トランクルーム投資に向いている土地・向いていない土地とは？
- MIRAIU
- 7月21日
- 読了時間: 9分
トランクルーム投資に向いている土地・向いていない土地とは？
コンテナ型トランクルーム投資は、使っていない土地を収益化できる土地活用の一つです。
アパートや店舗を建てにくい土地でも検討できる可能性がありますが、すべての土地がトランクルーム投資に向いているわけではありません。
設置後に利用者が集まらなければ、コンテナの購入費用や整地費用を回収するまでに長い時間がかかってしまいます。
トランクルーム投資では、コンテナの価格だけでなく、土地の立地、周辺需要、道路状況、視認性などを総合的に確認することが重要です。
今回は、トランクルーム投資に向いている土地と、向いていない土地の特徴を詳しく解説します。
コンテナ型トランクルーム投資の基本的な仕組みや、土地活用として注目されている理由を知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
▶ コンテナ型トランクルーム投資とは？土地活用として注目される理由
使っていない土地を放置することで発生する維持費や管理リスクについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶ 使っていない土地を放置すると危険？トランクルーム活用という選択肢
トランクルーム投資を始める前に、メリットだけでなくデメリットや注意点も確認したい方は、こちらの記事も参考にしてください。
▶ トランクルーム投資のメリット・デメリットをわかりやすく解説
▪️トランクルーム投資は土地選びで大きく変わる
トランクルーム投資では、収納スペースを必要としている人が周辺にいるかどうかが重要です。
土地が安いという理由だけで設置しても、近隣に住宅や事業所が少なければ利用者が集まらない可能性があります。
一方で、駅から離れていても、住宅が多く、車で出入りしやすい土地であれば需要を見込める場合があります。
一般的な賃貸住宅とは異なり、駅からの距離だけで判断できない点がトランクルーム投資の特徴です。
▪️向いている土地①住宅地に近い土地
トランクルームは、自宅に収納しきれない荷物を保管する目的で利用されます。
そのため、戸建住宅やマンションが多いエリアの近くは、収納需要を見込める可能性があります。
特に、
・ファミリー世帯が多い
・集合住宅が多い
・住宅の収納スペースが少ない
・新しい住宅地が広がっている
このような地域では、季節用品やアウトドア用品、家具、家電、子どもの思い出の品などを保管したい人が一定数いると考えられます。
土地そのものだけでなく、周辺にどのような住宅や世帯が多いのかを確認することが大切です。
▪️向いている土地②車で出入りしやすい土地
コンテナ型トランクルームでは、利用者が車で荷物を運ぶケースが多くなります。
そのため、車で入りやすく、敷地内で荷物を積み降ろししやすい土地は利用者に選ばれやすくなります。
確認したいポイントは、
・前面道路の幅
・敷地への入りやすさ
・車を一時的に停められるか
・敷地内で方向転換できるか
・コンテナの近くまで車で行けるか
などです。
道路から敷地へ入りにくい土地や、駐車スペースがほとんどない土地は、利用者に不便だと判断される可能性があります。
▪️向いている土地③道路から見つけやすい土地
道路沿いや交差点付近など、通行する人から見つけやすい土地は、トランクルームの存在を知ってもらいやすいという特徴があります。
トランクルームは、必要になってからインターネットで探す人だけでなく、普段から施設を見かけていた人が利用を検討することもあります。
そのため、
・幹線道路沿い
・交通量のある生活道路沿い
・道路から敷地が見える
・入口が分かりやすい
といった土地は、集客面で有利になる可能性があります。
ただし、交通量が多くても車が入りにくい土地では利用しにくいため、視認性と進入のしやすさを両方確認することが重要です。
▪️向いている土地④住宅建築が難しい狭小地や変形地
狭小地や変形地は、住宅やアパートを建てるには間取りや駐車計画に制約が出やすい土地です。
しかし、敷地の形状に合わせてコンテナや物置を配置できれば、トランクルームとして活用できる可能性があります。
例えば、
・間口が狭い土地
・細長い土地
・三角形に近い土地
・小規模な土地
・旗竿地
などです。
ただし、狭小地や旗竿地であっても、利用者の車が出入りできなければ使いにくくなります。
土地の形だけで判断せず、コンテナの配置、通路、駐車スペースまで含めて検討する必要があります。
▪️向いている土地⑤法人需要が見込める土地
トランクルームの利用者は個人だけではありません。
法人や個人事業主が、
・工具
・資材
・在庫商品
・イベント用品
・書類
・備品
などを保管する目的で利用する場合もあります。
工場、事業所、店舗、建設会社などが多い地域では、仕事用の収納場所として需要が生まれる可能性があります。
