不動産を売ると税金は何がかかる？利益の税金・印紙税・特例をやさしく解説
更新日：6 日前
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「家が売れたら、税金はいくら払うんやろ。売れたお金が全部残るわけじゃないよな」。不動産を売るのは初めてだと、どんな税金が出てくるのか分かりにくいですよね。
売却で考える税金には、利益が出たときの税金や契約書に関係する税金など、種類が違うものがあります。まず全体を知り、細かな計算や特例は必要な記事で確認しましょう。
① 売って利益が出たときの税金がある
土地や建物を売ったとき、売却で利益が出ると所得税や住民税が関係します。所得税には、法律の対象となる期間は復興特別所得税も加わります。
この利益は、売った値段から買ったときの費用と売るための費用を引いて考えます。税金の名前では『譲渡所得』と呼ばれますが、まず引き算だと思えば大丈夫です。
住宅ローンの返済が残っている場合、売却後の手元のお金と、税金の計算上の利益は違う場合があります。ローンの残高を購入費としてもう一度引くことはできません。
② 売買契約書の印紙税も確認する
家や土地を売るときに紙の売買契約書を作る場合、契約金額に応じて印紙税が関係します。売却で利益があるかどうかとは別の税金です。
電子契約などでは取り扱いが異なるため、『すべての契約に同じ印紙代が必要』というわけではありません。契約書の作り方と、必要な印紙税額を不動産会社へ確認しましょう。
仲介手数料も契約や決済で払う費用ですが、印紙税そのものとは違います。税金と仲介費を一緒にして金額を考えないことが大切です。
③ 住宅ローンが残る家は登記の費用も調べる
住宅ローンが残っている家を売るときは、銀行への返済を終え、土地や建物に付いている抵当権を消す手続きが必要になることがあります。抵当権とは、銀行が担保として設定している権利のことです。
この手続きでは、条件に応じて登録免許税という税金や、司法書士へ払う報酬などが必要です。司法書士への報酬は税金ではありません。
売主と買主がどの登記費用を負担するかは、取引の内容でも変わります。決済の日までに銀行と司法書士へ必要な額を確認しましょう。
売却するか迷っている段階なら、現況での査定を取り、税金や仲介費などを見込んだ手残りを考えましょう。
④ 売却益が出たかを計算してみる
例えば家や土地を2,000万円で売り、税金の計算上の購入費が1,300万円、売却のための費用が100万円なら、利益は600万円です。これは控除を使う前の仮の計算です。
税率は原則として売却年の1月1日時点の所有期間で変わります。5年超なら長期、5年以下なら短期として扱うのが基本です。相続した場合は亡くなった人の取得時期を引き継ぐのが原則です。
税金の計算では、建物の購入費に減価償却などを反映する必要があります。利益がいくらか分からない場合は、契約書や購入時の記録を調べましょう。
取得費や売却に掛かった費用を引いて利益を計算する方法は、国税庁で確認できます。
⑤ 自宅か相続空き家かで使える特例が違う
自分が住んでいたマイホームなら、条件を満たした売却で利益から最高3,000万円を引ける特例があります。売れた人全員が使えるわけではありません。
親が住んでいた空き家を相続して売る場合は、別の特例を使える可能性があります。建物の年齢や使い方、売却までの期間など条件が違うので、同じ3,000万円控除として混同しないようにします。
どちらも期限や申告書類が大切です。解体や売却の方法で条件に合わなくなることもあるため、工事を始める前に税務署へ確認しましょう。
自分が住んでいた家を売ったときに使える控除や申告の条件は公式案内を参照しましょう。
⑥ 利益が出なくても契約と申告の確認は残る
売却益がゼロなら、原則としてその譲渡所得に課税される税金はありません。ただし印紙税や登記に関わる費用など、利益とは別の支払いがある場合があります。
マイホームの3,000万円控除など、特例で税金を減らしたい場合には確定申告が必要になることがあります。売却で損が出たときも、別の特例が使える条件があります。
売却した翌年には、申告が必要か税務署へ確認しましょう。契約書と手数料の領収書、購入時の資料を保管しておくと役立ちます。
一般の買主が見つかりにくい不動産は、現況買取の対象になるか確認する方法もあります。
⑦ 売却前に確認する四つの順番
第一に紙の売買契約書の印紙税と、ローン完済に関係する登記費用を確認します。仲介手数料などの支払いも別に整理しましょう。
第二に売却額から購入費と売るための費用を引き、税金の計算上の利益を求めます。借入残高と混同しないことが大切です。
第三に売る家が自宅だったか、相続した空き家なのかを分け、使える特例と期限を国税庁で確認します。
第四に必要な契約書と領収書を保管し、翌年の申告の準備をします。今日できることは『税金』『仲介費』『ローン残高』を三つに分けて紙に書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 不動産が売れたら売値全部に所得税がかかりますか？
基本的に売却で出た利益を計算し、その利益に関係する税金を考えます。売値へそのまま税率を掛けるわけではありません。
購入費や売却費を確認しましょう。
Q2. 売却で利益がなくても印紙税は必要ですか？
紙の売買契約書など、印紙税の対象となる文書を作れば、利益の有無とは別に印紙税が関係します。
契約書の種類と金額を確認しましょう。
Q3. マイホームの控除で税金がゼロなら申告しなくてよいですか？
控除を使うためには必要な書類と確定申告が必要です。
税務署の案内を確認し、契約書を保管してください。
⑨ まとめ
不動産の売却では、利益に関係する所得税・住民税、契約書の印紙税、抵当権を消す登記に関係する税金などを分けて考えます。売値を全部受け取れるわけではないことが重要です。
売却益の計算と、自宅・相続空き家などの特例を確認しましょう。このページでは税金の全体像を整理しました。細かな税率や期限は関連記事と国税庁の公式情報を確認してください。
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