別府市の空き家は住宅のまま直す？温泉・斜面・観光利用と空き家バンク補助を先に整理
更新日：6 日前
別府市の空き家は、一般住宅として住むのか、温泉・観光立地を生かして店舗や事業へ回すのかで、必要な改修が変わります。最初から住宅リフォームの話だけをすると、温泉設備・斜面・用途変更・消防など別の費用を見落としやすくなります。
2026年度は空き家バンク物件の移住者向け改修・購入に上限30万円、家財処分に上限10万円の支援があります。一方、中心市街地・鉄輪地区では空き店舗や空き湯治宿等を貸し出すための別制度もあり、用途で入口を変えるのが別府らしい判断です。
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▪️1 住宅・移住・店舗利用を最初に分ける
永住する住宅なら耐震・断熱・水回りを重視します。移住用なら空き家バンク制度、店舗や事業利用なら用途・賃貸条件・改装費を別に確認します。
温泉設備がある家は給湯器だけでなく、温泉配管・権利・維持方法など通常住宅とは違う確認事項があります。
『観光地だから高く貸せる』だけで全面改修せず、住宅・賃貸・事業の収支を分けましょう。
▪️2 2026空き家改修・購入は1/2・上限30万円
別府市空き家利活用補助金は、空き家バンク物件等へ移住し5年以上定住する一定の人を対象に、居住に必要な改修費の2分の1・上限30万円を支援します。
空き家購入も対象経費の2分の1・上限30万円、家財処分は2分の1・上限10万円です。改修・家財処分は実施前に申請が必要です。
2026年度の申請受付は5月7日からで、実績報告期限と予算上限があります。
▪️3 温泉・斜面・沿岸を一枚のハザードで見ない
別府市は洪水・土砂、津波、高潮に加え、鶴見岳・伽藍岳の火山防災マップも公開しています。
海側低地は津波・高潮、山側住宅地は土砂・斜面、火山周辺は噴火情報と避難計画を別に確認します。
斜面や擁壁が関係する家では、内装より外周・道路・排水の費用を先に出しましょう。
▪️4 観光利用なら空き店舗等支援の方が合う場合がある
2026年に新設された別府市空き店舗等利活用補助金は、中心市街地・鉄輪地区の商業地域で1年以上流通していない空き店舗、空き湯治宿、店舗として貸せる空き家等を対象とします。
貸し出しに必要な最低限の改装・修繕は3分の2・上限50万円、家財処分は3分の2・上限30万円です。
住宅へ住む制度とは目的が違うため、住居用改修と事業用改装を混同しないことが重要です。
▪️5 耐震は上限150万円、現在も残枠あり
別府市木造住宅耐震化促進事業は、昭和56年5月31日以前の一定の木造住宅を対象に耐震診断・耐震改修を支援します。
耐震改修工事は上限150万円。2026年9月14日時点で、市公式ページには診断20件、改修8件の募集残りが掲載されています。
募集期限は12月18日ですが、問合せが増えているため補助金の有無を事前確認するよう市が案内しています。
▪️6 直すより除却が合理的な家もある
別府市は2026年度も老朽危険空き家等除却推進事業を実施しています。木造で1年程度空き家、周辺環境を阻害し、不良住宅相当と市が判定するなど条件があります。
構造材や屋根の腐朽・変形が大きい家は、温泉地だから再生価値があると決めず、改修・除却・土地売却を並べて検討します。
住宅利用を残すなら、温泉設備・斜面・構造・水回りを同じ条件で複数社へ伝えます。
▪️7 確認する順番
①住宅・移住・店舗の用途、②温泉設備・道路・斜面、③洪水・土砂・津波・高潮・火山、④空き家バンクまたは事業用支援、⑤構造・耐震、⑥改修・除却費、⑦住む・貸す・事業利用・売る出口の順です。
最初に用途を固定しないと、同じ空き家でも必要な許認可・設備・補助制度が変わります。
用途が住宅なら空き家利活用補助と耐震、店舗なら商業地域の空き店舗支援が合うか確認します。ハザードと斜面・擁壁費はどの用途でも先に把握します。
最後に改修費だけでなく運営・維持・温泉設備・外周管理まで入れ、用途を変えても採算が残るか確認しましょう。
▪️⑧ Q&A
Q. 別府市の空き家改修は最大30万円ですか？
空き家バンク物件等へ一定の移住者が5年以上定住する場合、居住に必要な改修は2分の1・上限30万円です。
Q. 空き家を店舗にする場合も同じ補助ですか？
同じとは限りません。中心市街地・鉄輪地区の一定の空き店舗等には、貸し出し用改装3分の2・上限50万円の別制度があります。
Q. 温泉付きなら必ず高く活用できますか？
一律ではありません。温泉設備・配管・権利、斜面、用途、運営コスト、市場性まで確認して判断してください。
▪️⑨ まとめ
別府市の空き家は、一般住宅として直すか、移住・賃貸・店舗等へ活用するかを最初に分けると、不要な工事を減らせます。
2026空き家補助、空き店舗支援、耐震150万円、除却支援を用途別に確認し、温泉・斜面・沿岸災害まで含む総額で出口を決めましょう。
売るためにどこまで直すか迷った場合は、現在の状態で売る条件と工事費を引いた手残りを比べられます。
