築古賃貸の募集写真で決まらない？撮影前に直す内装・照明・生活感の優先順位
更新日：9月29日
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築古賃貸で反響が弱いと、募集写真を新しくすれば決まるのか、それともリフォームが必要なのか迷います。写真は重要ですが、実際の室内に大きな弱点が残っていれば、撮り方だけでは解決しません。
先に直すべきなのは、写真で強くマイナスに見える部分です。暗さ、汚れ、残置物、古い照明、水回りの清潔感などを整理し、必要な場所だけ直してから撮影すると無駄な工事を減らせます。
▪️まず写真の問題か部屋の問題かを分ける
同じ部屋でも、逆光や暗い時間帯に撮ると実際より狭く古く見えることがあります。まず現在の写真と現地を見比べ、撮影条件の問題なのか、室内自体の問題なのかを分けます。
現地では明るく見えるのに写真だけ暗いなら撮影の改善が先です。現地でも暗く古く見えるなら、照明や内装の改善を検討します。
▪️残置物と生活感を先に消す
退去後の荷物、清掃道具、古いカーテン、段ボールが写っているだけで、部屋は狭く雑然として見えます。写真撮影前に不要な物を片付けるだけでも印象は変わります。
家具付き募集でない限り、空室はできるだけ情報量を減らし、床や壁の面積が見える状態にします。
▪️照明は部屋の古さを強調していないか見る
古い蛍光灯や電球色が強すぎる照明は、写真で黄ばみや暗さを強調することがあります。球切れや暗い器具がないかを確認し、必要なら照明交換を検討します。
ただし全室に高価な照明を入れる必要はありません。募集写真と内見時に暗さが気になる場所から優先します。
▪️壁紙と床は写真で目立つ傷だけを先に見る
壁紙や床に大きな破れ、黒ずみ、浮きがあると、写真では実際以上に目立つことがあります。一方、小さな傷まで全て直しても募集条件が大きく変わるとは限りません。
全面張り替えか部分補修かは、傷の位置と範囲、部屋全体の色差で判断します。
▪️水回りは清潔感が伝わる状態にする
キッチン、洗面、浴室、トイレは写真で拡大して見られやすい場所です。水垢、錆、古いコーキング、黄ばみが強いと、部屋全体の印象まで古く見えます。
まず清掃でどこまで戻るかを確認し、残る汚れや劣化だけを補修します。
写真で目立つ内装や水回りの劣化が複数あり、部分補修か全面リフォームか迷う場合は、工事範囲を比較して必要な場所だけ直す方が収益性を守りやすくなります。
▪️一枚目は物件の強みが分かる写真にする
募集サイトでは、一枚目の写真で一覧表示されたときの印象が大きく変わります。最も広く見える居室、明るいLDK、きれいな水回りなど、物件の強みが伝わる写真を先頭に置きます。
玄関や外観が弱い物件で、そこを最初に出す必要はありません。
▪️加工しすぎず実際との差を作らない
明るさの調整は必要ですが、実際と大きく違う色や広さに見える加工は内見時の落差につながります。写真は良く見せるためではなく、魅力が正しく伝わる状態に整えることが基本です。
広角で極端に広く見せるより、家具配置を想像できる写真を複数枚用意します。
▪️リフォーム費は反響改善だけで回収しようとしない
募集写真のために高額なリフォームをしても、工事費を家賃アップだけで回収できるとは限りません。写真改善と内見時の印象改善を分けず、実際の募集力まで含めて考えます。
周辺家賃、空室期間、AD、他の修繕費を並べ、どこまで直すかを決めます。
募集改善へどこまで費用をかけるかは、家賃・空室期間・購入価格を含めた投資全体の収支で判断する必要があります。
▪️まとめ
築古賃貸の募集写真を改善するときは、撮り方だけでなく、残置物、照明、内装、水回りの順に写真で目立つ弱点を確認します。
撮影前に必要な場所だけ整え、物件の強みが分かる順番で掲載します。高額な工事は家賃と空室を含めた収支へ戻して決めることが重要です。
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