デッドクロスとは？初心者が知りたい減価償却・元金返済・現金の3つの違い
更新日：3 日前
物件の収支を調べていると、『デッドクロス』という言葉に出会うことがあります。名前だけ聞くと難しく感じますが、最初に知っておきたいことは、税金の数字と実際に支払う現金は同じではないという点です。
減価償却や借入金の専門的な計算へ進む前に、元金・利息・減価償却費という三つの言葉を分けて考えましょう。詳しい時期や構造別の比較は関連する専門記事へつなぎ、このページでは基本を整理します。
① デッドクロスとはどんな意味？
不動産投資でいうデッドクロスは、一般にローン元金の返済額が減価償却費を上回る状態を指す言葉です。税法上の正式な所得区分ではなく、帳簿と現金のずれを理解する目安です。
この状態になったから必ず赤字という意味ではありません。家賃・経費・税金と返済を合わせて、どれだけ現金が残るかを見る必要があります。
② 減価償却費は毎年同額を現金で払うの？
建物などを取得した費用を、税務上のルールに沿って期間配分するのが減価償却です。償却費を計上する年に同額の現金が通帳から出ていくわけではありません。
土地は通常減価償却の対象ではありません。建物の取得額と耐用年数、使い始めた時期によって計算が変わります。
③ 元金返済は経費にならない
金融機関への返済には元金と利息が含まれる場合があります。元金返済は現金を支払いますが、返済自体が賃貸経営の必要経費になるわけではありません。
利息については事業に必要な借入なら経費にできる場合があります。返済予定表の内訳を確認し、元金と利息を分けてください。
④ 簡単な数字で差を考えてみる
仮に一年間の減価償却費が60万円、借入元金の返済が80万円なら、元金返済が償却費を20万円上回ります。この数字は仕組みを説明する仮の例です。
その20万円がそのまま増税額になるわけではありません。実際の課税所得や税率、家賃とほかの費用で税金も手残りも変わります。
⑤ 家賃が入っても資金に余裕がない場合
毎月の家賃入金があっても、管理費・固定資産税・保険・修繕と借入返済がかかります。帳簿上は利益が出ても、口座残高は少ないことがあります。
税務上の利益と現金の入出金を二つに分けて記録しましょう。どちらが悪いということではなく、目的の異なる数字として確認します。
⑥ 減価償却はいつ終わるの？
新築か中古か、木造かRC造か、取得時の築年数や改修内容で、減価償却の期間が変わります。『中古は全部4年』『RC造はいつでも長期』とは言い切れません。
詳しい計算は建物の取得資料と減価償却明細で確認しましょう。物件ごとの時期は専門記事で年別に比較できます。
⑦ デッドクロスになると売らないといけない？
償却費が減ることで課税所得が増える場合がありますが、家賃や修繕費、元金返済の状況で運営の余裕は違います。言葉だけを見て売却を急ぐ必要はありません。
税引後の現金収支と借入残高、必要な修繕を整理しましょう。継続する場合と売る場合の手残りを比較する方法があります。
⑧ 何年目に起こるかは別に計算する
意味が分かったら、毎年の減価償却費と元金返済がどう変わるかを表にして見る段階です。計算には建物の取得額・耐用年数と融資返済予定表が必要になります。
初めから複雑な計算をする必要はありません。まず資料をそろえ、分からない数字を専門家に尋ねられる状態にしましょう。
⑨ 空室・設備交換と同時に考える
元金返済だけでなく、入居者の退去や設備故障が重なる場合もあります。税務の数字が分かっても、修繕や空室の資金を忘れると実際の経営判断には足りません。
一年の入金と支出を並べ、予備資金を残しましょう。同じデッドクロスの状態でも資金不足になるかどうかは物件で違います。
⑩ 最初に集めたい三つの資料
家賃や運営費の記録、建物の減価償却明細、金融機関の返済予定表を集めましょう。数字の名前を分けるだけでも、税務と資金繰りの違いが分かりやすくなります。
国税庁の案内を確認し、個別の税務処理は税理士へ相談してください。買う・持つ・売る判断は、その後で家族の暮らしも考えて決められます。
よくある質問
Q. デッドクロスになると必ず赤字ですか？
A. いいえ。家賃・支出・税額によって現金が残るかは変わります。
Q. ローンの元金返済は経費になりますか？
A. 返済自体は必要経費になりません。利息と分けてください。
Q. 初心者はまず何を確認しますか？
A. 家賃の入出金、減価償却明細、返済予定表をそろえて、数字の違いを確認しましょう。
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まとめ｜次の判断へ
デッドクロスという言葉の入口は、減価償却費と元金返済を混同しないことです。税務の利益と現金の流れを分け、必要な資料をそろえてから詳しい収支計算へ進みましょう。
