が判定する制度なので、構造劣化が大きい家は水回り・内装工事へ進む前に、除却対象となる状態か相談する意味があります。
現況売却、最低限補修、除却後の土地売却まで比較してから改修を決めましょう。
▪️6 売る家と住む家で見積書の中身を変える
売却予定なら、雨漏り・腐朽・設備故障など価格判断を邪魔する部分を中心にします。長期居住なら耐震・断熱・水回り・動線まで広げます。
同じ仕様を複数社へ伝え、大分川・大野川低地なら浸水復旧、沿岸なら外装と塩害、市街地なら市場性まで含めて工事費を比較します。
▪️7 確認する順番
①現況のまま売れる価格、②洪水・内水・津波・高潮、③道路・駐車・住宅流通、④構造と雨漏り、⑤2026空き家制度の受付状況、⑥耐震・除却・工事費、⑦売る・貸す・住む出口の順で確認します。
最初に査定と2026内水想定を含むハザードを並べ、立地そのものへ工事で解決できない弱点がないか確認します。
次に建物を見て、売却なら最低限補修、長期利用なら耐震・設備まで広げます。制度は『使えるか』ではなく『今受付中か』まで確認しましょう。
最後に現況売却・部分補修・全面改修・必要なら除却の手残りを並べ、最も高い工事案を自動的に選ばないようにします。
▪️⑧ Q&A
Q. 大分市の空き家改修50万円は今も申請できますか？
2026年6月26日更新の市公式ページでは、流通促進事業と家財整理促進事業は予算上限に達して受付停止です。転用促進・移住者購入補助は受付継続中です。
Q. 大分市の低地は洪水マップだけ見ればいいですか？
洪水に加え、2026年7月公表の内水浸水想定も確認してください。沿岸では津波・高潮も別に確認します。
Q. 耐震補助が終了していたら構造確認は不要ですか？
不要ではありません。旧耐震住宅なら診断・構造状態を確認し、次年度制度や自己資金を含めて工事順を決めましょう。
▪️⑨ まとめ
大分市の空き家は、県内最大の住宅市場があるからこそ『直してから売る』を前提にしないことが重要です。現況市場と洪水・内水・沿岸災害を先に見ます。
2026空き家支援は受付停止メニューと継続メニューが分かれています。制度の現在地、耐震、除却を確認し、出口に必要な工事だけを選びましょう。
売るためにどこまで直すか迷った場合は、現在の状態で売る条件と工事費を引いた手残りを比べられます。