住宅需要だけでなく、周辺の事業者がどのような荷物を保管する可能性があるのかも確認しておくと、利用者層を広げられます。
▪️向いていない土地①周辺に住宅や事業所が少ない土地
土地の取得価格や賃料が安くても、周辺に利用者となる人がほとんどいなければ安定した収益は期待しにくくなります。
特に、
・住宅が極端に少ない
・事業所が少ない
・人口が減少している
・周辺に日常的な人の動きがない
といった土地は慎重な判断が必要です。
土地の安さだけを理由に始めるのではなく、実際に誰が利用するのかを具体的に考えることが大切です。
▪️向いていない土地②車で入りにくい土地
前面道路が狭い土地や、敷地入口が分かりにくい土地は、荷物を運び込みにくくなります。
特に大きな家具や家電、法人の資材などを保管する場合、車を近くに停められない施設は敬遠される可能性があります。
また、交通量が多い道路に面していても、中央分離帯がある、右折で入れない、出入口が狭いなどの事情があると利用しにくくなります。
現地では、実際に利用者が車で訪れる場面を想定して確認することが重要です。
▪️向いていない土地③水害や浸水のリスクが高い土地
トランクルームには、利用者の大切な荷物が保管されます。
土地の浸水リスクが高い場合、大雨や台風によって荷物が被害を受ける可能性があります。
検討する際は、
・過去の浸水履歴
・周辺道路の冠水状況
・土地の高さ
・排水状況
・ハザードマップ
などを確認する必要があります。
必要に応じて地盤を高くする、排水設備を整えるなどの対策も考えられますが、その分だけ初期費用が増える可能性があります。
▪️向いていない土地④防犯面に不安がある土地
人通りが極端に少なく、周囲から見えない土地は、防犯面で不安を持たれやすくなります。
トランクルームは無人で運営されることも多いため、利用者が安心して荷物を預けられる環境づくりが重要です。
防犯性を高めるには、
・防犯カメラ
・照明
・フェンス
・施錠設備
・定期巡回
・見通しの良い配置
などの対策が考えられます。
土地の立地条件が悪い場合、防犯設備に追加費用が必要になる可能性もあります。
▪️向いていない土地⑤競合が多すぎる土地
周辺にトランクルームが多い地域では、すでに一定の需要があると考えられます。
しかし、供給が需要を上回っている場合は、利用者を集めるために値下げやキャンペーンが必要になることがあります。
競合を確認する際は、
・近隣施設の数
・各施設の利用料金
・部屋の大きさ
・空き状況
・設備や防犯対策
・現地までのアクセス
などを比較します。
競合があること自体が悪いわけではありませんが、後から参入して利用者に選ばれる理由があるかを考える必要があります。
▪️用途地域や設置条件の確認も必要
自分の土地だからといって、自由にコンテナを設置して営業できるとは限りません。
土地の用途地域や設置方法、自治体の判断などによっては、建築物として扱われたり、確認や許可が必要になったりする可能性があります。
また、土地によっては接道、消防、防火、避難経路などの確認が必要になる場合もあります。
土地やコンテナを購入してから設置できないことが判明すると、大きな損失につながります。
事業を始める前に、自治体や専門家へ確認することが重要です。
▪️土地を所有していても採算が合うとは限らない
すでに土地を所有している場合、土地の購入費用が不要なため有利に見えます。
しかし、実際には、
・整地費用
・舗装費用
・排水工事費用
・コンテナ購入費用
・運搬費用
・設置費用
・看板や照明の費用
・防犯設備費用
・募集費用
・管理費用
などが発生する可能性があります。
土地代がかからないから必ず儲かると判断せず、稼働率が低い期間も含めて収支計画を作ることが大切です。
▪️現地調査で確認したいポイント
トランクルーム投資を検討する際は、資料や地図だけで判断せず、実際に現地を確認しましょう。
現地では、
・周辺の住宅数
・マンションやアパートの有無
・道路の幅
・車の出入りのしやすさ
・交通量
・土地の高低差
・排水状況
・夜間の明るさ
・周辺の競合施設
・近隣住宅との距離
などを確認します。
平日と休日、昼間と夜間で周辺の状況が変わることもあるため、時間帯を変えて確認することも有効です。
▪️まとめ
トランクルーム投資に向いている土地には、
・住宅地や事業所に近い
・車で出入りしやすい
・道路から見つけやすい
・収納需要が見込める
・コンテナや通路を配置しやすい
といった特徴があります。
一方で、
・周辺需要が少ない
・車で入りにくい
・浸水リスクが高い
・防犯面に不安がある
・競合が多すぎる
といった土地では、慎重な判断が必要です。
トランクルーム投資は、使いにくかった土地を収益化できる可能性があります。
しかし、コンテナを置くだけで安定収入が得られるわけではありません。
周辺需要、道路状況、競合、法令、初期費用を確認し、その土地に本当に適した活用方法なのかを判断することが成功への第一歩です。
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