減価償却が終わるとどうなる？アパート経営で知っておきたい長期リスク
- MIRAIU
- 7月22日
- 読了時間: 3分
減価償却が終わるとどうなる？アパート経営で知っておきたい長期リスク
アパート経営を始めたばかりの頃は、毎月の家賃収入やキャッシュフローに目が向きがちです。
しかし、本当に重要なのは10年後、20年後、その先まで見据えた経営です。
特に知っておきたいのが「減価償却が終わった後」です。
購入時には利益が出ていた物件でも、減価償却終了後に資金繰りが変わるケースがあります。
今回は、減価償却終了後に起こる変化と、その対策について解説します。
▪️まずはこちらの記事をご覧ください
アパート経営で長く利益を残す考え方については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶ アパート経営は本当に失敗する？長期的に利益を残すための考え方を解説
長期経営の基本を理解したうえで、本記事を読むと理解が深まります。
▪️デッドクロスについても理解しておこう
減価償却が終わると、デッドクロスが発生しやすくなるケースがあります。
仕組みを知らない方は、まずこちらの記事をご覧ください。
▶ デッドクロスとは？不動産投資で知っておきたい仕組みをわかりやすく解説
減価償却とローン返済の関係を理解しておくことで、将来の資金計画が立てやすくなります。
▪️減価償却とは
減価償却とは、建物の取得費用を一定期間に分けて経費として計上する仕組みです。
実際に現金が出ていくわけではありませんが、税務上は経費になるため、課税所得を抑える効果があります。
そのため、アパート経営では非常に重要な制度です。
▪️減価償却が終わると何が変わるのか
減価償却が終了すると、これまで計上できていた経費がなくなります。
家賃収入が変わらなくても課税所得が増えるため、税負担が大きくなることがあります。
「家賃は同じなのに手元のお金が減った」と感じる投資家も少なくありません。
▪️修繕費はむしろ増えていく
建物は年数が経つほど、
・外壁
・屋根
・給排水設備
・共用部分
など、大規模な修繕が必要になる可能性があります。
つまり、減価償却が終わる頃には、税負担だけでなく修繕費も増えやすくなるのです。
このタイミングを想定して資金を準備しておくことが重要です。
▪️出口戦略も考えておく
減価償却が終わるタイミングは、売却や建替えなどを検討する一つの目安にもなります。
もちろん、すべての物件を売却する必要はありません。
しかし、
・保有を続けるのか
・売却するのか
・リフォームして収益性を維持するのか
といった選択肢を事前に考えておくことで、慌てずに判断できます。
▪️大切なのは長期シミュレーション
減価償却が終わること自体は避けられません。
だからこそ、
・税金
・ローン返済
・修繕費
・キャッシュフロー
を10年後、20年後までシミュレーションしておくことが重要です。
長期目線で計画していれば、減価償却終了後も落ち着いて対応できます。
▪️まとめ
減価償却が終わると、税負担の増加やデッドクロス、修繕費の増加など、さまざまな変化が起こる可能性があります。
しかし、これらは事前に予測できるリスクでもあります。
購入時から長期シミュレーションを行い、資金計画や出口戦略まで考えておくことで、安定したアパート経営を続けることができます。
短期的な利益だけではなく、20年後、30年後まで見据えた経営を意識していきましょう。
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