不動産を売ったときの税金はいくら？利益の計算・5年の違い・税率をやさしく説明
更新日：6 日前
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「実家の土地が2,000万円で売れそう。税金は何百万円もかかるんかな」。不動産の売却では、大きな金額が動くので不安になりますよね。
ただし、税金は基本的に売った金額すべてにかかるわけではありません。買ったときのお金や売るための費用を引いて、利益がどれくらい出たかを考えます。まずは難しい名前を覚えるより、引き算の順番を見ていきましょう。
① 税金は売値ではなく売却で出た利益から考える
土地や建物を売ったときの利益を、税金の言葉で『譲渡所得』と呼びます。簡単に言えば、売却代金から買ったときの費用と売るための費用を引いた金額です。
例えば2,000万円で売り、税金の計算上の購入費が1,200万円、売却費が100万円なら、差し引き700万円です。これは特例などを使う前の利益を示す仮の計算です。
売値2,000万円にそのまま税率を掛けるわけではありません。まずは買ったときの契約書や、売却の仲介手数料の資料を集めましょう。
② 『買ったときの費用』を何で確認する？
購入したときの売買契約書、仲介手数料、登記などの記録を探します。税金の計算で引ける購入時の金額を『取得費』と呼びます。
建物の場合は、買ったときの値段をそのまま全部引けるとは限りません。建物は古くなるため、保有中の減価償却にあたる金額などを反映して計算します。
また、昔のリフォーム代がすべて取得費になるとも限りません。修理の内容や過去の経費処理によって違うので、契約書や領収書を保管して確認しましょう。
③ 売るための費用も計算へ入れる
不動産会社へ払う仲介手数料、売却のために直接必要になった測量や契約書の印紙代などは、条件により売るための費用になります。これを『譲渡費用』と呼びます。
毎年の固定資産税や一般的な修理費など、持っている間に支払ったお金を何でも引いてよいわけではありません。売却に直接必要だったかどうかで判断します。
銀行の借入が残っている場合も注意が必要です。ローンを返した金額は、利益を計算するときの購入費や売却費と同じではありません。手元に残る現金と税金の利益は別に確認しましょう。
売値が決まっていない場合は、査定額と売却費用の見込みを調べて税金の計算に使う数字を整理できます。
④ 5年より長く持ったかで税率が変わる
土地や建物の売却では、売った年の1月1日に所有期間が5年を超えているかどうかで、原則として税率が変わります。売った日にちょうど5年を超えればよいわけではありません。
一般的な税率は、5年超の長期なら所得税・住民税などを合わせ約20.315％、5年以下の短期なら約39.63％です。復興特別所得税を含む税率で、特別な軽減税率などが使える場合は別です。
相続した土地では、原則として亡くなった親などが買った時期を引き継いで所有期間を考えます。相続した日から必ず5年数え直すわけではありません。
売却した年の1月1日時点の所有期間と長期の税率は、国税庁の公式ページで確認できます。
⑤ 税金がいくらか、数字で試してみる
先ほどの利益700万円が、特例を使わない長期の売却だったと仮定します。約20.315％を掛ければ、税の合計は約142万円です。端数や個別の条件を省いた目安の計算です。
同じ700万円でも短期の約39.63％なら約277万円になります。所有期間で負担が変わるため、売却する年の1月1日時点で何年持っているかを確認しましょう。
自分が住んだ家を売る場合などには、条件を満たすと利益から一定額を引ける特例もあります。税率だけで税金が決まるとは限りません。
⑥ 購入時の金額が分からない場合はどうする
何十年も前に親が買った土地では、購入時の契約書が見つからないことがあります。この場合、条件により売却代金の5％を購入費の代わりに使う方法があります。
例えば2,000万円で売った土地なら、5％は100万円です。ただし本当は高く買った土地でも、証拠を調べず最初から100万円とすると、利益が大きく計算される場合があります。
昔の契約書、親の書類、登記関係、購入時の記録などを探しましょう。見つからないときは税理士や税務署へ相談し、使える資料と申告方法を確認してください。
取得費が分からない場合の5％の扱いと、購入費・売却費を引く計算を確認できます。
接道や建物の不具合がある土地・家は、現況で取り扱える会社へ価格を確認する方法もあります。
⑦ 税金を考える四つの順番
第一に売却代金と、買ったときの契約書を確認します。建物がある場合は取得費の計算方法にも気を付けましょう。
第二に仲介手数料や売るための測量費などを整理し、売値から引いて利益を計算します。ローン残高とは分けて考えます。
第三に売却した年の1月1日の所有期間を確認し、5年超か5年以下か、使える特例があるかを調べます。
第四に売却した年の翌年の確定申告や住民税への影響を確認します。今日できることは、売買契約書と購入時の資料を一つの封筒にまとめることです。
⑧ よくある質問
Q1. 2,000万円で売れたら2,000万円全部に税金がかかりますか？
原則として購入費と売るための費用などを引いて利益を求めます。売却価格にそのまま税率を掛けるわけではありません。
契約書と売却費用の記録をそろえましょう。
Q2. 相続した土地は相続してから5年で長期になりますか？
所有期間は原則として亡くなった人が取得した時期を引き継ぎます。相続日から数え直すわけではありません。
売却年の1月1日を基準に確認しましょう。
Q3. 売却で利益が出なければ何も手続きはいりませんか？
譲渡所得に税金がかからない場合でも、別の税金や特例の申告などの確認が必要なことがあります。
売却した状況を整理して税務署へ確認してください。
⑨ まとめ
不動産を売ったときの税金は、売値から購入費と売るための費用を引いて考えます。利益がどれくらい出たかと、売却した年の1月1日時点で何年持っていたかを確認しましょう。
昔の購入費が分からないときは、5％で計算する方法もありますが、先に資料を探すことが大切です。特例が使えるかを確認し、税金と手元に残る現金を分けて判断しましょう。
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